9 choses à savoir sur les associations de propriétaires

De nombreuses communautés résidentielles ont une structure d'association de propriétaires (HOA) pour aider à maintenir une atmosphère propre et cohésive dans le quartier. En outre, lorsque vous achetez un condominium, une maison en rangée ou une maison unifamiliale dans le cadre d’un «projet de développement», vous pouvez également rencontrer la structure HOA.

Bien que la HOA épargne parfois le propriétaire de certaines responsabilités, elle peut également imposer certaines obligations au propriétaire. Avant d’acheter une maison qui fait de vous une HOA, voici ce que vous devez savoir et les questions que vous devriez poser à la fois à l’association, à vous et à votre famille.

Développement planifié HOA

Entrer dans un développement planifié nécessite souvent que vous adhériez à l'association des propriétaires de maison de la communauté (HOA) et que vous payiez ses frais pour couvrir les frais d'entretien des espaces communs, des structures partagées et des extérieurs. L'adhésion vous lie également aux engagements, aux conditions et aux restrictions (CC & R) de l'association. Ces règles pourraient entraver votre rêve d'avoir une porte d'entrée violette, par exemple, ou de laisser votre véhicule de plaisance dans l'allée puisque les CC & R contiennent généralement des dispositions concernant l'apparence de votre maison et les véhicules que vous pouvez garer à l'extérieur.

Statistiquement, les Américains ont une chance sur cinq de vivre dans une maison faisant partie d’un HOA, selon une analyse de données réalisée par le microéconomiste appliqué Wyatt G. Clarke. Depuis que l'estimation de Clarke a été établie (en 2017), les propriétés avec HOA ont encore augmenté.

La vie dans un développement planifié est-elle une bonne option pour vous? Et, dans l’affirmative, quels sont ceux qui ont le plus d’ACHO qui vous conviendront le mieux? Les réponses à ces questions dépendent non seulement de vos finances, mais également de votre enthousiasme pour les commodités partagées, de votre tolérance aux règles et règlements et de votre aisance à l'égard de l'autonomie gouvernementale, car la plupart des propriétaires d'accueil sont supervisés par des bénévoles qui vivent dans le projet.

9 conseils pour gérer les associations de propriétaires

1. Les frais varient largement

Une étude de Trulia qui a utilisé les enregistrements de l'American Community Survey, a révélé que les frais mensuels de HOA s'élevaient en moyenne à 331 USD par mois en 2015. Les moyennes varient de 218 USD à Warren, Michigan, à 571 USD à New York. Trulia a constaté que les redevances étaient généralement plus élevées dans les bâtiments et complexes plus anciens, avec plus d'unités dans l'ensemble.

Le nombre et la taille des commodités du développement ont également une incidence sur les tarifs, selon Nate Martinez, agent immobilier chez RE / MAX Professionals à Glendale, Arizona. Par exemple, un complexe protégé par un portail et doté d’un club-house et d’un terrain de golf est susceptible de générer des frais plus élevés que ceux offrant une sécurité minimale et un espace commun modeste.

Les frais peuvent différer même au sein d’un développement, en raison de variations de la superficie, de l’emplacement et de l’orientation, ce qui peut influer sur le temps nécessaire à l’entretien de la propriété.

La plupart des services multi-annonces (MLS) incluent des frais HOA dans la liste des propriétés. Cela devrait vous permettre d'accéder aux informations via REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com et d'autres sites de référencement, selon Martinez.

Vous devez également savoir à quelle fréquence les frais ont augmenté avec le temps et de combien. Si vous le pouvez, obtenez un historique imprimé des cotisations HOA par année pour les 10 dernières années. Martinez dit que les frais pour un HOA sont généralement augmentés pas plus d'une année. Selon l'expérience de Martinez, les augmentations de HOA sont généralement calculées trois à cinq ans à l'avance, en utilisant des estimations des coûts futurs des services publics, de la main-d'œuvre, de la maintenance, etc.

