Immobilier commercial - CRE
L'immobilier commercial (CRE) est un bien utilisé exclusivement à des fins commerciales ou pour fournir un espace de travail plutôt qu'un espace de vie. Le plus souvent, l'immobilier commercial est loué à des locataires pour mener des affaires. Cette catégorie d’immobilier va d’une station d’essence à un grand centre commercial. L'immobilier commercial comprend les détaillants de toutes sortes, les bureaux, les hôtels, les centres commerciaux, les restaurants et les dépanneurs.
Les bases de l'immobilier commercial
L'immobilier commercial ainsi que l'immobilier résidentiel comprend les deux principales catégories de biens. Résidentiel comprend les structures réservées à l'habitation humaine et non à un usage commercial ou industriel. Comme son nom l'indique, l'immobilier commercial est utilisé dans le commerce.
Certaines autorités en matière de zonage et d’octroi de licences cèdent d’autre part des propriétés industrielles - des sites utilisés pour la fabrication et la production de biens, en particulier de biens lourds - mais la plupart d’entre elles le considèrent comme un sous-ensemble de l’immobilier commercial.
L'immobilier commercial est classé en quatre classes, en fonction de la fonction: bureaux, industriel, multifamilial et commerce de détail. Les espaces individuels sont également classés. L'espace de bureau, par exemple, est caractérisé en tant que classe A, classe B ou classe C.
- La classe A représente les meilleurs bâtiments en termes d’esthétique, d’âge, de qualité d’infrastructure et d’emplacement.
- Les bâtiments de classe B sont généralement plus anciens et ne sont pas aussi concurrentiels - en termes de prix - que les bâtiments de classe A. Les investisseurs ciblent souvent ces bâtiments pour la restauration.
- Les bâtiments de classe C sont les plus anciens, généralement âgés de plus de 20 ans, situés dans des zones moins attrayantes et nécessitent un entretien.
Points clés à retenir
- Les biens immobiliers commerciaux sont des biens utilisés uniquement à des fins commerciales, par opposition aux biens immobiliers résidentiels, qui constituent un espace habitable.
- Les quatre catégories d’immobilier commercial comprennent les bureaux, les industries, les immeubles multifamiliaux et le commerce de détail.
- L'immobilier commercial procure aux investisseurs un revenu et une appréciation du capital.
- Investir dans l'immobilier commercial nécessite plus de sophistication et de fonds d'investisseurs que l'immobilier résidentiel.
- Les fiducies de placement immobilier (FPI) cotées en bourse constituent un moyen pratique pour les particuliers d'investir dans l'immobilier commercial.
Bail Lowdown
Certaines entreprises sont propriétaires des bâtiments qu’elles occupent. Cependant, le scénario le plus typique est la propriété est louée. Habituellement, un investisseur est propriétaire de l'immeuble et perçoit le loyer de chaque entreprise qui y exerce ses activités. Les taux de location commerciaux - le prix pour occuper un espace sur une période donnée - sont généralement indiqués en dollars de location annuels par pied carré. À l'inverse, les tarifs de l'immobilier résidentiel sont calculés sous forme de somme annuelle ou de loyer mensuel.
Les baux commerciaux peuvent durer d'un an à dix ans ou plus, les espaces de bureaux et de commerces étant généralement compris entre cinq et dix ans.
Dans une étude réalisée en 2017 par le cabinet d'analyse de marché immobilier CBRE Group, Inc., l'analyste Alex Krasikov a révélé que la durée (durée) d'un contrat de location était proportionnelle à la taille de l'espace loué. En outre, les données ont montré que les locataires concluraient des baux à long terme pour fixer leurs prix dans un environnement de marché en hausse. Mais ce n'est pas leur seul facteur déterminant. Certains locataires ayant besoin de grands espaces concluront des baux de longue durée en raison de la disponibilité limitée de biens immobiliers correspondant à leurs besoins.
Il existe quatre principaux types de contrats de location d’immeubles commerciaux, chacun exigeant des niveaux de responsabilité différents de la part du propriétaire et du locataire.
