Prêt immobilier commercial

L'immobilier commercial (CRE) est un bien générateur de revenus utilisé uniquement à des fins commerciales (et non résidentielles). Les exemples incluent les centres commerciaux, les centres commerciaux, les immeubles et complexes de bureaux et les hôtels. Le financement - y compris l'acquisition, la mise en valeur et la construction de ces propriétés - est généralement réalisé au moyen de prêts immobiliers commerciaux: hypothèques garanties par des privilèges sur la propriété commerciale.

À l'instar des hypothèques sur l'habitation, les banques et les prêteurs indépendants participent activement à l'octroi de prêts sur des biens immobiliers commerciaux. En outre, les compagnies d'assurance, les fonds de pension, les investisseurs privés et d'autres sources, y compris le programme de prêts 504 de la US Small Business Administration, fournissent des capitaux pour l'immobilier commercial.

Nous examinons ici les prêts immobiliers commerciaux, leurs différences et leurs caractéristiques et ce que les prêteurs recherchent.

Expliquer les prêts immobiliers commerciaux

Individus vs Entités

Bien que les prêts hypothécaires résidentiels soient généralement consentis à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux le sont souvent à des entités commerciales (sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies, par exemple). Ces entités sont souvent formées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d'antécédents financiers ni de notation de crédit. Dans ce cas, le prêteur peut exiger que les mandants ou les propriétaires de l'entité garantissent le prêt. Ceci fournit au prêteur un individu (ou un groupe d'individus) avec un historique de crédit - et auprès duquel il peut récupérer en cas de défaut de paiement. Si ce type de garantie n'est pas requis par le prêteur et si la propriété est le seul moyen de recouvrement en cas de défaillance du prêt, la dette est appelée un prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n'a aucun recours contre quiconque ni quoi que ce soit d'autre. que la propriété.

Calendriers de remboursement de prêt

Une hypothèque résidentielle est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée par versements échelonnés sur une période donnée. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d'autres options, notamment des prêts hypothécaires de 25 et 15 ans. Des périodes d'amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels moins importants et des coûts d'intérêt totaux plus élevés sur la durée du prêt, tandis que des périodes d'amortissement plus courtes impliquent généralement des paiements mensuels plus importants et des coûts d'intérêt totaux plus bas.

Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée du prêt, de sorte que le prêt est entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt. Un emprunteur ayant contracté un emprunt hypothécaire à taux fixe de 200 000 USD à 30% à 5%, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 073, 64 USD, après quoi l’emprunt serait entièrement remboursé.

Contrairement aux prêts résidentiels, la durée des prêts commerciaux varie généralement entre cinq ans (ou moins) et 20 ans, et la période d’amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, peut consentir un emprunt commercial d’une durée de sept ans avec une période d’amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l’investisseur effectuerait des paiements sur sept ans d’un montant basé sur le remboursement du prêt sur 30 ans, suivis d’un dernier versement «forfaitaire» du solde restant du prêt.

Par exemple, un investisseur bénéficiant d'un prêt commercial d'un million de dollars à 7% effectuerait des versements mensuels de 6 653, 02 dollars sur sept ans, suivis d'un dernier versement forfaitaire de 918 127, 64 dollars qui rembourserait intégralement le prêt.

La durée de l’emprunt et la période d’amortissement ont une incidence sur le taux facturé par le prêteur. Selon la solvabilité de l'investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d'intérêt est élevé.

Ratio prêt / valeur

Une autre différence entre les prêts commerciaux et les prêts immobiliers résident dans le ratio prêt-valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d'un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Un prêteur calcule le ratio prêt / valeur en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimée de la propriété ou de son prix d'achat. Par exemple, le ratio prêt / valeur pour un prêt de 90 000 USD sur une propriété de 100 000 USD serait de 90% (90 000 USD 100, 000 100 000 USD = 0, 9 ou 90%).

Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs dont le ratio prêt / crédit est inférieur auront droit à des taux de financement plus favorables que ceux dont le ratio prêt / crédit est supérieur La raison: ils ont plus d’équité (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risque aux yeux du prêteur.

Des LTV élevés sont autorisés pour certaines hypothèques résidentielles: Un LTV est autorisé jusqu'à 100% des prêts VA et USDA; jusqu'à 96, 5% pour les prêts FHA (prêts assurés par la Federal Housing Administration); et jusqu'à 95% pour les prêts classiques (garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).

