Ajouter des biens immobiliers à votre portefeuille

L'immobilier faisant partie intégrante de la matrice d'allocation de capital pour les investisseurs institutionnels et les particuliers, les fonds immobiliers ont connu une croissance croissante récemment. En raison de la nature capitalistique de l'investissement immobilier, de son exigence de gestion active ainsi que de la multiplication des opportunités immobilières mondiales, les institutions cherchant une gestion d'actifs efficace se tournent progressivement vers les fonds de fonds immobiliers.

Il en va de même pour les investisseurs particuliers, qui bénéficient désormais d'un accès à une sélection beaucoup plus vaste de fonds communs de placement immobiliers qu'auparavant, ce qui permet une allocation du capital et une diversification efficaces. Comme tout autre secteur d'investissement, l'immobilier a ses avantages et ses inconvénients. Cela devrait toutefois être envisagé pour la plupart des portefeuilles de placement, les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobiliers étant peut-être considérés comme les meilleurs moyens de remplir cette répartition.

Immobilier pour investisseurs institutionnels

L'investissement immobilier a longtemps été dominé par les grands acteurs: fonds de pension, compagnies d'assurance et autres grandes institutions financières. Grâce à la mondialisation de l’investissement immobilier et à l’émergence de nouvelles opportunités à l’étranger, qui permettent à la fois une diversification accrue et un potentiel de rendement élevé, une place de choix pour l’immobilier dans les portefeuilles institutionnels se développe.

L'allocation permanente de capital immobilier s'accompagne de certains obstacles. D'abord et avant tout, c'est capital intensif. Contrairement aux actions qui peuvent être achetées par petites quantités, les investissements immobiliers commerciaux nécessitent des sommes relativement importantes et les investissements directs donnent souvent lieu à des portefeuilles volumineux et à des risques démesurés, que ce soit par localisation ou par type de propriété. L'immobilier nécessite également une gestion active, qui demande beaucoup de travail. La gestion d'une allocation immobilière nécessite des ressources importantes par rapport aux investissements traditionnels. En raison de ces problèmes, qui visent à accroître l’efficacité de la gestion et la répartition du capital, les institutions ont tendance à s’orienter vers les fonds immobiliers et les fonds de fonds. Les investisseurs particuliers peuvent obtenir les mêmes avantages par le biais de FPI, de fonds négociés en bourse (FPI) et de fonds communs de placement immobiliers.

Investisseurs de détail

Les investisseurs de détail ont plusieurs moyens d’accéder au potentiel de rendement de l’immobilier et d’obtenir une exposition à la classe d’actifs.

Investissement direct

Cette stratégie concerne les investisseurs qui sélectionnent directement des propriétés spécifiques. Le grand avantage de cette stratégie est le contrôle. La propriété directe du bien immobilier permet l'élaboration et l'exécution d'une stratégie, ainsi que son influence directe sur le rendement. Cependant, l'investissement direct rend très difficile la création d'un portefeuille immobilier bien diversifié. Pour la plupart des investisseurs de détail, l’allocation immobilière n’est pas assez importante pour permettre l’achat de suffisamment de propriétés pour permettre une véritable diversification; il augmente également l'exposition au marché immobilier local, ainsi que les risques de type immobilier.

Fonds de placement immobilier (FPI)

Les actions de FPI représentent des actions privées et publiques de sociétés structurées en fiducies qui investissent dans l’immobilier, des hypothèques ou d’autres placements garantis par des biens immobiliers. Les FPI possèdent et exploitent généralement des biens immobiliers. Ceux-ci peuvent inclure des propriétés résidentielles multifamiliales, des centres commerciaux ancrés dans l’épicerie, des commerces de détail locaux et des centres commerciaux, des centres commerciaux, des espaces commerciaux et des hôtels.

Les fiducies de placement immobilier sont gérées par un conseil d'administration qui prend les décisions de gestion de placement pour le compte de la fiducie. Les FPI paient peu ou pas d'impôt fédéral sur le revenu tant qu'elles distribuent 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Même si l'avantage fiscal augmente les flux de trésorerie après impôt, l'incapacité des FPI à conserver leurs liquidités peut entraver considérablement la croissance et l'appréciation à long terme. Outre l'avantage fiscal, les FPI offrent bon nombre des mêmes avantages et inconvénients que les actions.