- Un bail à filet unique rend le locataire responsable du paiement des taxes foncières.
- Un bail à double filet (NN) oblige le locataire à payer les taxes foncières et les assurances.
- Un bail triple-net (NNN) oblige le locataire à payer les taxes foncières, les assurances et l'entretien.
- En vertu d'un bail brut, le locataire ne paie que le loyer et le propriétaire paie les taxes foncières, l'assurance et l'entretien du bâtiment.
Gestion de l'immobilier commercial
Bien entendu, le maintien de la CRE dans son intégralité est l’objectif de tout propriétaire. Souvent, le propriétaire doit trouver un équilibre entre la maximisation des loyers et la réduction au minimum des vacances et la rotation des locataires. Le chiffre d'affaires peut être coûteux pour les propriétaires de CRE, car l'espace doit être adapté aux besoins spécifiques des différents locataires, par exemple si un restaurant déménage dans une propriété autrefois occupée par un studio de yoga.
Les propriétaires peuvent souhaiter faire appel à une société de gestion immobilière pour les aider à trouver, gérer et fidéliser leurs locataires, superviser les contrats de location et les options de financement et coordonner l’entretien et la qualité marchande de la propriété. Les connaissances spécialisées d'une société de gestion immobilière commerciale sont utiles, car les règles et réglementations régissant ces biens varient en fonction de l'état, du comté, de la municipalité, du secteur d'activité et de la taille.
Investir dans l'immobilier commercial
L'investissement dans l'immobilier commercial peut être lucratif et servir de couverture contre la volatilité du marché boursier. Les investisseurs peuvent gagner de l'argent grâce à l'appréciation de la propriété lorsqu'ils vendent, mais la plupart des rendements proviennent des loyers des locataires.
Investissement direct
Les investisseurs peuvent utiliser des investissements directs lorsqu'ils deviennent propriétaires au travers de la propriété matérielle. Les personnes les mieux adaptées à l'investissement direct dans l'immobilier commercial sont celles qui possèdent une connaissance considérable du secteur ou qui peuvent employer des entreprises qui le font. Les propriétés commerciales représentent un investissement immobilier à haut risque et très rentable. Un tel investisseur est susceptible d'être un individu fortuné, car l'investissement dans la CRE nécessite un capital considérable.
La propriété idéale se situe dans une zone à faible offre de CRE et à forte demande, ce qui donnera des loyers avantageux. La vigueur de l'économie locale de la région affecte également la valeur de l'achat de la CRE.
Investissement indirect
Les investisseurs peuvent également investir indirectement sur le marché commercial en détenant divers titres de marché, tels que des fonds de placement immobilier (REIT), des fonds négociés en bourse, ou en investissant dans des sociétés qui s’intéressent au marché de l’immobilier commercial, telles que les banques et les banques. agents immobiliers.
Avantages de l'immobilier commercial
L'un des principaux avantages de l'immobilier commercial est son taux de location attractif. Dans les zones où le nombre de nouvelles constructions est soit limité par la terre, soit par la loi, les immeubles commerciaux peuvent générer des rendements impressionnants et des flux de trésorerie mensuels considérables. Les immeubles industriels louent généralement moins cher, mais leurs frais généraux sont également inférieurs à ceux d'une tour de bureaux.
L'immobilier commercial bénéficie également de contrats de location avec des locataires plus longs que l'immobilier résidentiel. Cette longue durée de bail confère au détenteur de biens immobiliers commerciaux une stabilité considérable de ses flux de trésorerie tant que des locataires à long terme occupent le bâtiment.
En plus d'offrir une source de revenus stable et riche, l'immobilier commercial offre un potentiel d'appréciation du capital, à condition que la propriété soit bien entretenue et mise à jour. Et, comme tous les biens immobiliers, il évolue souvent dans le sens opposé du marché boursier, ce qui en fait une option de diversification efficace pour les actions d'un portefeuille.
