Hypothèque sur 30 ans contre 15 ans: quelle est la différence?

Une variété ahurissante de prêts hypothécaires peut être disponible, mais pour la plupart des acheteurs, en pratique, il n'y en a qu'un. L’hypothèque à taux fixe de 30 ans est pratiquement un archétype américain, la tarte aux pommes des instruments financiers. C'est le chemin emprunté par des générations d'Américains pour accéder à la propriété pour la première fois.

Selon Freddie Mac, en 2017, 90% des acheteurs ont opté pour l'hypothèque à taux fixe de 30 ans. Mais beaucoup de ces acheteurs auraient peut-être été mieux servis s’ils avaient opté pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans.

Les prêts sont structurellement similaires - la principale différence est la durée. Un prêt à court terme signifie un paiement mensuel plus élevé, ce qui rend le prêt hypothécaire de 15 ans moins abordable. Mais la durée plus courte rend le prêt moins cher sur plusieurs fronts. En fait, sur toute la durée d'un prêt, une hypothèque de 30 ans coûtera plus du double de l'option de 15 ans.

Comment la durée de l'hypothèque affecte le coût

Une hypothèque est simplement un type particulier de prêt à terme, une garantie par un bien immobilier. Pour un prêt à terme, l'emprunteur paie des intérêts calculés annuellement sur le solde restant dû du prêt. Le taux d'intérêt et le paiement mensuel sont fixes.

Parce que le paiement mensuel est fixe, la partie qui va payer des intérêts et la partie qui va payer le capital change avec le temps. Au début, le solde du prêt est si élevé que la majeure partie du paiement consiste en intérêts. Mais à mesure que le solde diminue, la part en intérêts du paiement diminue et la part en principal augmente.

Prêt hypothécaire de 30 ans

Bien entendu, dans un prêt de 30 ans, le solde diminue beaucoup plus lentement: en réalité, l'emprunteur loue le même montant plus de deux fois plus longtemps. (Il est plus de deux fois plus long que deux fois plus long car, pour une hypothèque de 30 ans, le solde du capital ne diminue pas aussi rapidement que pour un prêt de 15 ans.) Plus le taux d'intérêt est élevé, plus le écart entre les deux hypothèques. Lorsque le taux d'intérêt est de 4%, par exemple, l'emprunteur paie près de 2, 2 fois plus d'intérêts pour emprunter le même montant de principal sur 30 ans, par rapport à un prêt de 15 ans.

Le principal avantage d'une hypothèque de 30 ans réside dans le versement mensuel relativement faible. Et même si l'accessibilité économique n'est pas un problème, il existe d'autres avantages:

• Le versement moins élevé peut permettre à un emprunteur d’acheter plus de maison qu’il ne pourrait se permettre avec un prêt de 15 ans, étant donné que le même versement mensuel lui permettrait de contracter un emprunt plus important sur 30 ans.
• Le paiement inférieur permet à un emprunteur de constituer des économies.
• Le paiement inférieur libère des fonds pour d'autres objectifs.

Hypothèque de 15 ans

Étant donné que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans et qu'il coûte moins cher aux banques de contracter des emprunts à plus court terme que des emprunts à plus long terme, un prêt hypothécaire à 30 ans est généralement assorti d'un taux d'intérêt plus élevé. Les consommateurs paient moins avec un prêt hypothécaire de 15 ans, allant d’un quart de pour cent à un pour cent de moins (ou un point) de moins, et cela peut s’accumuler au fil des décennies.

Les agences soutenues par le gouvernement qui financent la plupart des prêts hypothécaires, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, imposent des frais supplémentaires, appelés ajustements du prix du prêt, qui rendent les prêts hypothécaires à 30 ans plus coûteux. Ces frais s’appliquent généralement aux emprunteurs dont la cote de crédit est faible, qui ont un acompte moins élevé ou les deux. L'Administration fédérale du logement facture également des emprunts hypothécaires plus élevés aux emprunteurs âgés de 30 ans.

«Certains ajustements du prix du prêt sur une période de 30 ans n'existent pas sur une période de 15 ans», déclare James Morin, vice-président directeur des prêts aux particuliers chez Norcom Mortgage à Avon, dans le Connecticut. Selon Morin, la plupart des gens intègrent ces coûts dans leur prêt hypothécaire dans le cadre d'un taux plus élevé, plutôt que de les payer directement.

Imaginez, alors, un prêt de 300 000 dollars disponible à 4% pendant 30 ans ou à 3, 25% pendant 15 ans. L’effet combiné de l’amortissement plus rapide et du taux d’intérêt plus bas signifie qu’emprunter l’argent pour seulement 15 ans coûterait 79 441 dollars, contre 215 609 dollars sur 30 ans, soit près des deux tiers de moins.