Examinez ces projections si elles sont disponibles. Comme ce ne sont que des estimations, Martinez suggère que vous vérifiiez également le montant par lequel les frais sont autorisés à augmenter chaque année en vertu des règlements de la HOA. Dans un nouveau complexe, cette recherche peut aider à déterminer si les tarifs initiaux de HOA ont été attractifs, même artificiellement, à des prix trop bas pour attirer les propriétaires et sont susceptibles d’augmenter considérablement avec le temps pour couvrir l’écart entre les revenus et les coûts.

Alternativement, l'inverse peut également être le cas: les frais de HOA pour les nouveaux développements peuvent en fait diminuer légèrement avec le temps, à mesure que de nouvelles habitations sont ajoutées et que davantage de propriétaires sont disponibles pour partager les coûts fixes de HOA.

2. Ce que vous obtenez varie également

Lorsque vous achetez une maison dans une communauté gérée, vous achetez en réalité un ensemble d'obligations légales et de droits, en plus d'un espace de vie physique, a déclaré John Manning, courtier en chef chez RE / MAX on Market à Seattle. Les droits, services et commodités dont l’Agence est responsable peuvent aller au-delà des droits facturés. «Une communauté fermée peut avoir la maintenance de la porte comme seul accord entre propriétaires, ou il peut y avoir une HOA en place avec une autorité légale pour gérer beaucoup plus», dit-il.

Regardez ce qui est inclus (et non inclus) qui affectera les finances de votre ménage. Devrez-vous payer pour le ramassage des ordures, par exemple? Les utilitaires sont-ils inclus? Lesquels? Qu'en est-il du câble et / ou du service Internet?

N'oubliez pas que vous payerez des avantages, tels que des installations de loisirs, que vous les utilisiez ou non. Découvrez les horaires des commodités, telles que les piscines et les courts de tennis, afin de déterminer s'ils fonctionnent avec votre emploi du temps. Si vous pensez partager ces installations avec vos amis ou votre famille, vérifiez les règles et les frais d'utilisation.

Alignez les frais - et leurs inclusions et exclusions - sur ceux d'autres développements dans la région, en particulier ceux qui figurent déjà sur votre liste de présélection. «Si vous souhaitez en savoir plus sur les gammes HOA de votre région, la meilleure ressource serait de faire appel à un courtier immobilier professionnel connaissant bien les associations de propriétaires», explique le courtier Manning.

3. Des frais supplémentaires peuvent s'appliquer

Une HOA peut adopter l’une des approches suivantes en matière de gestion financière. Ces choix affectent en particulier la manière dont il finance les dépenses imprévues et les investissements tels que le remplacement d’un système de CVC.

Selon John Manning, courtier chargé de la gestion chez RE / MAX sur le marché de Seattle, «Certaines associations préfèrent disposer d’une importante réserve de liquidités pour faire face aux obligations de maintenance, juridiques ou de gestion, le cas échéant. D'autres ont des frais moins élevés et comptent sur des cotisations spéciales (fonds prélevés en dehors des redevances de la HOA) pour les réparations et l'entretien. »Ces redevances sont similaires aux cotisations fiscales parfois prélevées par les gouvernements locaux.

Voici comment fonctionne la procédure d'évaluation: Lorsqu'une dépense majeure, telle que le remplacement d'un toit ou d'un ascenseur, survient (et que les réserves du HOA ne disposent pas des fonds nécessaires pour le payer), l'association peut demander à chaque propriétaire une évaluation spéciale. Ces prélèvements peuvent atteindre des milliers de dollars.

Selon Manning, la taille du fonds de réserve dépendra non seulement de l'approche de la HOA, mais également de l'âge, de l'état et des commodités du bâtiment. Les développements élaborent souvent des plans pluriannuels pour les réparations et les immobilisations, y compris leurs coûts annuels et le solde prévu du fonds de réserve au moment où les dépenses seront nécessaires.

