Prêt hypothécaire inversé

En un mot, un prêt hypothécaire inversé est un prêt. Un propriétaire âgé de 62 ans ou plus et ayant une valeur nette de son logement considérable peut emprunter sur la valeur de sa maison et recevoir des fonds sous forme de montant forfaitaire, de versement mensuel ou de marge de crédit. Contrairement à un prêt hypothécaire à terme (type utilisé pour acheter une maison), un prêt hypothécaire inversé n'exige pas du propriétaire qu'il rembourse un prêt.

Au lieu de cela, la totalité du solde du prêt devient exigible et payable lorsque l’emprunteur décède, s’éloigne de façon permanente ou vend la maison. La réglementation fédérale oblige les prêteurs à structurer la transaction afin que le montant du prêt ne dépasse pas la valeur de la maison et que la succession de l'emprunteur ou de l'emprunteur ne soit pas tenue pour responsable du paiement de la différence si le solde du prêt devient supérieur à la valeur de la maison. Une des solutions est la baisse de la valeur marchande de la maison; un autre est si l'emprunteur vit longtemps.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé?

Le cash in equity

Les prêts hypothécaires inversés peuvent fournir des liquidités indispensables aux personnes âgées dont la valeur nette est principalement liée à la valeur de leur maison. D'autre part, ces prêts peuvent être coûteux et complexes, ainsi que des arnaques. Cet article vous apprendra comment fonctionnent les prêts hypothécaires inversés et comment vous protéger des pièges afin que vous puissiez prendre une décision éclairée quant à savoir si un tel prêt pourrait vous convenir, à vous ou à vos parents.

Selon la National Reverse Mortgage Lenders Association, les propriétaires âgés de 62 ans et plus disposaient de 3 500 milliards de dollars américains en valeur nette immobilière au troisième trimestre de 2017. Ce chiffre représente un record depuis le début de la mesure en 2000, soulignant l'importance de la richesse de la maison l'équité est pour les adultes d'âge de la retraite. La valeur nette de la maison n’est une richesse utilisable que si vous vendez et réduisez vos effectifs ou empruntez contre cette valeur nette. Et c’est là que les prêts hypothécaires inversés entrent en jeu, en particulier pour les retraités ayant des revenus limités et peu d’actifs.

Points clés à retenir

• Un prêt hypothécaire inversé est un type de prêt destiné aux personnes âgées de 62 ans et plus.
• Les prêts hypothécaires inversés permettent aux propriétaires de convertir la valeur nette de leur maison en un revenu en espèces sans versement hypothécaire mensuel.
• La plupart des prêts hypothécaires inversés sont assurés par le gouvernement fédéral, mais méfiez-vous des arnaques sur les prêts hypothécaires inversés qui visent les personnes âgées.
• Les hypothèques inversées peuvent être une excellente décision financière pour certains, mais une mauvaise décision pour d'autres. Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement des prêts hypothécaires inversés et leur signification pour vous et votre famille avant de prendre votre décision.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire inversé

Avec un prêt hypothécaire inversé, au lieu que le propriétaire effectue des paiements au prêteur, le prêteur effectue des paiements au propriétaire. Le propriétaire peut choisir le mode de réception de ces paiements (nous expliquerons les choix dans la section suivante) et ne verse que des intérêts sur le produit reçu. Les intérêts sont intégrés au solde du prêt afin que le propriétaire ne paie rien à l'avance. Le propriétaire conserve également le titre de la maison. Au cours de la vie du prêt, la dette du propriétaire augmente et la valeur nette de la propriété diminue.

Comme pour un prêt hypothécaire à terme, la maison est la garantie d'un prêt hypothécaire inversé. Lorsque le propriétaire déménage ou décède, le produit de la vente de la maison va au prêteur pour rembourser le principal, les intérêts, l'assurance hypothécaire et les frais de l'hypothèque inversée. Toute vente au-delà de ce qui a été emprunté va au propriétaire (s'il vit toujours) ou à la succession du propriétaire (si le propriétaire est décédé). Dans certains cas, les héritiers peuvent choisir de rembourser leur emprunt afin de pouvoir conserver leur maison.

