Première hypothèque
Une hypothèque de premier rang est le privilège principal sur la propriété qui garantit l'hypothèque. Une hypothèque de premier rang est le principal emprunt qui paie pour la propriété. Elle a priorité sur tous les autres privilèges ou créances sur une propriété en cas de défaillance.
Une hypothèque de premier rang n'est pas l'hypothèque de la première maison d'un emprunteur; c'est l'hypothèque originale prise sur une propriété en particulier.
On l'appelle aussi le premier privilège.
Points clés à retenir
- Une hypothèque de premier rang est le privilège principal sur la propriété qui garantit l'hypothèque.
- La deuxième hypothèque est une somme empruntée sur la valeur nette de votre maison pour financer d’autres projets et dépenses.
- Si le ratio prêt / valeur (LTV) d'une hypothèque de premier rang est supérieur à 80%, les prêteurs exigent généralement une assurance hypothécaire privée.
- L’intérêt hypothécaire payé sur une première hypothèque est déductible d’impôt, il s’applique uniquement aux contribuables qui détaillent leurs dépenses dans leur déclaration de revenus.
Comprendre la première hypothèque
Lorsqu'un particulier souhaite acheter une propriété, il peut décider de financer cet achat avec un prêt auprès d'un établissement de crédit. Le prêteur s'attend à ce que le prêt immobilier ou l'hypothèque soit remboursé en versements mensuels comprenant une partie du principal et des intérêts. Le prêteur aura un privilège sur la propriété puisque le prêt est garanti par la maison. Cette hypothèque contractée par un acheteur pour acheter la maison est connue sous le nom de première hypothèque.
La première hypothèque est le prêt initial contracté sur une propriété. L'acheteur peut avoir plusieurs propriétés à son nom; Cependant, ce sont les hypothèques originales souscrites pour garantir chacune des propriétés qui constituent la première hypothèque. Par exemple, si un propriétaire contracte une hypothèque pour chacune de ses trois maisons, chacune des trois hypothèques constitue la première hypothèque.
Le terme «première hypothèque» laisse entendre qu'il pourrait y avoir d'autres hypothèques sur une propriété. Un propriétaire de maison peut contracter une autre hypothèque, telle qu'une deuxième hypothèque, alors que la première hypothèque est toujours en vigueur. La deuxième hypothèque est une somme empruntée sur la valeur nette de votre maison pour financer d’autres projets et dépenses. Toutefois, la deuxième hypothèque et toutes les autres hypothèques ultérieures contractées sur la même propriété sont subordonnées à la première hypothèque. Cela signifie que la première hypothèque est payée avant les hypothèques secondaires.
Premier exemple d'hypothèque
Par exemple, si un acheteur contracte une première hypothèque de 250 000 $ sur une propriété et, après plusieurs années, obtient une deuxième hypothèque de 30 000 $ sur la même propriété, la première hypothèque est supérieure à la deuxième hypothèque. L'emprunteur fait défaut sur ses paiements après avoir déjà remboursé 50 000 $ du montant du prêt initial et que sa propriété est saisie et vendue pour couvrir le prêt. Si le produit de la vente de la propriété s'élève à 210 000 $, le prêteur hypothécaire de premier rang recevra le solde dû, soit 200 000 $. Le prêteur hypothécaire de second rang recevra tout ce qui reste, qui est dans ce cas 10 000 $. Comme une hypothèque de premier rang est une créance principale qui prime sur les créances secondaires, les hypothèques de second rang imposent généralement des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques de premier rang.
Première hypothèque et ratio prêt / valeur
Si le ratio prêt / valeur (LTV) d'une hypothèque de premier rang est supérieur à 80%, les prêteurs exigent généralement une assurance hypothécaire privée (PMI). Dans un tel cas, il peut parfois être économique pour un emprunteur de limiter le montant de la première hypothèque à 80% du ratio prêt / valeur et de recourir à un financement secondaire pour emprunter le montant restant nécessaire. Le coût économique du paiement du PMI par rapport au recours à un deuxième prêt dépend en grande partie du taux auquel un emprunteur s'attend à ce que la valeur de sa maison augmente. Le PMI peut être éliminé lorsque le LTV de la première hypothèque atteint 78%. toutefois, un deuxième privilège, qui porte généralement un taux d'intérêt plus élevé qu'une première hypothèque, doit être remboursé, probablement par le biais d'un refinancement de la première hypothèque d'un montant égal au solde restant des première et deuxième hypothèques.
Taxes sur la première hypothèque
L'intérêt hypothécaire payé sur une première hypothèque est déductible des impôts. Cela signifie que les propriétaires peuvent réduire leur revenu imposable du montant des intérêts payés sur le prêt pour l'année d'imposition. Toutefois, la déduction fiscale des intérêts hypothécaires s’applique uniquement aux contribuables qui détaillent leurs dépenses dans leur déclaration de revenus.