Demandez à voir ces documents, en portant une attention particulière à la concordance entre les dépenses nécessaires et le solde du fonds de réserve. Une aide professionnelle peut s'avérer utile lorsque vous vous penchez sur ces feuilles de calcul. Son entreprise, selon Manning, doit «faire en sorte que les clients discutent des états financiers avec un CPA [expert en analyse des données financières de [développements]]».

Le HOA devrait pouvoir fournir une telle liste. Demandez aussi si des évaluations spéciales sont prévues dans le futur. Notez que les économies d'échelle peuvent signifier que les cotisations spéciales pour une certaine dépense en capital peuvent être moins importantes dans les HOA comptant de nombreux membres et plus élevées dans les plus petits HOA, où une dépense similaire aura moins de propriétaires à financer.

4. Frais et approbation de votre hypothèque

Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'un projet de développement, vous allez bien sûr prendre en compte l'impact de ses cotisations HOA sur l'ensemble de vos finances. Il en va de même pour les prêteurs hypothécaires potentiels.

Comme c'est le cas pour les taxes foncières (qui, d'ailleurs, ne sont pas incluses dans les frais de HOA dans la plupart des développements), les banques prendront en compte vos frais de HOA mensuels au moment de décider de la taille de votre prêt hypothécaire. En conséquence, vous pouvez vous débattre avec des compromis vexants lorsque vous décidez parmi les propriétés. Des frais de HOA plus élevés peuvent vous laisser avec un montant approuvé moindre à dépenser pour votre maison par rapport au choix d’une propriété alternative avec des frais minimes ou aucun frais.

Fait intéressant, la présence de frais ne réduit pas nécessairement la valeur d'une propriété; si quelque chose, il y a la preuve de l'effet opposé. La recherche menée par la microéconomiste Clarke a révélé qu'après égalisation en fonction de la taille et de l'emplacement des maisons, les propriétés faisant partie d'une HOA se vendaient en moyenne environ 4% de plus que celles ne faisant pas partie d'une association. Il a constaté que la prime est la plus élevée lorsque la maison et le développement sont neufs; il diminue avec l'âge.

Votre prêteur éventuel peut fournir le montant du paiement de l'hypothèque, et vous devriez déjà avoir les numéros de taxe foncière et de frais de HOA. Si vous commencez tout juste votre recherche de logement (et n’avez pas encore de relations avec des prêteurs), utilisez une calculatrice hypothécaire en ligne pour estimer le versement hypothécaire probable du principal que vous recherchez et pour entrer d’autres informations pertinentes, y compris votre acompte prévu.

Encore une fois, tout prêteur avec qui vous parlez peut fournir cela. Alternativement, de nombreuses calculatrices hypothécaires en ligne, y compris celle que nous avons référencée ci-dessus, vous permettent également de demander des devis aux prêteurs hypothécaires sur les taux et les montants maximum approuvés.

5. Le décompte des alliances

Étant donné que les règles et réglementations de chaque HOA peuvent être uniques, ne vous fiez pas à des informations de seconde main ni à l'expérience passée d'autres développements pour connaître les règles et les alliances d'un HOA. Et réfléchissez bien pour savoir si vous pourrez vivre avec eux.

Si vous ne trouvez pas les CC & R en ligne sur le site Web de la HOA, demandez à votre agent immobilier de les acquérir pour vous ou obtenez-les en contactant directement la HOA. Assurez-vous de vérifier si le document est à jour avant de trop vous engager dans le processus d'achat.

Vous pourriez constater que vous êtes limité de plus d'une façon que vous ne le supposeriez. En plus de régir la couleur de la porte et similaires, les CC & R peuvent limiter la votre herbe peut pousser, que vous puissiez planter ou abattre des arbres, quels types de véhicules vous pouvez stationner dans la rue ou dans votre entrée (les interdictions de stationnement des véhicules de loisirs ne sont pas rares, par exemple), à ​​quelle hauteur peuvent être des clôtures et quels types des couvertures que vous pouvez utiliser sur les fenêtres donnant sur la rue.