Bien sûr, il y a un piège. Le prix à payer pour économiser autant d’argent à long terme est une dépense mensuelle beaucoup plus élevée; le montant du prêt hypothétique sur 15 ans est de 2 108 dollars, soit 676 dollars de plus (ou environ 38%) de plus que le versement mensuel du prêt sur 30 ans (1 432 dollars).

Si un investisseur peut se permettre un paiement plus élevé, il est dans son intérêt de choisir un prêt plus court, en particulier s'il approche de la retraite, alors qu'il dépendra d'un revenu fixe.

Pour certains experts, avoir les moyens de payer un paiement plus élevé implique d'avoir un fonds pour les jours de pluie caché. Selon Bob Walters, directeur de l'exploitation et président de Quicken Loans, votre épargne liquide devrait représenter au moins un an de revenu. Ce que les planificateurs financiers aiment dans l’hypothèque de 15 ans, c’est qu’il s’agit en réalité d’une «épargne forcée» sous la forme d’une équité sur un actif qui s’apprécie normalement (bien que, comme les actions, les maisons montent et descendent).

Étant donné que les prêts à 15 ans sont moins risqués pour les banques que les prêts à 30 ans et qu'il coûte moins cher aux banques de contracter des emprunts à plus court terme que des emprunts à plus long terme, un prêt hypothécaire à 30 ans est généralement assorti d'un taux d'intérêt plus élevé.

Autres utilisations de l'argent

Dans certains cas, un emprunteur peut être incité à investir cet argent ailleurs, par exemple dans un compte 529 pour les droits de scolarité au collège ou dans un plan 401 (k) à imposition différée, en particulier si l'employeur verse une contribution équivalente à celle de l'emprunteur. Et avec des taux hypothécaires aussi bas, un investisseur averti et discipliné pourrait opter pour le prêt de 30 ans et placer la différence entre les paiements de 15 ans et de 30 ans dans des titres à rendement élevé.

En reprenant l'exemple précédent, si le paiement mensuel d'un prêt sur 15 ans était de 2 108 dollars et celui d'un prêt sur 30 ans de 1 432 dollars, un emprunteur pourrait investir cette différence de 676 dollars ailleurs. Le calcul à l'arrière de l'enveloppe est la mesure (ou si) le rendement de l'investissement extérieur, moins l'impôt sur les gains en capital dû, dépasse le taux d'intérêt de l'hypothèque après comptabilisation de la déduction des intérêts de l'hypothèque. Pour une personne située dans la tranche d'imposition de 25%, la déduction peut réduire le taux d'intérêt effectif de l'hypothèque de 4% à 3%, par exemple.

En gros, l'emprunteur est gagnant si le rendement de l'investissement après impôt est supérieur au coût de l'hypothèque moins la déduction des intérêts.

Selon Shashin Shah, planificateur financier agréé à Dallas, TX, ce type de jeu exige toutefois une propension au risque, car l’emprunteur devra investir dans des actions volatiles. «À l’heure actuelle, il n’existe pas de placements à revenu fixe offrant un rendement suffisamment élevé pour que cela fonctionne», explique Shah. Cela exige également de la discipline qu'elle investisse systématiquement l'équivalent de ces écarts mensuels et du temps nécessaire pour se concentrer sur les investissements, ce qui, ajoute-t-il, manque à la plupart des gens.

Une option best-of-two-mondes

Il est évident que la plupart des emprunteurs manquent également, ou du moins pensent le moins, des moyens d’effectuer les paiements plus élevés requis par une hypothèque de 15 ans. Mais il existe une solution simple pour réaliser une grande partie des économies d'un prêt hypothécaire plus court: effectuez simplement les paiements les plus importants selon un échéancier de 15 ans sur votre prêt hypothécaire de 30 ans, en supposant que le prêt hypothécaire ne comporte pas de pénalité de remboursement anticipé.

Un emprunteur a le droit de diriger les paiements supplémentaires vers le principal et, si les paiements sont cohérents, l’hypothèque sera remboursée dans 15 ans. Si les temps sont durs, l'emprunteur peut toujours revenir à la normale, paiements plus bas du calendrier de 30 ans.

Points clés à retenir

• Beaucoup d'acheteurs pourraient être mieux servis en optant pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans au lieu d'un prêt hypothécaire de 30 ans.
• Les consommateurs paient moins avec un prêt hypothécaire de 15 ans, allant d'un quart de pour cent à un pour cent (ou un point) de moins.
• Pour certains experts, être en mesure de payer le versement plus élevé d'un prêt hypothécaire de 15 ans comprend le fait d'avoir un fonds pour jours pluvieux caché.