Comprendre les actes de propriété

Les actes de propriété sont utilisés pour transférer des biens immobiliers d’un cédant (vendeur) à un bénéficiaire (acheteur). Pour qu'un acte soit légalement en vigueur, il doit inclure l'identification du cédant et du bénéficiaire, ainsi que la description adéquate du bien.

Plus spécifiquement, les actes tombent dans un certain nombre de catégories, y compris la garantie, la renonciation sans réclamation et la destination spéciale. Cet article définira ce que sont les actes, ce qui doit être inclus dans un acte pour le rendre juridiquement opérationnel et les différents types d’actes utilisés dans le transfert de biens immobiliers.

Que sont les titres de propriété?

Un acte immobilier est un instrument juridique écrit et signé utilisé pour transférer la propriété d'un bien immobilier de l'ancien propriétaire (le cédant) au nouveau propriétaire (le bénéficiaire). Historiquement, les biens immobiliers étaient transférés au moyen d'un acte cérémonial appelé "livrée de seisin". Dans cet acte, la personne qui transfère la terre a remis une brindille ou une motte de terre de la terre à la personne qui en prend livraison. Une déclaration verbale ou écrite accompagnait souvent le geste, bien que ce fût la livrée de seisin qui légalisait le titre de propriété. Aujourd'hui, le titre de propriété d'un bien immobilier est transmis par un acte en papier.

Éléments d'acte essentiel

Bien que chaque État ait ses propres exigences, la plupart des actes doivent contenir plusieurs éléments essentiels pour être légalement valables:

• Ce doit être par écrit. Bien que la plupart des actes soient complétés sur des formulaires imprimés, il n’est pas légalement nécessaire d’utiliser un formulaire spécifique tant que les éléments essentiels sont inclus.
• Le cédant doit avoir la capacité juridique de transférer le bien et le bénéficiaire doit être capable de recevoir la concession du bien. Une personne compétente pour passer un contrat valide est considérée comme compétente pour être un cédant.
• Le cédant et le bénéficiaire doivent être identifiés de manière à pouvoir être déterminés.
• La propriété doit être correctement décrite.
• Les mots opératifs du moyen de transport doivent être présents. Tous les actes de forme standard incluent le langage juridique nécessaire qui transfère réellement la propriété.
• L'acte doit être signé par le ou les concédants si le bien appartient à plus d'une personne.
• L'acte doit être légalement remis au bénéficiaire ou à une personne agissant en son nom.
• L'acte doit être accepté par le bénéficiaire. En règle générale, les actes sont acceptés par le bénéficiaire, mais dans certaines circonstances, le bénéficiaire peut refuser de les lui remettre.

Comprendre les actes de propriété

Types d'actes

Les actes peuvent être classés de nombreuses façons. En gros, les actes sont classés comme officiels ou privés. Les actes officiels sont exécutés à la suite d'une procédure judiciaire ou judiciaire. Cependant, la plupart des transactions immobilières impliquent des particuliers et des entreprises utilisant des actes privés.

Les actes sont également classés en fonction du type de garanties de propriété fournies par le cédant. Les différents types d'actes comprennent:

Acte de garantie générale

L'acte de garantie générale offre au bénéficiaire la plus grande protection. Avec ce type d’acte, le cédant fait une série de promesses juridiquement contraignantes (appelées pactes) et de garanties au bénéficiaire (et à ses héritiers), qui s’engagent à protéger le bénéficiaire contre toute prétention antérieure et les demandes de toute personne, quel que soit le droit sur le terrain transféré. . Les engagements habituels pour le titre inclus dans un acte de garantie générale sont les suivants:

• l' alliance de seisin, ce qui signifie que le constituant garantit que le bien est la propriété de celui-ci et qu'il est légalement autorisé à le transmettre
• l' alliance contre les charges, indiquant que le constituant garantit que le bien est libre de privilèges ou de charges, sauf disposition contraire expresse de l'acte
• l' alliance de jouissance tranquille, indiquant que le bénéficiaire aura la possession tranquille de la propriété et ne sera pas dérangé parce que le mandant avait un titre défectueux
• la promesse d'une assurance supplémentaire, lorsque le concédant s'engage à remettre tout document nécessaire pour rendre le titre valide

Acte de garantie spécial

Lorsque, dans un acte de garantie générale, le constituant s'engage à garantir et à défendre le titre transmis à l'encontre des prétentions de toutes personnes, le constituant d'un acte de garantie spéciale garantit qu'il a reçu le titre de propriété et qu'il n'a rien fait pendant la détention du titre. créer un défaut.

