Achat d'une maison à distance: Un guide étape par étape
L'achat d'une maison à distance devient de plus en plus courant. Il est courant depuis quelque temps dans le monde de l’immobilier que les vendeurs ignorent la fermeture de la maison en signant à l’avance des documents et en faisant virer le produit de la vente directement sur un compte bancaire. À présent, l’ensemble du processus peut être effectué à distance.
Pourquoi acheter une maison à distance
«Les personnes qui achètent à distance le font souvent pour acheter une résidence secondaire ou une maison de vacances», explique Todd Kaderabek, associé en courtage résidentiel de Beverly-Hanks & Associates Realtors, situé dans le centre-ville d'Asheville, en Caroline du Nord. et d'autres obligations qui les empêchent de passer beaucoup de temps sur le processus d'achat d'une maison. "
Le financement peut être un facteur. «Si un parent achète une maison pour un enfant adulte, il peut décider d'acheter à distance, surtout s'il vit hors du pays», déclare Kaderabek. «Dans ces cas, le parent achète souvent la maison sans être vu, s'occupe de tous les documents et de la fermeture à distance, en effectuant un achat entièrement au comptant.»
Les investisseurs immobiliers peuvent également choisir d’acheter des maisons à distance. La plupart des investisseurs immobiliers respectent la règle du 1% , selon laquelle le loyer mensuel gagné sur une propriété doit être supérieur au versement hypothécaire mensuel de cette propriété, afin que l'investisseur puisse au moins atteindre le seuil de rentabilité. Il est plus facile de trouver des propriétés qui respectent la règle du 1% sur certains marchés, lesquels peuvent être situés à une distance significative du domicile de l'investisseur. En conséquence, l'achat d'une maison à distance peut être une option attrayante et rapide.
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Quelle que soit la raison de votre achat à distance, vous pouvez suivre certaines étapes pour que le processus se déroule le mieux possible.
Le bon agent immobilier
Vous dépendez de votre agent immobilier pour gérer la quasi-totalité du processus d'achat d'une maison. Il est donc essentiel de prendre le temps nécessaire et de faire l'effort de trouver la solution qui vous convient. «L'achat d'une maison implique beaucoup de pièces mobiles», explique Kaderabek. "Il est important de trouver un bon accord de personnalité entre le client et l'agent." Une interview est utile (voir ci-dessous pour quelques questions à poser), et c'est toujours une bonne idée de demander des références pour voir ce que les autres acheteurs ont à dire.
(Voir aussi Comment choisir le bon courtier immobilier .)
Poser des questions sur l'expérience
Lorsque vous parlez à un agent potentiel, Kaderabek vous recommande dès le départ de demander: «À quelle fréquence avez-vous effectué ce processus à distance?». L'expérience est essentielle et les agents qui travaillent fréquemment avec des acheteurs distants sont plus susceptibles de comprendre son fonctionnement, de négocier favorablement et, peut-être, de le plus important, trouver des propriétés appropriées pour l'acheteur. L'agent devrait également pouvoir donner son avis sur un prêteur local. «Un prêteur non local aura probablement recours à un évaluateur non local, ce qui peut sonner le glas sur des marchés uniques comme Asheville», déclare Kaderabek.
Demander la disponibilité
De nombreux agents immobiliers travaillent des heures irrégulières ou à temps partiel, ce qui peut être particulièrement pénalisant pour les acheteurs distants. Votre agent vous servira de représentant. Il doit donc être disponible pendant les heures normales de bureau pour gérer une variété de tâches dans le processus d'achat d'une maison, y compris les inspections de maison. «J'assiste à toutes les inspections de maisons, mais avec un client situé à l'extérieur de la ville, c'est essentiel», déclare Kaderabek. «Dans un monde où les inspections à domicile ont lieu entre neuf et cinq heures, il sera très difficile pour un agent d'assister à l'inspection de votre maison s'il a un autre emploi.»
