5 erreurs qui peuvent faire de la maison un flop

Ça a l'air si facile! Achetez une maison, apportez quelques corrections cosmétiques, remettez-la sur le marché et réalisez des bénéfices énormes. À tout moment, il y a une demi-douzaine d'émissions à la télévision où de beaux investisseurs bien habillés rendent le processus rapide, amusant et rentable. Et beaucoup de maisons sont retournées. ATTOM Data Solutions rapporte que plus de 200 000 personnes ont été achetées et revendues aux États-Unis avec la même période de 12 mois en 2017, soit un peu moins de 6% du total des maisons unifamiliales et des condominiums vendus toute l'année. Pourtant, le chemin qui mène à la richesse immobilière ne consiste pas uniquement en un attrait limité et en une signalisation «vendue». Beaucoup trop nombreux de potentiels magnats de l’immobilier négligent les bases et finissent par échouer. Dans cet article, nous allons examiner les cinq plus grandes erreurs que pourraient commettre des nageoires - et comment les éviter.

Le premier conseil, consiste à limiter votre risque financier et à maximiser votre potentiel de rendement. En termes simples, ne payez pas trop pour une maison (en sachant ce que cela vaut) et assurez-vous de savoir combien coûteront les réparations ou les mises à niveau nécessaires avant d'acheter. Ayant cette information, vous pouvez alors déterminer un prix d’achat idéal.

La règle des 70% stipule qu'un investisseur ne doit pas payer plus de 70% de la valeur après réparation d'un bien immobilier, déduction faite des réparations nécessaires. L'ARV est ce que vaut une maison après sa réparation complète.

Voici un exemple: si la VDA d’une maison coûte 150 000 USD et qu’elle nécessite 25 000 USD de réparations, la règle des 70% signifie qu’un investisseur ne doit pas payer plus de 80 000 USD pour la maison. 150 000 $ x 0, 70 = 105 000 $ - 25 000 $ = 80 000 $.

Top 5 des incontournables pour les maisons retournées

Les bases

Le retournement (aussi appelé investissement immobilier de gros) est un type de stratégie d'investissement immobilier dans laquelle un investisseur achète un bien immobilier non pour l'utiliser, mais dans le but de le vendre pour un profit.

Ce bénéfice provient généralement de l’appréciation des prix résultant d’un marché immobilier très animé, caractérisé par une hausse rapide des prix, ou d’améliorations apportées aux immobilisations de la propriété, ou des deux. Par exemple, un investisseur peut acheter une chambre à coucher dans un quartier "chaud", la rénover en profondeur, puis l’offrir à un prix reflétant son apparence et ses commodités ultramodernes.

Les investisseurs qui retournent des propriétés se concentrent sur l'achat et la revente ultérieure d'une propriété ou d'un groupe de propriétés. De nombreux investisseurs tentent de générer un flux de revenus régulier en effectuant des retournements fréquents.

Alors, comment retournez-vous un bâtiment ou une maison? En termes simples, vous voulez acheter bas et vendre haut (tout comme de nombreux autres investissements). Mais au lieu d’adopter une stratégie d’achat et de conservation, vous complétez la transaction le plus rapidement possible pour limiter le temps pendant lequel votre capital est en risque. En général, vous devriez vous concentrer sur la vitesse plutôt que sur le profit maximum. En effet, chaque jour qui passe vous coûte plus cher (hypothèque, services publics, taxes foncières, assurances, etc.).

Voilà donc le plan général. Maintenant, voici les pièges.

