Analyse de marché comparative
Une analyse comparative du marché consiste à examiner les prix auxquels des propriétés similaires vendues récemment dans la même zone. Les agents immobiliers effectuent une analyse de marché comparative pour leurs clients afin de les aider à déterminer un prix à la vente lors de la vente d’une maison ou un prix à offrir lors de l’achat d’une maison. Etant donné qu'il n'y a pas deux propriétés identiques, les agents apportent des ajustements aux différences entre les propriétés vendues et celles qui sont sur le point d'être achetées ou répertoriées afin de déterminer une offre ou un prix de vente équitable. Une analyse comparative des marchés est essentiellement une version moins sophistiquée d’une évaluation formelle et professionnelle.
Comprendre l'analyse comparative du marché
Une analyse de marché comparable peut également inclure les propriétés actuellement inscrites, en particulier si aucune propriété similaire n'a été vendue récemment. Cependant, les prix indiqués indiquent uniquement ce que le vendeur espère obtenir pour la propriété et ne reflètent pas nécessairement ce qu’elle vaut réellement.
Bien que l'analyse comparative du marché ne constitue pas une évaluation officielle, l'agent immobilier utilise un grand nombre de pratiques et de méthodes similaires à celles utilisées par un évaluateur pour parvenir à une valeur raisonnable pour le bien. Si la maison ou la propriété est si distinctive et / ou unique en l'absence de propriétés comparables, il peut être dans l'intérêt du propriétaire de faire appel à un évaluateur officiel pour évaluer la propriété.
Exemple d'analyse de marché comparative
Considérez un couple qui envisage de faire une offre pour une maison unifamiliale de quatre chambres, trois salles de bain, d'une superficie de 2 100 pieds carrés, sur un terrain d'un quart d'acre. La maison est en vente à 300 000 $. L'agent immobilier du couple effectue une analyse de marché comparative et localise trois propriétés similaires récemment vendues dans la même subdivision:
- La première est identique à tous égards à la propriété en question, à la différence qu’elle est située sur une route très fréquentée; il a récemment vendu pour 275 000 $.
- La seconde a quatre chambres à coucher, trois salles de bains et est située sur un terrain d’un quart d’acre mais elle mesure 2 400 pieds carrés, car elle comprend également un porche avec moustiquaire; il s'est vendu 315 000 $.
- La troisième a quatre chambres à coucher, est située sur un demi-hectare de terrain et s’étend sur 2 100 pieds carrés, mais elle n’a que deux salles de bain, toutes deux dépassées; il s'est vendu pour 265 000 $.
Voici les étapes typiques qu'un agent immobilier peut suivre pour effectuer une analyse de marché comparative:
1. Évaluer la qualité du quartier
La première étape consiste à évaluer la qualité du quartier et il existe de bons outils en ligne, qui le rendent plus facile que jamais.
Google Street View pourrait être le meilleur outil de recherche sur le quartier. Voici ce que vous recherchez:
- Beaux blocs contre des blocs moins attrayants
- La proximité des commodités telles que les plages, les parcs, les écoles, etc.
- La proximité d'emplacements désagréables tels que dépotoirs, autoroutes, installations industrielles, etc.
- Importantes questions relatives à l’appel en bordure
Toutefois, les images de Google étant peut-être obsolètes, elles ne sauraient remplacer la conduite dans les environs.
2. Évaluer la liste originale si disponible
Examinez attentivement les photos et la description pour évaluer l'âge et l'état de la maison, les mises à niveau récentes et les problèmes potentiels liés à la stratégie de marketing précédente.
3. Vérifier les estimations de la valeur de la propriété
Une estimation de la valeur d'une propriété peut vous aider à évaluer la valeur marchande probable de la maison de votre client et à vous donner un point de départ pour calculer le coût au pied carré de la propriété. Cependant, ces estimations peuvent être inexactes et ne prennent pas en compte des aspects uniques du marché local.