Le produit de l'hypothèque inversée n'est pas imposable. Bien qu’ils se sentent comme un revenu pour le propriétaire, l’IRS considère l’argent comme une avance sur prêt.

Types de prêts hypothécaires inversés

Il existe trois types d’hypothèque inversée. Le plus courant est l'hypothèque sur la conversion de l'avoir propre ou HECM. Le HECM représente la quasi-totalité des offres de prêteurs sur hypothèques inversées dont la valeur des maisons est inférieure à 679 650 $. C'est le type que vous êtes le plus susceptible d'obtenir. C'est donc le type de cet article. Si votre maison vaut plus, cependant, vous pouvez regarder dans une hypothèque inversée énorme, également appelée une hypothèque inversée exclusive.

Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire inversé, vous pouvez choisir de recevoir le produit de l’une des six manières suivantes:

1. Montant forfaitaire: Obtenez tout le produit en une fois que votre prêt se termine. C’est la seule option avec un taux d’intérêt fixe. Les cinq autres ont des taux d’intérêt ajustables.
2. Paiements mensuels égaux (rente): tant que le résidence principale est occupée par au moins un emprunteur, le prêteur verse des paiements constants à l'emprunteur.
3. Paiements à terme : le prêteur verse à l'emprunteur des paiements mensuels égaux pour une période donnée, par exemple 10 ans, au choix de l'emprunteur.
4. Marge de crédit: le propriétaire peut emprunter de l’argent au besoin. Le propriétaire ne paie que des intérêts sur les montants réellement empruntés à la ligne de crédit.
5. Paiements mensuels égaux plus une marge de crédit: le prêteur verse des paiements mensuels stables tant qu’au moins un emprunteur occupe la maison en tant que résidence principale. Si l'emprunteur a besoin de plus d'argent à tout moment, il peut accéder à la marge de crédit.
6. Paiements à terme plus une marge de crédit: le prêteur verse à l'emprunteur des paiements mensuels égaux pour une période donnée, par exemple 10 ans, choisie par l'emprunteur. Si l'emprunteur a besoin de plus d'argent pendant ou après ce terme, il peut accéder à la marge de crédit.

Il est également possible d’utiliser un prêt hypothécaire inversé appelé « HECM pour l’achat» pour acheter une maison différente de celle dans laquelle vous vivez actuellement.

Dans tous les cas, vous aurez généralement besoin d’au moins 50% d’équité - sur la base de la valeur actuelle de votre maison, et non de ce que vous avez payé pour l'obtenir - pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire inversé. Les normes varient selon le prêteur.

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Le nombre d'hypothèques inversées émises aux États-Unis en 2018, en baisse de 26, 7% par rapport à l'année précédente.

Souhaitez-vous bénéficier d'un?

Un prêt hypothécaire inversé peut ressembler beaucoup à un prêt hypothécaire ou à une marge de crédit. En effet, semblable à l’un de ces prêts, un prêt hypothécaire inversé peut fournir un montant forfaitaire ou une marge de crédit auquel vous pouvez accéder selon vos besoins, en fonction du montant de votre maison que vous avez payé et de la valeur marchande de votre maison. Mais contrairement à un prêt sur valeur nette ou à une marge de crédit, vous n'avez pas besoin d'un revenu ni d'un bon crédit pour être admissible, et vous ne payez pas de prêt tant que vous occupez la maison comme résidence principale.

Un prêt hypothécaire inversé est le seul moyen d'accéder à la valeur nette de la maison sans vendre la maison aux aînés qui ne veulent pas assumer la responsabilité de rembourser leur prêt mensuellement ou qui ne peuvent prétendre à un prêt sur valeur nette ou à un refinancement en raison de leurs liquidités limitées ou de leurs faibles crédit.

Si vous n'êtes admissible à aucun de ces prêts, quelles options restent pour utiliser la valeur nette de votre maison pour financer votre retraite? Vous pouvez vendre et réduire la taille de votre maison ou vendre votre maison à vos enfants ou petits-enfants pour la garder dans la famille, voire même en devenir locataire si vous souhaitez continuer à vivre dans la maison.