Les gestionnaires de FPI fournissent une vision stratégique et prennent les décisions relatives à l'investissement et aux biens, abordant ainsi les problèmes liés à la gestion pour les investisseurs. Les principaux inconvénients des FPI pour les petits investisseurs sont la difficulté d’investir avec un capital limité et le volume considérable de connaissances et d’analyses spécifiques à l’actif requis pour les sélectionner et planifier leur performance.

Les investissements dans les REIT ont une corrélation beaucoup plus forte avec le marché boursier global que les investissements immobiliers directs, ce qui amène certains à sous-estimer leurs caractéristiques de diversification. La volatilité sur le marché des FPI a également été supérieure à celle de l'immobilier direct. Cela est dû à l'influence des forces macroéconomiques sur les valeurs des FPI et au fait que les actions de FPI sont évaluées de manière continue, tandis que l'immobilier direct est davantage influencé par les marchés immobiliers locaux et est évalué à l'aide de la méthode d'évaluation, qui tend à lisser les rendements des investissements.

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des actions de sociétés de placement immobilier et des sociétés d’exploitation de biens immobiliers. Ils permettent d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier en utilisant un capital relativement petit. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d'actifs beaucoup plus large que celle que l'on peut obtenir en achetant uniquement des actions de REIT, et offrent également la souplesse nécessaire pour passer facilement d'un fonds à un autre. La flexibilité est également avantageuse pour l'investisseur en fonds communs de placement en raison de la facilité relative d'acquisition et de cession d'actifs sur une bourse systématique et réglementée, par opposition à l'investissement direct, qui est ardu et coûteux. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent surpondérer tactiquement certaines propriétés ou expositions régionales afin de maximiser le rendement.

Créer une exposition à une large base de fonds communs de placement peut également réduire les coûts de transaction et les commissions par rapport à l’achat de titres de sociétés de placement immobilier. Les informations analytiques et de recherche fournies par les fonds sur les actifs acquis, ainsi que le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de l'immobilier, constituent à la fois un avantage significatif pour les investisseurs individuels, qu'il s'agisse d'investissements spécifiques ou de classes d'actifs.

Pour les investisseurs qui n’ont ni le désir, ni les connaissances, ni le capital d’acheter des terres ou des biens immobiliers, leurs fonds immobiliers permettent de participer au revenu et au potentiel de croissance à long terme de l’immobilier. Bien que les fonds communs de placement immobiliers apportent des liquidités à une classe d'actifs traditionnellement peu liquide, les opposants estiment qu'ils ne peuvent se comparer à un investissement direct dans l'immobilier.

Accession à la propriété

De nombreux investisseurs de détail qui n’ont pas envisagé de répartir l’immobilier dans leurs portefeuilles d’investissement ne réalisent pas qu’ils pourraient déjà investir dans l’immobilier en possédant une maison. Non seulement ils sont déjà exposés à l'immobilier, mais la plupart d'entre eux prennent également des risques financiers supplémentaires en contractant un prêt hypothécaire. Pour la plupart, cette exposition a été bénéfique, en aidant beaucoup à accumuler le capital requis pour la retraite.

Le résultat final

Bien que les investisseurs de détail puissent et doivent prendre en compte l’accès à la propriété lors de la répartition de leur portefeuille, des investissements supplémentaires plus liquides dans l’immobilier pourraient également être envisagés. Pour ceux qui possèdent les compétences de négociation et les capitaux nécessaires, REIT Investing donne accès à certains des avantages de l’investissement immobilier sans qu’il soit nécessaire de détenir une propriété directe. Pour les autres, qui envisagent une allocation plus petite ou ceux qui ne veulent pas se laisser influencer par la sélection d'actifs mais qui exigent une diversification maximale, les fonds communs de placement immobiliers seraient un choix approprié.