Évitez l'impôt sur les gains en capital sur votre vente de maison

Avec des actions appréciées, vous pouvez vendre vos actions sur plusieurs années pour répartir les gains en capital. Malheureusement, l'immobilier d'investissement ne bénéficie pas du même luxe; l'intégralité du gain doit être réclamée sur vos impôts l'année de la vente de la propriété. Toutefois, si un propriétaire a utilisé l’échange IRS Section 1031, il peut en reporter le montant dans un véhicule d’investissement similaire.

Gérer la vente initiale

Vous pouvez atténuer ce fardeau fiscal en contrôlant l'année au cours de laquelle le titre et la possession ont été transférés et, par conséquent, l'année au cours de laquelle vous déclarez le résultat de la transaction. En d'autres termes, vous pouvez définir le transfert de propriété sur une année au cours de laquelle vous vous attendez à alléger votre fardeau fiscal. Toutefois, si votre revenu est stable et que le paiement de l’impôt sur le gain semble inévitable, vous pouvez envisager d’utiliser l’échange en vertu du chapitre 1031 de l’IRC.

L'échange de la section 1031

L’échange en vertu de la Section 1031 permet à un investisseur d’échanger des biens immobiliers détenus à des fins d’investissement contre d’autres types d’immobilier de placement et n’encoure aucun passif fiscal immédiat. En vertu de la section 1031, si vous échangez un immeuble de commerce ou un immeuble de placement uniquement contre une entreprise ou un immeuble de placement de même nature, aucun gain ni aucune perte ne sont comptabilisés avant la vente du bien nouvellement acquis. N'oubliez pas que la section 1031 ne s'applique pas aux échanges de stocks, d'actions, d'obligations, de billets, de titres de créance et de certains autres actifs.

À compter de 2018, une nouvelle législation fiscale limitait ces échanges aux biens immobiliers: les échanges aux termes de l'article 1031 d'autres biens, tels que des œuvres d'art, n'étaient plus autorisés. Pour plus de clarté, reportez-vous à l'IRS.

Règles et règlements

L’échange au titre du chapitre 1031 ne permettra pas d’éviter les impôts sur les gains en capital dans tous les cas. Par exemple, l'échange de biens immobiliers américains par des biens immobiliers situés dans un autre pays ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier d'un statut d'échange libre d'impôt. En outre, les transactions portant sur des biens utilisés à des fins personnelles, telles que l’échange d’une résidence personnelle contre un bien locatif, ne bénéficieront pas du traitement en franchise d’imposition prévu à l’article 1031. Enfin, si l’une ou l’autre des parties dispose par la suite du bien échangé dans un délai de deux ans. période, les biens échangés seront soumis à l'impôt.

Aux fins de la déclaration fiscale, la base de l'ancienne propriété est reportée sur la nouvelle propriété. Il est important de comprendre cela dans un échange hors taxe car les taxes dues ne sont pas pardonnées, elles sont simplement reportées à la vente du nouveau bien immobilier. Pour enregistrer l'échange en vertu de l'article 1031 avec l'Internal Revenue Service, il est important de remplir le formulaire 8824 avec la déclaration de revenus pour l'année d'échange. Un échange hors taxe n'est pas recommandé si la transaction entraîne une perte, car les pertes ne peuvent être déduites des échanges hors taxe. Dans ces cas, il serait peut-être préférable de vendre l'actif et d'utiliser le produit de la vente pour acheter la nouvelle propriété.

Échange entièrement libre d'impôt

Pour qu'une transaction d'échange selon la Section 1031 soit exempte d'impôt, certaines conditions doivent être remplies:

La propriété doit être "similaire": les propriétés sont similaires si elles sont de même nature ou de même caractère, même si elles diffèrent en qualité ou en qualité.

La propriété doit être liée à une entreprise ou à un investissement: la propriété échangée doit être détenue à des fins productives d’entreprise ou d’investissement et être échangée pour le même usage.

La nouvelle propriété doit être identifiée dans les 45 jours: La nouvelle propriété à recevoir en échange de la propriété existante doit être identifiée par écrit dans les 45 jours suivant le premier transfert.

Le transfert doit avoir lieu dans un délai de 180 jours: la propriété de même nature doit être reçue dans l'une des deux dates suivantes (selon la première échéance): dans les 180 jours suivant le transfert de propriété ou dans les délais de la déclaration de revenus (y compris les extensions) pour l'année au cours de laquelle la propriété est transférée.

Échange partiellement exempt d'impôt

Pour être totalement libre d'impôt, l'échange doit être uniquement un échange de biens de même nature. Dans un monde parfait, trouver un bien avec la même valeur marchande est idéal pour l’échange en vertu du chapitre 1031. Cependant, il est difficile de trouver un échange égal et, dans de nombreux cas, une partie finit par donner de l'argent supplémentaire pour rendre la transaction équitable. Cette propriété supplémentaire ou cet argent reçu est appelé "démarrage" et ce gain est taxé à concurrence du montant du démarrage reçu.

Lorsqu'il y a des hypothèques sur les deux propriétés, les hypothèques sont compensées. La partie qui renonce à l’hypothèque la plus importante et qui reçoit l’hypothèque la plus petite traite l’excédent comme un botte.

Est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison sans payer l'impôt sur les gains en capital?

Le résultat final

L'augmentation du nombre de ventes immobilières depuis 2010 a permis à de nombreuses personnes de bénéficier d'un traitement fiscal favorable de la part du gouvernement fédéral. En conséquence, une quantité énorme de recettes fiscales a été perdue. Pour le moment, il reste des échanges en vertu de la section 1031 contre des biens immobiliers. (Comme indiqué ci-dessus, à partir de 2018, ils ont été éliminés pour d'autres types de biens, tels que les objets de collection, les aéronefs, les droits de franchise et le matériel lourd.)