Avantages et inconvénients

Une fois que vous avez 62 ans ou plus, un prêt hypothécaire inversé peut être un bon moyen de gagner de l'argent lorsque la valeur nette de votre maison est votre principal actif et que vous n'avez pas d'autre moyen d'obtenir suffisamment d'argent pour couvrir vos frais de subsistance de base. Un prêt hypothécaire inversé vous permet de rester chez vous aussi longtemps que vous suivez les taxes foncières, l'entretien et les assurances, et que vous n'avez pas besoin de déménager dans une maison de retraite ou une maison de soins pendant plus d'un an.

Toutefois, souscrire un prêt hypothécaire inversé implique de dépenser une part importante des capitaux propres que vous avez accumulés en intérêts et en frais de prêt, ce que nous verrons plus loin. Cela signifie également que vous ne pourrez probablement pas transmettre votre maison à vos héritiers. Si un prêt hypothécaire inversé ne fournit pas une solution à long terme à vos problèmes financiers, mais seulement une solution à court terme, il ne vaut peut-être pas la peine d'être sacrifié.

Et si quelqu'un d'autre, comme un ami, un membre de la famille ou un colocataire, vivait avec vous? Si vous obtenez un prêt hypothécaire inversé, cette personne n'aura aucun droit de continuer à vivre chez elle après votre décès.

Un autre problème que certains emprunteurs rencontrent avec les prêts hypothécaires inversés est la survie du produit de l’emprunt. Si vous choisissez un plan de paiement qui ne procure pas un revenu à vie, tel qu'un montant forfaitaire ou un plan à terme, ou si vous contractez une marge de crédit et l'utilisez en totalité, vous n'aurez peut-être plus d'argent quand vous en aurez besoin .

Règles régissant ces hypothèques

Si vous êtes propriétaire d'une maison, d'un condo, d'une maison en rangée ou d'une maison préfabriquée construite à compter du 15 juin 1976, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire inversé. En vertu des règles de la Federal Housing Administration (FHA), les propriétaires de coopératives d’habitations ne peuvent pas obtenir d’hypothèque inversée, car ils ne sont pas techniquement propriétaires des biens immobiliers dans lesquels ils vivent, mais plutôt des actions d’une société. À New York, où les coopératives sont courantes, la législation des États interdit en outre les prêts hypothécaires inversés dans les coopératives, en les autorisant uniquement dans les résidences et les condos de une à quatre familles.

Bien que les prêts hypothécaires inversés n'aient pas d'exigences en matière de revenu ou de pointage de crédit, ils ont néanmoins des règles concernant les personnes admissibles. Vous devez avoir au moins 62 ans et vous devez soit devenir propriétaire de votre maison, libre et dégagée, ou posséder une valeur nette substantielle (au moins 50%). Les emprunteurs doivent payer des frais d'origination, une prime d'assurance initiale, des primes d'assurance hypothécaire en cours, des frais de service de prêt et des intérêts. Le gouvernement fédéral limite le montant que les prêteurs peuvent demander pour ces articles.

Les prêteurs ne peuvent pas s'en prendre aux emprunteurs ou à leurs héritiers s'il s'avère que la maison est sous l'eau au moment de la vente. Ils doivent également laisser plusieurs mois à leurs héritiers pour décider s’ils veulent rembourser le prêt hypothécaire inversé ou permettre au prêteur de vendre la maison pour rembourser le prêt.

Le Département du logement et du développement urbain (HUD) demande à tous les emprunteurs potentiels d'hypothèques inversées de suivre une séance de conseil approuvée par le HUD. Cette séance de conseil, qui coûte en général environ 125 dollars, devrait durer au moins 90 minutes et couvrir le pour et le contre de la souscription d’un prêt hypothécaire inversé en fonction de votre situation financière et personnelle. Il devrait expliquer en quoi un prêt hypothécaire inversé pourrait affecter votre admissibilité à Medicaid et à un revenu de sécurité supplémentaire. Le conseiller devrait également examiner les différentes manières dont vous pouvez recevoir le produit.