4. Développer un CMA préliminaire
Donnez une idée approximative de la valeur de votre maison en évaluant les annonces vendues, les annonces expirées, les annonces actives et les annonces en attente dans la zone, dont les caractéristiques, la taille et les équipements sont comparables à celles de votre annonce. Les propriétés comparables que vous devriez incorporer à votre CMA incluent:
- Les maisons vendues ou expirées, en attente ou répertoriées au cours des six derniers mois. Les annonces vendues vous indiqueront exactement les propriétés vendues récemment par des maisons similaires dans la région et constituent votre principal moyen d’évaluer la valeur de votre RMR. Les annonces expirées vous diront que le prix que le marché ne veut pas supporter. Les annonces avec une vente en attente peuvent vous donner une bonne idée de ce que vendent des maisons similaires en ce moment. Les listes actuelles vous diront à quoi ressemble votre concurrence.
- Évaluez les maisons avec le même nombre de chambres et de salles de bains. Le nombre de chambres et de salles de bains dans une maison est l’un des critères les plus importants pour évaluer une maison. Par exemple, les maisons de deux chambres à coucher sont généralement moins souhaitables que celles de trois chambres ou plus. De même, les maisons avec une seule salle de bain ou sans salle de bain principale ont souvent une valeur de revente inférieure à celles avec plus.
- Évaluez les maisons dans un rayon de 300 pieds carrés environ. Avec une maison de 2 000 pieds carrés, regardez les maisons qui mesurent entre 1 700 et 2 300 pieds carrés. Généralement, plus de chambres sont égales à un prix plus élevé, mais la superficie en pieds carrés est presque aussi importante.
- Évaluez les maisons dans le même quartier. Il peut être difficile de déterminer exactement dans quel «quartier» se trouve la maison si ce n'est pas une communauté fortifiée. Pour cette raison, il est important d'évaluer d'abord le quartier en ligne.
- Évaluez les maisons dans les mêmes zones d’école ou dans des zones comparables. Les districts scolaires sont particulièrement importants dans les grandes villes, où il y a beaucoup d'écoles dans chaque district. Les maisons d’un côté de la rue peuvent se trouver dans une excellente zone d’école, tandis que les élèves qui habitent dans des maisons de l’autre côté peuvent s’inscrire dans des écoles de qualité inférieure. La différence que les écoles font dans la valeur de la maison peut être très importante.
- Évaluer les maisons avec une taille de lot similaire. En général, une maison sur 10 acres de terre vaudra plus qu'une maison par ailleurs comparable sur seulement un acre.
- Évaluer des maisons du même âge. Les maisons neuves sont généralement considérées comme plus chères que les maisons anciennes, mais certaines maisons anciennes, en particulier les maisons anciennes ou modernes, mériteraient peut-être une prime par rapport aux nouvelles constructions en raison de leur conception.
- Évaluez les maisons présentant des caractéristiques similaires. Par exemple, si la maison a une piscine creusée ou se trouve dans un quartier fermé avec un club-house, essayez de trouver d’autres annonces avec des caractéristiques similaires. De même, si la maison se trouve sur une propriété en bord de mer, la comparer à d'autres maisons en bord de mer donnera de bien meilleurs résultats que si vous la compariez à une maison située à quelques rues de l'eau.
5. Obtenez un prix moyen des annonces comparables
Prenez les prix de vente des maisons comparables que vous avez choisies et divisez-les par leur superficie en pieds carrés pour calculer le prix au pied carré de chaque maison comparable. Ensuite, trouvez le prix moyen par pied carré des maisons comparables et multipliez-le par la superficie en pieds carrés exacte de la maison que vous essayez de vendre.
6. Évaluez le domicile en personne.
Sur la base de vos recherches, vous devriez avoir une idée approximative de ce que vaut la maison. Vous devriez donc pouvoir répondre à toute question concernant la valeur de la propriété que le propriétaire a pour vous. Lorsque vous visitez une propriété, tenez compte de facteurs tels que: l'état, les ajouts et les mises à niveau, les améliorations nécessaires, les aménagements extérieurs et paysagers, ainsi que d'autres commodités. Combinez les données préliminaires d’inscriptions comparables avec les informations recueillies au cours de la visite pour créer une RMR complète.