1. Pas assez d'argent

Marcher dans l'immobilier est une proposition coûteuse. La première dépense est le coût d'acquisition de la propriété. Bien que les demandes de financement ne manquent pas, il est plus facile de conclure ces offres à un fournisseur légitime que de le faire. En outre, si vous financez l'acquisition, cela signifie que vous payez des intérêts. Bien que l’intérêt sur l’argent emprunté reste déductible des impôts même après l’adoption de la loi sur la réduction de l’impôt sur l’emploi, il ne s’agit pas d’une déduction à 100%. Chaque dollar dépensé en intérêts s'ajoute au montant que vous devez gagner sur la vente pour atteindre le seuil de rentabilité. Et si vous utilisez une ligne de crédit hypothécaire ou hypothécaire (HELOC) pour financer votre achat de maison retournée, seuls les intérêts sont déductibles. Le capital, les taxes et les portions d'assurance de votre paiement ne sont pas déductibles.

Faites des recherches approfondies sur vos options de financement pour déterminer le type d’hypothèque qui convient le mieux à vos besoins et trouvez un prêteur offrant des taux d’intérêt bas. Un moyen facile de rechercher les coûts de financement consiste à utiliser une calculatrice hypothécaire. Cet outil vous permettra également de comparer les taux d’intérêt proposés par divers prêteurs. Bien sûr, le paiement en espèces de la propriété élimine le coût des intérêts, mais même dans ce cas, il existe des coûts de conservation de la propriété et des coûts d'opportunité pour l'immobilisation de votre argent.

Les taux d’intérêt s’étant élevés bien au-delà de leurs creux après la crise du logement, il est plus difficile de réaliser un profit qu’avant. En fait, au premier semestre de 2018, l'activité a légèrement ralenti et a presque atteint son niveau le plus bas en quatre ans et les marges bénéficiaires se sont rapprochées du retour sur investissement moyen le plus faible depuis la fin de 2014, selon ATTOM Data. Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas d'argent à gagner (le retour sur investissement était juste au nord de 44%), mais cela signifie que des soins sont nécessaires. La marge brute moyenne sur un flip est de 65 520 $, mais c'est brut.

Vous devez également prendre en compte les coûts de rénovation. Si vous envisagez de réparer votre maison et de la vendre avec un bénéfice, le prix de vente doit dépasser le coût d’acquisition, le coût de possession du bien et le coût des rénovations. Une cuisine de 25 000 dollars, une salle de bains de 10 000 dollars, des taxes sur les biens immobiliers de 5 000 dollars, des services publics et d’autres frais de portage réduisent ce nombre d’environ deux tiers. Ajouter un problème structurel imprévu à la propriété et un bénéfice brut peuvent devenir une perte nette. Même si vous parvenez à surmonter ces obstacles, n'oubliez pas les taxes sur les plus-values ​​qui réduiront vos bénéfices.

2. Pas assez de temps

Rénover et renverser des maisons est une entreprise qui prend du temps. Cela peut prendre des mois pour trouver et acheter la bonne propriété. Une fois que vous possédez la maison, vous devrez investir du temps pour le réparer. Si vous avez un travail de jour, le temps consacré à la démolition et à la construction peut se traduire par beaucoup de soirées et de week-ends perdus. Si vous payez quelqu'un d'autre pour faire le travail, vous passerez toujours plus de temps que vous ne le souhaitez à superviser l'activité et les coûts de paiement des autres réduiront vos profits.

Une fois les travaux terminés, vous devez planifier des inspections pour vous assurer que la propriété est conforme aux codes du bâtiment applicables avant de pouvoir la vendre. Si ce n'est pas le cas, vous devez dépenser plus de temps et d'argent pour le régler au mieux. Ensuite, vous devrez investir du temps pour vendre la propriété. Si vous le montrez vous-même à des acheteurs potentiels, vous passerez beaucoup de temps à aller et venir à la propriété et à des réunions.

Est-ce que ça vaut le coup? Pour beaucoup de gens, il serait peut-être plus logique de rester avec un emploi de jour, où ils peuvent gagner le même type d’argent en quelques semaines ou quelques mois avec un salaire régulier - sans risque et avec un engagement de temps très constant.