En d’autres termes, seuls les défauts survenus lors de la détention de la propriété par le cédant sont garantis. En raison de cette limitation, la garantie spéciale offre au bénéficiaire moins de protection que l'acte de garantie général. De nombreux acheteurs de biens immobiliers insisteront sur un acte de garantie générale pour se protéger contre les problèmes pouvant résulter d'un acte de garantie spécial.

Quitclaim Deed

L'acte de renonciation, également appelé acte de non-garantie, offre au bénéficiaire le moins de protection possible. Ce type d’acte exprime l’éventuel intérêt du cédant pour le bien. Aucune garantie ou promesse concernant la qualité du titre n'est faite. Si le cédant a un bon titre, l’acte de renonciation est essentiellement aussi efficace qu’un acte de garantie générale. Toutefois, si le titre contient un vice, le bénéficiaire n'a aucun recours légal contre le constituant en vertu de l'acte. Un acte quitclaim est souvent utilisé si le cédant n’est pas sûr du statut du titre (s’il contient des défauts) ou s’il ne veut pas que les obligations découlant du titre l’engagent.

Actes à but spécial

Les actes à des fins spéciales sont fréquemment utilisés dans le cadre de procédures judiciaires et dans les cas où l’acte appartient à une personne agissant dans une sorte de fonction officielle. La plupart des actes spéciaux offrent peu ou pas de protection au bénéficiaire et sont essentiellement des actes d'abandon. Les types d'actes à but spécial incluent, mais ne sont pas limités à:

• Acte de l'administrateur: Ceci peut être utilisé lorsqu'une personne décède intestat (sans testament). Un administrateur nommé par le tribunal disposera des biens du défunt et un acte de l'administrateur pourra être utilisé pour transmettre le titre de bien immobilier au bénéficiaire.
• Acte de l'exécuteur: Cet acte peut être utilisé lorsqu'une personne décède testament (avec testament). L'exécuteur testamentaire de la succession disposera des biens du défunt et un acte de cet exécutant pourra être utilisé pour transférer le titre ou les biens immobiliers au cessionnaire.
• Acte du shérif: Celui-ci est remis à l'adjudicataire lors d'une vente forcée tenue en exécution d'un jugement rendu contre le propriétaire du bien. Le bénéficiaire reçoit le titre du débiteur judiciaire.
• Acte fiscal: Ceci est émis quand une propriété est vendue pour des taxes impayées.
• Acte de forclusion: Ceci est donné par un emprunteur qui est en défaut sur une hypothèque directement au prêteur. Cela sert à empêcher les procédures de forclusion, et si le prêteur accepte l’acte au lieu de forclusion, le prêt est résilié. De nombreux prêteurs préfèrent saisir afin de nettoyer le titre.
• Acte de donation (Gift Deed). Ceci est utilisé pour transmettre le titre sur un bien immobilier qui est donné sans contrepartie ou pour une contrepartie symbolique. Dans certains États, l'acte de donation doit être enregistré dans un délai de deux ans ou il devient nul.

Le résultat final

Le transfert du titre de propriété se fait par un acte. Certains éléments essentiels doivent être contenus dans l'acte pour qu'il soit juridiquement opérationnel. Différents actes offrent différents niveaux de protection au bénéficiaire et les obligations du cédant sont déterminées par la forme de l'acte. Étant donné que les actes sont des documents juridiques importants qui affectent les intérêts et les droits de propriété, vous devez consulter un avocat spécialisé en immobilier lors de toute transaction les impliquant, comme la clôture d’un achat de maison.