Partagez votre liste de souhaits
Une fois que vous avez un agent, partagez votre liste de souhaits afin qu'il puisse vous aider à trouver la propriété idéale. Plus votre liste est affinée, plus la recherche à domicile est rapide - jusqu'à un certain point. Si vous avez trop de demandes, cela ralentira probablement le processus. Tenez-vous-en aux choses qui importent le plus - taille, emplacement, style de la maison, penderies - et laissez de côté les détails mineurs qu'il serait facile de corriger ou de mettre à jour dans n'importe quelle maison. Et s’il ya des ruptures d’affaires - des caractéristiques avec lesquelles vous ne pourriez absolument pas vivre (ou sans) - faites-le savoir à l'avance à votre agent, afin qu'il ne perde pas de temps à regarder les mauvaises propriétés.
«Si vous êtes un agent, vous devez prendre cette mesure audacieuse pour appeler votre client et lui dire que vous avez trouvé la propriété idéale pour lui», déclare Kaderabek. En tant qu'acheteur, vous devez avoir la certitude que votre agent sait exactement ce que vous recherchez et qu'il a également pris le temps de regarder de près la maison. «Une maison peut sembler parfaite sur Internet, mais un bon agent sera en mesure de dire:« Non, ce n'est pas la maison pour vous, car elle se trouve à côté d'une voie ferrée active. ""
Utiliser la période de diligence raisonnable
Une fois qu'un logement est sous contrat, vous avez le temps d'examiner les titres de propriété et les restrictions d'actes, ainsi que de procéder à des inspections, au financement et aux évaluations bancaires, avant de vous rendre à la table de clôture. Dans certains États, dont la Caroline du Nord, il existe une période de diligence officielle, généralement comprise entre 14 et 30 jours, au cours de laquelle les acheteurs exercent leur devoir de diligence et décident s’ils souhaitent procéder à l’achat de la maison. (Remarque: cela peut ne pas s'appliquer si la maison est de nouvelle construction.)
L'acheteur paie des frais de diligence raisonnable non remboursables, variant généralement entre 500 et 2 000 USD, qui consistent essentiellement à indemniser le vendeur pour le retrait de son domicile du marché et à lui donner le temps de prendre une décision. L'acheteur effectue également un dépôt en argent sérieux, égal à environ 2% à 3% du prix d'achat - ou davantage sur les marchés en évolution rapide. Les frais de due diligence et le dépôt d’argent sont négociables entre l’acheteur et le vendeur.
L'acheteur peut résilier le contrat «pour un motif quelconque ou sans raison» (ou dans une autre langue) pendant la période de due diligence et ne perdre que les frais de due diligence. Si l'acheteur se désiste après la période de due diligence, il perdra à la fois les frais de due diligence et l'argent qui lui est dû.
Comme seuls les frais de due diligence sont perdus si l'acheteur résilie le contrat pendant la période de due diligence, cela peut offrir une opportunité intéressante pour les acheteurs distants. Il peut être utilisé comme un outil pour obtenir une maison sous contrat tout en permettant de résilier facilement le contrat avec un risque financier limité. Dans le cas d’achat à distance, cela donne à l’acheteur une fenêtre de temps pour voir la propriété en personne avant de prendre une décision finale.
Fermeture à distance
Les progrès technologiques ont rendu les fermetures à distance routinières pour les vendeurs et très faisables pour les acheteurs. Votre agent vous enverra toutes les pages du contrat et des addenda. Vous les signerez à l'aide d'un système de signature électronique, qui renvoie généralement les formulaires signés à la partie appropriée. «Les avocats ont toujours besoin de signatures physiques pour que votre agent travaille avec l'avocat de la clôture et FedEx avec tous les documents nécessaires avant la clôture», a déclaré Kaderabek. "L'agent se rend ensuite à la table de clôture avec les documents de clôture - et sans l'acheteur - et les fonds sont câblés pour mener à bien la transaction."
Le résultat final
L'achat d'une maison à distance peut être une bonne option pour les acheteurs de résidences secondaires, les parents qui souhaitent acheter des maisons pour leurs enfants et les investisseurs immobiliers en dehors de l'État. À bien des égards, le processus est le même que l'achat d'une maison en personne; Cependant, vous dépendez encore plus de votre agent immobilier pour trouver le logement qui vous convient, être présent lors des inspections, vous guider dans les démarches administratives et assister à la clôture. En tant que tel, trouver le bon agent - et celui qui a de l'expérience dans les transactions à distance - est l'une des étapes les plus importantes que vous puissiez prendre lors de l'achat d'une maison à distance.