3. Pas assez de compétences

Les constructeurs professionnels et les professionnels qualifiés, tels que les menuisiers et les plombiers, renversent souvent des maisons en marge de leur travail habituel. Ils ont les connaissances, les compétences et l'expérience pour trouver et réparer une maison. Certains d’entre eux ont également des emplois syndiqués qui leur fournissent des chèques de chômage tout au long de l’hiver, alors qu’ils travaillent pour eux.

La véritable inversion dans la maison provient de la sueur des fonds propres. Si vous êtes à l'aise avec un marteau, aimez poser des tapis, pouvez suspendre des cloisons sèches, couvrir une maison et installer un évier de cuisine, vous avez les compétences nécessaires pour faire basculer une maison. D'autre part, si vous ne connaissez pas un tournevis cruciforme à l'aide d'un tournevis plat, vous devrez payer un professionnel pour effectuer toutes les rénovations et réparations. En conséquence, les chances de réaliser un profit sur votre investissement seront considérablement réduites.

4. Pas assez de connaissances

Pour réussir, vous devez pouvoir choisir le bon bien, au bon endroit et au bon prix. Dans un quartier de 100 000 dollars, vous attendez-vous vraiment à acheter à 60 000 dollars et à vous vendre à 200 000 dollars? Le marché est beaucoup trop efficace pour que cela se produise fréquemment.

Même si vous obtenez le bon plan de votre vie, saisissez une maison en saisie d'une chanson, par exemple, vous devez savoir quelles rénovations effectuer et lesquelles éviter. Vous devez également comprendre les lois fiscales applicables et les lois de zonage, et savoir quand réduire vos pertes et en sortir avant que votre projet ne devienne un gouffre financier.

Rappelez-vous que Zillow, la société immobilière spécialisée dans les inscriptions immobilières, est maintenant en train de retourner des maisons dans certains marchés. La société prévoit d’acheter et d’inverser des propriétés dans les 90 jours, et elle dispose des données et des connaissances nécessaires pour offrir aux exploitants d’entreprises une concurrence acharnée. Les grands prêteurs ont également commencé à rechercher des profits sur le marché des prêts inversés. La société mondiale d’investissement KKR & Co. Inc. (anciennement Kohlberg Kravis Roberts & Co. Et KKR & Co. LP) se joignent à d’autres entreprises morceau de l'action.

5. Pas assez de patience

Les professionnels prennent leur temps et attendent la bonne propriété. Les novices se précipitent pour acheter la première maison qu'ils voient. Ensuite, ils embauchent le premier entrepreneur qui fait une offre pour traiter un travail qu'ils ne peuvent pas faire eux-mêmes. Les professionnels effectuent le travail eux-mêmes ou font appel à un réseau d'entrepreneurs fiables et pré-arrangés.

Les novices engagent un agent immobilier pour aider à vendre la maison. Les professionnels comptent sur les efforts "en vente par le propriétaire" pour minimiser leurs coûts et maximiser leurs profits. Les novices s'attendent à se précipiter dans le processus, à appliquer une couche de peinture et à gagner une fortune. Les professionnels comprennent que l'achat et la vente de maisons prennent du temps et que les marges bénéficiaires sont parfois minces.

Le résultat final

Avant de commencer à magasiner pour la maison, faites des recherches sur les personnes les plus riches du pays. Vous vous rendrez vite compte qu’aucun d’entre eux ne renverse sa vie pour vivre. Si vous voulez toujours retourner une maison, vous devriez aborder le projet comme vous le feriez pour toute nouvelle entreprise. Et, comme toute autre petite entreprise, l'entreprise nécessitera du temps et de l'argent, de la planification, de la patience, des compétences et des efforts. Il sera probablement plus difficile et plus coûteux que vous ne l’imaginiez jamais. Et même si tous les détails sont exacts, l'évolution des conditions du marché peut signifier que chaque hypothèse que vous avez faite au début sera invalide à la fin. Prenez à la légère à vos risques et périls: si vous cherchez simplement à vous enrichir rapidement en retournant une maison, vous pourriez vous retrouver dans la maison pauvre.