Avantages
Couverture contre le marché boursier
Source de revenu à haut rendement
Flux de trésorerie stables des locataires à long terme
Potentiel d'appréciation du capital
Les inconvénients
Plus de capital requis pour investir directement
Une plus grande réglementation
Coûts de rénovation plus élevés
Actif non liquide
Inconvénients de l'immobilier commercial
Les règles et les réglementations constituent le principal élément dissuasif pour la plupart des personnes qui souhaitent investir directement dans l’immobilier commercial. Les taxes, la mécanique d’achat et les responsabilités d’entretien des propriétés commerciales sont enterrées dans des couches de jargon juridique. Ces exigences varient en fonction de l'état, du comté, de l'industrie, de la taille, du zonage et de nombreuses autres désignations. La plupart des investisseurs en immobilier commercial ont des connaissances spécialisées ou une masse salariale de personnes qui en ont.
Un autre obstacle est le risque accru lié au roulement de locataire, particulièrement important dans une économie où des fermetures de magasins inattendues laissent les propriétés vacantes sans préavis.
Dans le cas des logements, les exigences d’un locataire en matière d’installations reflètent généralement celles des locataires précédents ou futurs. Cependant, avec un bien commercial, chaque locataire peut avoir des besoins très différents qui nécessitent une rénovation coûteuse. Le propriétaire de l'immeuble doit ensuite adapter l'espace pour qu'il puisse accueillir le commerce spécialisé de chaque locataire. Un immeuble commercial dont le taux d'inoccupation est faible mais le taux de rotation du locataire est élevé peut néanmoins perdre de l'argent en raison du coût des rénovations pour les locataires entrants.
Pour ceux qui cherchent à investir directement, l'achat d'une propriété commerciale est une proposition beaucoup plus coûteuse qu'une propriété résidentielle. En outre, si l’immobilier fait généralement partie des catégories de actifs les moins liquides, les transactions relatives aux immeubles commerciaux ont tendance à évoluer particulièrement lentement.
Exemple concret de prévision CRE
Le marché immobilier commercial américain a été touché par la récession de 2008-2009, mais il a enregistré des gains annuels depuis 2010. Ces gains ont permis de récupérer presque toutes les pertes enregistrées pendant la récession.
Le rapport annuel «Perspectives du marché immobilier américain 2019», publié par CBRE, estime:
Bien que le cycle économique soit tardif, les perspectives restent très bonnes pour les quatre principaux types d'actifs immobiliers commerciaux. L'appréciation des valeurs sera minimale, mais les revenus devraient rester sains.
Cependant, d'autres indicateurs suggèrent que le marché de l'immobilier commercial a culminé dans le cycle de croissance post-récession. Selon la société immobilière californienne Ten-X Growth, les prix de l'immobilier commercial se sont terminés en 2018, en hausse de 1% seulement par rapport à 2017.
Un rapport de Ten-X a noté que le total final de 2018 pour les propriétés commerciales confirme leur point de vue sur la tarification en fin de cycle économique. Les recherches de l'entreprise ont révélé que les postes vacants étaient en hausse, que la croissance des loyers ralentissait et que les taux d'intérêt du marché étaient à la hausse.
Comme indiqué par Forbes, le secteur de la vente au détail, en particulier, s'est avéré être un point difficile sur le marché de l'immobilier commercial en général, les fermetures généralisées s'étant intensifiées en 2017 et se poursuivant en 2018. 30% entre mi-2016 et fin 2017 avant de compenser certaines pertes jusqu'en janvier 2018. Unibail-Rodamco SE a acquis Westfield pour 15, 8 milliards de dollars américains, créant ainsi Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La plupart des entreprises soutiennent toutefois que le marché immobilier reste globalement sain. JP Morgan, dans ses «Perspectives de l'immobilier commercial pour 2019», a largement fait écho à l'opinion de CBRE selon laquelle 2018 était la neuvième année d'augmentation des loyers et des évaluations de l'immobilier commercial. Morgan prédit que ce rythme va ralentir mais qu'il se poursuivra et ne devrait pas ralentir avant 2019.
Comparaison des comptes d'investissement Nom du fournisseur Description Divulgation par l'annonceur × Les offres figurant dans ce tableau proviennent de partenariats avec lesquels Investopedia reçoit une rémunération.