En vertu des règles relatives aux hypothèques inversées, vos responsabilités sont de rester au courant des taxes foncières et des assurances des propriétaires et de maintenir la maison en bon état. Et si vous arrêtez de vivre dans la maison pendant plus d'un an, même si c'est pour des raisons médicales, vous vivez dans un établissement de soins de longue durée, vous devrez rembourser le prêt, ce qui est généralement obtenu en vendant la maison. .

Outre le risque d'escroqueries ciblant les personnes âgées, les prêts hypothécaires inversés comportent des risques légitimes. Malgré les réformes récentes, il existe toujours des situations dans lesquelles une veuve ou un veuf pourrait perdre son foyer à la mort de son époux.

Frais impliqués

Le ministère du Logement et du Développement urbain a ajusté les primes d'assurance des prêts hypothécaires inversés en octobre 2017. Les prêteurs ne pouvant demander au propriétaire ou à ses héritiers de rembourser si le solde du prêt dépasse la valeur de la maison, les primes d'assurance constituent un pool de fonds. les prêteurs peuvent faire appel à eux pour ne pas perdre d'argent lorsque cela se produit.

Un changement est une augmentation de la prime initiale de 0, 5% à 2, 0% pour trois emprunteurs sur quatre et une diminution de la prime de 2, 5% à 2, 0% pour un emprunteur sur quatre. Auparavant, la prime initiale était liée au montant emprunté par les emprunteurs au cours de la première année. Les propriétaires qui en avaient retiré le plus - parce qu'ils devaient rembourser une hypothèque existante - payaient le taux le plus élevé. Désormais, tous les emprunteurs paient le même taux de 2, 0%. La prime initiale est calculée en fonction de la valeur de la maison. Vous payez donc 2 000 $ par tranche de 100 000 $ de valeur estimée. C'est 6 000 $ sur une maison de 300 000 $.

Tous les emprunteurs doivent également payer des primes d’assurance hypothécaire annuelles de 0, 5% (anciennement 1, 25%) du montant emprunté. Cette modification permet aux emprunteurs d'économiser 750 USD par an pour chaque tranche de 100 000 USD empruntée et contribue à compenser l'augmentation de la prime initiale. Cela signifie également que la dette de l'emprunteur augmente plus lentement, préservant une plus grande part de l'avoir du propriétaire, offrant une source de fonds plus tard dans la vie ou augmentant la possibilité de pouvoir transmettre la maison aux héritiers.

Prêteurs hypothécaires inversés

Pour obtenir un prêt hypothécaire inversé, vous ne pouvez vous adresser à aucun prêteur. Les prêts hypothécaires inversés sont un produit spécialisé que seuls certains prêteurs proposent. Parmi les plus grands noms du crédit hypothécaire inversé, on trouve American Advisors Group, One Reverse Mortgage et Liberty Home Equity Solutions.

C'est une bonne idée de demander un prêt hypothécaire inversé auprès de plusieurs entreprises pour déterminer laquelle propose les taux et les frais les plus bas. Même si les prêts hypothécaires inversés sont régis par le gouvernement fédéral, il existe toujours une marge de manœuvre dans ce que chaque prêteur peut facturer.

Taux d'intérêt

Seul le prêt hypothécaire inversé à montant forfaitaire, qui vous donne tout le produit à la fermeture de votre prêt, a un taux d’intérêt fixe. Les cinq autres options ont des taux d’intérêt ajustables, ce qui est logique, puisque vous empruntez de l’argent sur plusieurs années, mais pas en même temps, et que les taux d’intérêt changent constamment. Les prêts hypothécaires inversés à taux variable sont liés au taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).

Outre l'un des taux de base, le prêteur ajoute une marge de un à trois points de pourcentage. Donc, si le LIBOR est de 2, 5% et que la marge du prêteur est de 2%, votre taux d'intérêt hypothécaire inversé sera de 4, 5%. Au début de 2018, les marges des prêteurs allaient de 1, 08% à 3, 38%. L’intérêt est composé sur la durée de l’hypothèque inversée et votre pointage de crédit n’affecte pas votre taux d’hypothèque inversée ni votre capacité à vous qualifier.

