Définition du ratio d'arrière-plan
Le ratio final, également appelé ratio d'endettement, est un ratio qui indique quelle partie du revenu mensuel d'une personne est affectée au remboursement de dettes. La dette mensuelle totale comprend les dépenses telles que les paiements hypothécaires (capital, intérêts, impôts et assurances), les paiements par carte de crédit, la pension alimentaire pour enfants et les autres paiements de prêt.
Ratio back-end = (Total de la dette mensuelle / revenu mensuel brut) x 100
Les prêteurs utilisent ce ratio conjointement avec le ratio initial pour approuver les hypothèques.
Casser le ratio de back-end
Le ratio d'arrière-plan représente l'un des rares paramètres que les souscripteurs utilisent pour évaluer le niveau de risque associé au prêt d'argent à un emprunteur éventuel. C'est important car il indique la part du revenu de l'emprunteur due à quelqu'un d'autre ou à une autre société. Si un pourcentage élevé du chèque de paie d'un demandeur est utilisé pour payer sa dette tous les mois, le demandeur est considéré comme un emprunteur à haut risque, car une perte d'emploi ou une réduction de revenu pourraient entraîner une accumulation rapide de factures impayées.
Calcul du ratio de back-end
Le ratio de capitalisation est calculé en additionnant tous les paiements mensuels de la dette d'un emprunteur et en divisant la somme par son revenu mensuel.
Prenons l'exemple d'un emprunteur dont le revenu mensuel est de 5 000 USD (60 000 USD divisé par 12) et dont le remboursement mensuel total de la dette s'élève à 2 000 USD. Le ratio d'arrière-plan de cet emprunteur est de 40% (2 000 $ / 5 000 $).
En règle générale, les prêteurs apprécient un ratio d’arrière-plan ne dépassant pas 36%. Cependant, certains prêteurs font des exceptions pour des ratios allant jusqu'à 50% pour les emprunteurs ayant un bon crédit. Certains prêteurs ne prennent en compte que ce ratio lors de l’approbation des hypothèques, alors que d’autres l’utilisent conjointement avec le ratio initial.
Ratio Back-End vs. Front-End
À l'instar du ratio de fin de campagne, le ratio de départ est une autre comparaison dette / revenu utilisée par les preneurs fermes, la seule différence étant que le ratio de début ne prend en compte aucune autre dette que le versement hypothécaire. Par conséquent, le ratio initial est calculé en divisant uniquement le versement hypothécaire de l'emprunteur par son revenu mensuel. Pour revenir à l'exemple ci-dessus, supposons que, sur la dette mensuelle de 2 000 $ de l'emprunteur, leur versement hypothécaire en représente 1 200 $.
Le ratio initial de l'emprunteur est donc de (1 200 $ / 5 000 $), ou 24%. Un ratio initial de 28% est une limite supérieure commune imposée par les sociétés de prêt hypothécaire. Comme pour le ratio d’arrière-plan, certains prêteurs offrent une plus grande flexibilité sur le ratio initial, en particulier si un emprunteur a d’autres facteurs atténuants, tels qu’un bon crédit, un revenu fiable ou des réserves de trésorerie importantes.
Comment améliorer un ratio de back-end
Payer ses cartes de crédit et vendre une voiture financée sont deux moyens pour un emprunteur de réduire son ratio de crédit. Si le prêt hypothécaire demandé fait l'objet d'un refinancement et que la maison dispose de suffisamment de capitaux propres, la consolidation d'autres dettes avec un refinancement à la sortie peut réduire le ratio de crédit. Toutefois, comme les prêteurs courent un plus grand risque lors d’un refinancement, le taux d’intérêt est souvent légèrement supérieur à celui d’un refinancement à terme standard pour compenser le risque plus élevé. En outre, de nombreux prêteurs exigent qu'un emprunteur rembourse la dette renouvelable par un refinancement avec retrait pour clore les comptes de dette en cours de paiement, de peur qu'ils ne rééquilibrent son solde.
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