Processus de défusion
Le processus de désendettement est un moyen par lequel les emprunteurs peuvent sortir d’une hypothèque en substituant un portefeuille de titres adossés à des créances du Trésor américain à une garantie. Ces titres doivent avoir une valeur suffisante pour générer des flux de trésorerie suffisants pour couvrir le capital et les intérêts restants dus sur le prêt.
En cas de libération, le titre de créance ne disparaît pas, mais il libère le bien hypothéqué du privilège dont il jouit. Ainsi, l'emprunteur peut refinancer ou vendre le bien immobilier en cause.
La défaisance exige généralement que l'emprunteur obtienne des services juridiques et financiers de spécialistes bien au fait du processus de défaisance. Ceux-ci comprendront un courtier. En effet, la défaisance nécessite la création d'entités nouvellement formées, telles qu'un emprunteur successeur. Avec l’aide de spécialistes compétents, un emprunteur peut généralement achever le processus de désendettement en un peu plus de 30 jours. Le nombre de parties impliquées et le coût de la défaisance varient, car les lois régissant le processus varient d'un État à l'autre.
Rompre le processus de défensance
Le processus de désendettement aide à garantir aux investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires le flux de trésorerie auquel ils s'attendaient lors de l'achat. Si, par exemple, un emprunteur investit beaucoup d'argent et décide de rembourser son prêt hypothécaire en un versement unique, bien avant l'échéance de son emprunt, les investisseurs à l'autre extrémité ne recevront pas les paiements d'intérêts attendus sous forme de flux de trésorerie.
La défaisance a pris naissance sur le marché obligataire afin de garantir que les investisseurs obtiendraient les rendements attendus dans l'éventualité où l'émetteur obligerait ses clients à rembourser par anticipation leurs obligations. Cependant, la défaisance est devenue populaire dans le monde du financement immobilier lorsque les prêts titrisés ont pris leur essor.
Conditions de défaisance
Les prêts titrisés sont généralement détenus par des entités connues sous le nom de Conduits de Placement Hypothécaire Immobilier ou REMIC. Ces entités fonctionnent sous une liste contrôlée de règles établies par l'Internal Revenue Code. Ces règles spécifient les conditions à remplir pour qu'un emprunteur puisse prétendre à la défaisance.
La première règle interdit la défiscalisation si l'hypothèque a moins de deux ans. Les règles définissent le jour de la titrisation du prêt comme le début des deux années, plutôt que le jour de la clôture du prêt. Certains prêts spécifieront que le prêt doit être âgé de plus de deux ans pour être libéré.
Les règles stipulent également que les documents de prêt doivent permettre explicitement à l'emprunteur de demander la libération. Les documents ne peuvent pas être modifiés ultérieurement pour permettre la défaisance. Les titres utilisés en tant que nouvelle garantie doivent être des titres d'État, car ils sont considérés comme présentant le risque le plus faible pour les investisseurs. Enfin, l'hypothèque sur la propriété ne peut être libérée que pour faciliter la cession de la propriété telle que la vente ou le refinancement.