Combien pouvez-vous emprunter?

Le produit que vous recevrez d'un prêt hypothécaire inversé dépendra du prêteur et de votre plan de paiement. Pour un HECM, le montant que vous pouvez emprunter sera basé sur l'âge du plus jeune emprunteur, le taux d'intérêt du prêt et le moindre de la valeur estimée de votre maison ou du montant maximum de la créance de la FHA, qui s'élève à 679 650 $ pour 2018.

Cependant, vous ne pouvez pas emprunter 100% de la valeur de votre maison, ni à proximité de celle-ci. Une partie de la valeur nette de votre maison doit être utilisée pour payer les dépenses du prêt, y compris les primes hypothécaires et les intérêts. Voici quelques autres choses que vous devez savoir sur le montant que vous pouvez emprunter:

• Le produit du prêt est basé sur l'âge du plus jeune emprunteur ou, si l'emprunteur est marié, du conjoint le plus jeune, même si le conjoint le plus jeune n'est pas un emprunteur. Plus le plus jeune emprunteur est âgé, plus le produit du prêt est élevé.
• Plus le taux hypothécaire est bas, plus vous pouvez emprunter.
• Plus la valeur estimée de votre propriété est élevée, plus vous pouvez emprunter.
• Une solide évaluation financière des prêts hypothécaires inversés augmente les produits que vous recevrez car le prêteur n'en retiendra pas une partie pour payer les taxes foncières et l'assurance des propriétaires en votre nom.

Le montant que vous pouvez réellement emprunter est basé sur ce que l’on appelle la limite de capital initiale. En janvier 2018, le capital initial moyen moyen était de 211 468 dollars et le montant maximum moyen de la demande était de 412 038 dollars américains. Le capital initial moyen de l'emprunteur s'élevait à environ 58% du montant maximum demandé.

Le gouvernement a abaissé la limite de capital initiale en octobre 2017, rendant plus difficile l'admissibilité à un prêt hypothécaire inversé pour les propriétaires, en particulier les plus jeunes. Sur le plan positif, le changement aide les emprunteurs à préserver davantage de leurs fonds propres. Le gouvernement a abaissé la limite pour la même raison qu'il avait modifié les primes d'assurance: le déficit du fonds d'assurance prêt hypothécaire avait presque doublé au cours de l'exercice écoulé. Ce fonds rémunère les prêteurs et protège les contribuables des pertes hypothécaires inversées.

Pour compliquer encore les choses, vous ne pouvez pas emprunter toutes vos limites de capital initiales au cours de la première année lorsque vous choisissez un montant forfaitaire ou une marge de crédit. Au lieu de cela, vous pouvez emprunter jusqu'à 60%, voire davantage, si vous utilisez cet argent pour rembourser votre prêt hypothécaire à terme. Et si vous choisissez une somme forfaitaire, le montant que vous recevez est tout ce que vous obtiendrez jamais. Si vous choisissez la ligne de crédit, votre ligne de crédit augmentera avec le temps, mais uniquement si vous avez des fonds inutilisés dans votre ligne.

Hypothèques inversées, votre conjoint et vos héritiers

Les deux conjoints doivent consentir au prêt, mais les deux ne doivent pas nécessairement être emprunteurs et cet arrangement peut créer des problèmes. Si deux conjoints habitent ensemble dans une maison mais qu'un seul est désigné emprunteur sur l'hypothèque inversée, l'autre époux risque de perdre la maison si l'époux emprunteur décède avant. Un emprunt hypothécaire inversé doit être remboursé à la mort de l’emprunteur, généralement en vendant la maison. Si le conjoint survivant veut garder la maison, il devra rembourser le prêt par d'autres moyens, éventuellement par le biais d'un refinancement coûteux.