Si le respect de l'environnement est une priorité personnelle, vérifiez les dispositions écologiques de la HOA, en commençant par ce qui peut être planté autour de votre maison et par la manière dont cette végétation peut être préservée.

Par exemple, certaines HOA n'autorisent pas l'utilisation de la technique xeriscaping, une forme de paysage respectueuse de l'environnement pour les climats arides, et peuvent limiter la taille et la composition de tout jardin que vous plantez. Les règles peuvent également dicter l’utilisation d’engrais, de pesticides ou de systèmes de sprinkleurs particuliers pour entretenir la cour et interdire les piles de compost et les panneaux solaires.

Vérifiez toute langue qui pourrait vous empêcher de louer ou même simplement compliquer la location de votre propriété. Ce qui est considéré comme coutumier peut dépendre de la juridiction. «Dans la région de Seattle, il est courant d’interdire les locations de vacances à court terme. Les propriétaires d'habitations ont intérêt à limiter le pourcentage d'unités non occupées par leur propriétaire, car les prêteurs hypothécaires peuvent être réticents à prêter sur des immeubles à occupation locative élevée », a déclaré Manning.

6. Gestion des conflits

Comme dans toute communauté, des désaccords surgissent dans le cadre d'un développement planifié, parfois au sujet de certains résidents qui plient ou enfreignent les règles. Avant d'acheter, explorez la manière dont les règles sont définies et appliquées, ainsi que les sanctions appliquées aux contrevenants.

Les sanctions peuvent être strictes. Dans certaines HOA, les conséquences peuvent inclure une amende ou une poursuite en justice ou le fait que la HOA crée un privilège sur votre maison. Portez une attention particulière à la possibilité que la HOA saisisse votre propriété pour non-paiement des cotisations HOA ou des amendes résultant d’infractions à CC & R.

Renseignez-vous sur le processus de résolution des conflits, ainsi que sur la manière dont la HOA gère les ajouts ou les modifications aux règles.

Demander une liste ou une autre comptabilité des conflits et violations des règles que l'association a dû résoudre. Si ces informations ne détaillent pas les actions en justice, renseignez-vous sur celles-ci. Assurez-vous de vérifier s'il y a des poursuites passées, présentes ou en cours dans lesquelles l'AHO est impliquée. En outre, examinez l’issue de ces cas.

7. La réputation de la HOA

Étant donné que l'association sert essentiellement de gouvernement hyper local pour la communauté, il est utile de déterminer qui la gère et comment ces personnes fonctionnent ensemble.

Il est très courant que les HOA soient supervisés par des résidents de la communauté qui occupent des postes de bénévoles et sont élus par les membres de l'association. Cependant, certaines associations sont entièrement gérées de manière professionnelle. Si une entreprise privée gère le HOA, examinez sa réputation avant de l'acheter. Si la HOA a des employés ou des entreprises auxquelles elle sous-traite des tâches, renseignez-vous sur ces entités et sur le travail qu'elles effectuent.

Si vous le pouvez, parlez-en à certains des propriétaires actuels de l'immeuble, ceux qui sont préférables, qui ne font pas partie du conseil d'administration de HOA et vivent dans l'immeuble depuis plusieurs années. À quel point le conseil fonctionne-t-il de manière collégiale? Les différences d’opinion sont-elles généralement traitées de manière civile et constructive? Soyez attentif aux indications de drames fréquents, voire perpétuels. Comme dans d'autres instances dirigeantes, l'égoïsme, les jeux de pouvoir et la petite politique peuvent entraver les HOA.

Prévoyez du temps pour parler avec le président de la HOA afin de savoir si vous souhaitez que cette personne prenne des décisions en votre nom à propos du développement. Interrogez également le président sur l’intérêt des résidents pour le conseil d’administration: existe-t-il une forte motivation à le faire ou une relative indifférence? Cette conversation peut également vous motiver (ou non) à siéger vous-même au conseil d’administration, décision qui nécessiterait de vous faire élire et de perdre un peu de temps libre pour vos nouvelles responsabilités.

