Définition de limite de prêt conforme
La limite de prêt conforme est le plafond en dollars de la taille d'une hypothèque que la Federal National Mortgage Association (généralement connue sous le nom de Fannie Mae) et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (ou Freddie Mac) vont acheter ou garantir. Les prêts hypothécaires répondant aux critères de garantie des deux organismes quasi gouvernementaux sont appelés "prêts conformes".
Conformément aux mandats de la loi HERA (Housing and Economic Recovery Act) de 2008, la limite de prêt conforme est ajustée chaque année pour refléter les modifications du prix moyen d'une maison aux États-Unis. La limite annuelle est fixée par les organismes de réglementation fédéraux Fannie Mae's et Freddie Mac, l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) et annoncé en novembre. La FHFA utilise le pourcentage d'augmentation / diminution du prix moyen des logements d'octobre à octobre, comme indiqué dans le rapport sur l'indice des prix des logements publié par le Federal Housing Finance Board (FHFB) pour ajuster les limites de prêt conformes pour l'année suivante.
Les prêteurs traditionnels préfèrent généralement travailler avec des prêts hypothécaires qui respectent les limites de prêt conformes, car ils sont assurés et plus faciles à vendre.
Comment fonctionne la limite de prêt conforme
La limite de prêt conforme est désignée par comté. La plupart des pays se voient attribuer la limite de prêt conforme à la base. Toutefois, la limite de prêt conforme peut varier en fonction des différences économiques régionales.
Par exemple, dans les zones où 115% de la valeur de la maison médiane locale dépasse la limite de prêt conforme à la base, la limite de prêt maximale pour cette zone sera définie plus haut. La loi sur le logement et la reprise économique fixe la limite maximale de prêt pour des zones comme un multiple de la valeur médiane de la maison. La législation a également fixé un "plafond" de 150% de la limite de prêt de base.
Le sud de la Californie, le sud de la Floride et la grande région métropolitaine de New York sont trois exemples de régions de la partie contiguë du pays qui satisfont aux exigences en matière de limites maximales de prêt conformes plus élevées.
En outre, la loi contient des dispositions législatives spéciales qui établissent des calculs de limite de prêt différents pour les États de l'Alaska et d'Hawaï, ainsi que pour les territoires insulaires des États-Unis de Guam et les îles Vierges des États-Unis. Les limites de prêt conformes pour ces zones ont tendance à être considérablement plus élevées que celles des États-Unis, car elles sont considérées comme des zones à coût élevé.
Pour 2019, dans la plupart des États-Unis, la limite maximale de prêt conforme - le niveau de référence - pour les propriétés à l'unité est de 484 350 USD, contre 453 100 USD en 2018 (et 417 000 USD lors de sa première mise en place par la Loi sur le logement et la reprise économique en 2008). . La nouvelle limite de prêt maximale pour les immeubles à une unité dans la plupart des zones à coûts élevés est de 726 525 $ (150% de 484 350 $). En Alaska, à Hawaii, à Guam et aux Îles Vierges américaines, la limite de prêt de base est de 726 525 USD pour les propriétés d'une unité. Lors de l'annonce des nouvelles limites de prêt en novembre, la FHFA a noté que la limite maximale de prêt conforme serait plus élevée en 2019 dans tous les comtés sauf 47.
Considérations particulières relatives à la limite de prêt conforme
Fannie Mae et Freddie Mac sont les principaux teneurs de marché des prêts hypothécaires. les banques et les autres prêteurs comptent sur elles pour assurer les prêts qu'elles ont contractés et pour acheter les prêts qu'elles souhaitent vendre. Les limites de prêt conformes agissent comme des directives pour les hypothèques proposées par la plupart des prêteurs traditionnels. En fait, certaines institutions financières ne traiteront que des prêts conformes aux critères des agences.
Les hypothèques qui dépassent la limite de prêt conforme sont appelées hypothèques non conformes ou jumbo. Le taux d'intérêt sur les hypothèques jumbo peut être plus élevé que le taux d'intérêt sur les hypothèques conformes.
Parce que les prêteurs préfèrent les prêts hypothécaires conformes, un emprunteur dont le montant dépasse légèrement la limite de prêt conforme doit analyser les aspects économiques liés à la réduction de la taille de son prêt par le biais d’un versement initial plus important ou d’un financement secondaire (souscription de deux prêts au lieu d’un). une hypothèque conforme.