Un seul des deux conjoints peut être emprunteur si un seul des deux détient le titre de propriété de la maison, peut-être parce qu’elle a été héritée ou que sa propriété est antérieure au mariage. Idéalement, les deux conjoints détiendront le titre de propriété et seront emprunteurs de l'hypothèque inversée de sorte que, lorsque le premier conjoint décède, l'autre continue d'avoir accès au produit de l'hypothèque inversée et puisse continuer à vivre dans la maison jusqu'à son décès. Le conjoint non emprunteur pourrait même perdre la maison si le conjoint emprunteur devait déménager dans un établissement de soins ou une maison de soins infirmiers pendant un an ou plus.

Éviter les escroqueries hypothécaires inversées

Avec un produit aussi potentiellement lucratif qu'un prêt hypothécaire inversé et une population d'emprunteurs vulnérable qui peut avoir une déficience cognitive ou qui cherche désespérément un salut financier, les escroqueries abondent. Des vendeurs peu scrupuleux et des entrepreneurs en rénovation domiciliaire ont ciblé les personnes âgées pour les aider à obtenir un prêt hypothécaire inversé afin de payer pour des améliorations domiciliaires - autrement dit, pour pouvoir être rémunérées. Le vendeur ou l'entrepreneur peut ou ne peut pas réellement livrer le travail de qualité promis; ils pourraient simplement voler l'argent du propriétaire.

Les parents, les aidants naturels et les conseillers financiers ont également profité des aînés en utilisant une procuration pour rembourser l'hypothèque de la maison, puis en volant le produit de la vente, ou en les convaincant d'acheter un produit financier, tel qu'une rente ou une assurance vie entière, qui la personne âgée ne peut se permettre qu’en obtenant un prêt hypothécaire inversé. Cette transaction ne sera vraisemblablement que dans le meilleur intérêt du conseiller financier. Ce ne sont là que quelques-unes des escroqueries par hypothèque inversée qui peuvent faire trébucher les propriétaires sans le savoir.

Faites ceci pour éviter la forclusion

Un autre danger associé à un prêt hypothécaire inversé est la possibilité de forclusion. Même si l'emprunteur n'est pas responsable du paiement de l'hypothèque - et ne peut donc pas devenir délinquant -, un emprunt hypothécaire inversé oblige l'emprunteur à remplir certaines conditions. Ne pas respecter ces conditions permet au prêteur de saisir.

En tant qu'emprunteur hypothécaire inversé, vous devez habiter et entretenir votre domicile. Si la maison tombe en ruine, la valeur marchande ne sera plus à la juste valeur au moment de la vente et le prêteur ne pourra pas récupérer le montant total accordé à l'emprunteur. Les hypothèques inversées sont également tenues de rester à jour sur les taxes foncières et les assurances habitation. Encore une fois, le prêteur impose ces exigences pour protéger ses intérêts dans la maison. Si vous ne payez pas vos taxes foncières, votre autorité fiscale locale peut saisir la maison. Si vous n'avez pas d'assurance habitation et qu'il y a un incendie, le collatéral du prêteur est endommagé.

Selon une analyse effectuée par Reverse Mortgage Insight, environ un emprunt hypothécaire inversé sur cinq entre 2009 et 2017 était dû au fait que l’emprunteur ne payait pas d’impôts fonciers ni d’assurances.

Le résultat final

Un prêt hypothécaire inversé peut être un outil financier utile pour les propriétaires âgés qui comprennent le fonctionnement des prêts et les compromis qui s’imposent. Idéalement, toute personne intéressée par une hypothèque inversée prendra le temps de bien comprendre le fonctionnement de ces prêts. De cette façon, aucun prêteur sans scrupule ni aucun escroc prédateur ne peut s'en prendre à eux, ils seront en mesure de prendre une décision éclairée, même s'ils obtiennent un conseiller en hypothèques inversées de mauvaise qualité et que le prêt n'entraînera aucune mauvaise surprise.

Même lorsqu'un prêt hypothécaire inversé est émis par le plus réputé des prêteurs, il reste un produit compliqué. Les emprunteurs doivent prendre le temps de se renseigner à ce sujet pour s'assurer qu'ils font le meilleur choix en ce qui concerne l'utilisation de la valeur nette de leur maison.