8. Conformité à la HOA

Ne vous fiez pas pour être correctement alerté de tout problème persistant entre l'association et le propriétaire actuel d'une maison qui vous intéresse. Si vous ne posez pas de questions à propos de ces problèmes à temps, vous pourriez en hériter lorsque vous prendrez possession de la propriété.

Certains problèmes potentiels peuvent être évidents, tels que l'aménagement paysager mort ou envahi ou la peinture écaillée. Inversement, le propriétaire a-t-il apporté des améliorations extérieures ou d'autres modifications à la propriété sans obtenir l'approbation de HOA? Si ces modifications ne sont pas conformes aux règles, que pourrait-il vous arriver si vous possédiez la propriété? Vous pourrez peut-être forcer le propriétaire à résoudre les problèmes dans le cadre du contrat de vente ou à fournir des liquidités à la clôture.

9. Responsabilités d'assurance

Comme pour la propriété d'un bien, les dispositions en matière d'assurance dans le cadre d'un développement planifié peuvent également être divisées, le HOA couvrant certains risques ou certaines zones et le propriétaire responsable d'autres.

Ceux-ci sont souvent mandatés par la loi de l'État. En Floride, par exemple, une HOA de copropriété doit assurer tous les biens communs, ce qui inclut toutes les parties du bâtiment jusqu'à la cloison sèche non finie de l'unité. Pendant ce temps, le propriétaire est responsable de l’assurance de tous les biens meubles de son logement, y compris les appareils électroménagers, les revêtements de sol, les armoires, les parures de fenêtres, etc.

Vérifiez la loi pour l'état dans lequel vous vivrez pour la répartition précise des besoins. Confirmez que le HOA de la propriété que vous envisagez de respecter est conforme à ces exigences.

L'assurance en cas de catastrophe est particulièrement importante si vous envisagez d'acheter un condo ou une maison de ville dans une région exposée à de graves catastrophes naturelles, telles que les inondations, les tremblements de terre, les blizzards, les incendies de forêt, les tornades ou les ouragans. «Dans le nord-ouest du Pacifique, l'assurance contre les tremblements de terre est très courante [dans les développements prévus], bien qu'elle ne soit pas requise», déclare Manning.

Vérifiez si la HOA fournit une couverture supplémentaire en tant qu'avantage d'être propriétaire dans le développement. «[Une] HOA avant-gardiste peut rendre un immeuble de copropriété plus attrayant», a déclaré Manning. Ils pourraient ajouter «l'assurance contre les tremblements de terre et autres types de risques, [qui] sera reflétée dans les cotisations HOA du propriétaire.» Vous devez bien sûr confirmer si cette couverture supplémentaire s'étend également aux domaines relevant de la responsabilité légale du propriétaire, ou uniquement à ceux qui relèvent de la responsabilité du HOA.

Le résultat final

Vivre dans un développement planifié - et être régi en partie par les règles d'une HOA - peut être une bénédiction mitigée. Il offre la possibilité d’échanger un certain contrôle sur votre maison contre les responsabilités réduites de l’entretien de celle-ci et de bénéficier de commodités et de sécurité partagées. Cependant, il peut également remplacer l'apparence diversifiée d'un quartier typique par une apparence plus uniforme, même si elle a moins de chances que le goût du décor d'un voisin ou ses habitudes d'entretien négligées deviennent un problème pour vous.

La qualité de vos compromis contribuera à votre bonheur dans un condominium ou une autre «maison planifiée». Si vous décidez de procéder à un achat, assurez-vous d'engager des professionnels, y compris un agent immobilier, qui connaît bien les développements prévus et les HOA car ils présentent un certain nombre d'aspects inhabituels par rapport à l'achat d'une maison unifamiliale.