Hypothèque à taux ajustable 2/28 (ARM 2/28)
Un prêt hypothécaire à taux ajustable 2/28 (2/28 ARM) est un type de prêt immobilier de 30 ans assorti d’une période initiale de taux d’intérêt fixe de deux ans. Après cette période de deux ans, le taux fluctue en fonction d’un indice plus une marge. Le taux de diffusion initial est inférieur à la moyenne pour les prêts hypothécaires conventionnels, mais le taux ajustable peut augmenter de manière significative. Étant donné que les banques ne gagnent pas beaucoup d’argent sur le taux d’achat initial, 2/28 ARMS incluent des pénalités de paiement anticipé lourdes au cours des deux premières années.
Prêt hypothécaire à taux ajustable 2/28 (ARM 2/28)
L'ARM 2/28 est devenu populaire pendant le boom immobilier du début des années 2000, lorsque la flambée des prix a mis les paiements hypothécaires conventionnels hors de portée pour de nombreux acheteurs. Par exemple, un prêt hypothécaire conventionnel de 300 000 $ sur 30 ans porterait des versements mensuels de 1 610 $. Mais un bras sur 2/28 avec un taux d’accroche initial de 3% nécessiterait des versements mensuels de 1265 dollars seulement.
Pièges potentiels de 2/28 ARMS
Le Catch-22 de l'hypothèque à taux ajustable 2/28 indique qu'après deux ans, le taux est ajusté tous les six mois, généralement à la hausse, selon un pourcentage basé sur le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR) plus une marge supplémentaire. 2/28 ARMS intègre des contrôles de sécurité, tels qu'un plafond de taux d'intérêt à vie et des limites sur la possibilité d'augmenter ou de réduire le taux à chaque période. Mais même avec des plafonds, les propriétaires peuvent faire face à des pics de paiement époustouflants.
Dans l'exemple ci-dessus du prêt de 300% sur 3 ans ARM 2/28, d'une valeur de 300 000 USD, si après deux ans, le LIBOR était de 2, 7 et que la marge était de 1, 5, les intérêts augmenteraient de 4, 2%, pour atteindre un total de 7, 2%. Ce taux de 7, 2% pourrait être bien supérieur aux taux actuels des prêts hypothécaires conventionnels. Le paiement mensuel du propriétaire augmenterait en une nuit de plus de 60%, pour atteindre 2036 $.
Pendant le boom économique, de nombreux propriétaires n’ont pas compris en quoi une augmentation apparemment modeste des tarifs pouvait considérablement augmenter leur paiement mensuel. Et même ceux qui étaient pleinement conscients des risques considéraient les ARM 2/28 comme un moyen de financement à court terme. L'idée était de tirer parti du faible taux de déclenchement, puis de refinancer après deux ans soit un prêt hypothécaire conventionnel, soit un nouveau prêt hypothécaire ajustable, si leur crédit n'était pas suffisant. Et, compte tenu de la flambée des prix de l’immobilier, la dette peut s’attaquer plus loin. Pour beaucoup, cela avait un certain sens car, après tout, la valeur nette de la maison de l'emprunteur augmentait rapidement.
L'effondrement du marché a posé problème en 2008. Les valeurs domiciliaires ont chuté. De nombreux propriétaires de 2/28 ARMS se sont retrouvés dans l’impossibilité de refinancer, d’effectuer leurs paiements ou de vendre leurs maisons à la valeur du prêt en cours. L'érosion des saisies a entraîné des normes de prêt plus strictes. Aujourd'hui, les banques évaluent plus attentivement la capacité d'un emprunteur à effectuer des paiements à taux ajustable.