Les LTV des prêts commerciaux, en revanche, se situent généralement dans la fourchette des 65% à 80%. Certains prêts peuvent être consentis à des niveaux de prêt plus élevés, mais ils sont moins courants. Le ratio prêt / valeur spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, un LTV maximum de 65% peut être autorisé pour les terrains bruts, tandis qu'un LTV allant jusqu'à 80% peut être acceptable pour une construction multifamiliale.

Il n’existe aucun programme VA ou FHA en matière de crédit commercial, ni d’assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n'ont aucune assurance pour couvrir le défaut de paiement de l'emprunteur et doivent compter sur les biens immobiliers donnés en garantie.

Remarque: L’assurance prêt hypothécaire privé (PMI) est un type de police d’assurance qui protège les prêteurs contre le risque de défaillance et de forclusion, permettant ainsi aux acheteurs qui ne sont pas en mesure de verser une mise de fonds importante (ou de choisir de ne pas le faire) d’obtenir un financement hypothécaire à des taux abordables. . Si un emprunteur achète une propriété résidentielle et y met moins de 20%, le prêteur minimisera ses risques en exigeant de l'emprunteur qu'il souscrive une assurance auprès d'une société PMI.

Ratio de couverture du service de la dette

Les prêteurs commerciaux se penchent également sur le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le produit net d'exploitation annuel d'un bien immobilier à son service annuel de la dette hypothécaire (capital et intérêts compris) et mesure la capacité de ce bien à rembourser sa dette. Il est calculé en divisant le NOI par le service de la dette annuel.

Par exemple, une propriété avec un NOI de 140 000 USD et un service de la dette hypothécaire annuel de 100 000 USD aurait un RSAD de 1, 4 (140 000 USD 100 000 USD = 1, 4). Ce ratio aide les prêteurs à déterminer le montant maximum du prêt en fonction du flux de trésorerie généré par la propriété.

Un RSCA inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0, 92 signifie que le NOI est suffisant pour couvrir 92% du service de la dette annuel. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d'au moins 1, 25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.

Un DSCR inférieur peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d'amortissement plus courtes et / ou les propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être nécessaires pour les propriétés aux flux de trésorerie volatils - par exemple, les hôtels qui ne disposent pas des baux de location à long terme (et donc plus prévisibles) communs aux autres types d’immobilier commercial.

Taux d'intérêt et frais

Les taux d’intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. En outre, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s'ajoutent au coût total du prêt, y compris les frais d'évaluation, les frais juridiques, les demandes de prêt, les frais d'origination et / ou d'enquête de prêt.

Certains coûts doivent être payés à l'avance avant que le prêt ne soit approuvé (ou refusé), tandis que d'autres s'appliquent chaque année. Par exemple, un prêt peut avoir des frais uniques d'origination du prêt de 1%, dus au moment de la clôture, et des frais annuels d'un quart de un pour cent (0, 25%) jusqu'au remboursement complet du prêt. Un prêt de 1 million de dollars, par exemple, peut nécessiter des frais initiaux de 1%, équivalant à 10 000 dollars, ainsi que des frais de 2 500 dollars par an payés à 0, 25% (en plus des intérêts).

Prépaiement

Un prêt immobilier commercial peut être soumis à des restrictions en matière de remboursement anticipé, destiné à préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d'échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de «sortie» pour le remboursement anticipé d’un prêt:

• Pénalité de prépaiement. Il s'agit de la pénalité de paiement anticipée la plus élémentaire, calculée en multipliant le solde impayé actuel par une pénalité de paiement anticipé spécifiée.
• Garantie d'intérêts. Le prêteur a droit à un montant d'intérêt spécifique, même si le prêt est remboursé par anticipation. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d'intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% par la suite.
• Lockout. L'emprunteur ne peut rembourser le prêt avant une période donnée, telle qu'un lock-out de 5 ans.
• Annulation. Une substitution de garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l'emprunteur échange une nouvelle garantie (généralement des titres du Trésor américain) contre la garantie du prêt initial. Cela peut réduire les frais, mais de lourdes pénalités peuvent être associées à cette méthode de remboursement d’un prêt.

Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec les autres conditions de prêt des prêts immobiliers commerciaux.

Le résultat final

Avec l'immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue des locaux et perçoit le loyer des entreprises qui y exercent leurs activités. L’investissement est censé être une propriété générant des revenus.

Lors de l’évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs tiennent compte de la garantie du prêt, de la solvabilité de l’entité (ou des mandants / propriétaires), y compris des états financiers et des déclarations de revenus sur trois à cinq ans, ainsi que des ratios financiers, tels que le ratio prêt / valeur. le ratio de couverture du service de la dette.