Hypothèques à taux fixe et à taux ajustable: quelle est la différence?

Les prêts hypothécaires à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux ajustables sont les deux principaux types d’hypothèques. Alors que le marché offre de nombreuses variétés dans ces deux catégories, la première étape lors de l'achat d'une hypothèque consiste à déterminer lequel des deux principaux types de prêt convient le mieux à vos besoins.

Points clés à retenir

• Une hypothèque à taux fixe applique un taux d'intérêt fixe qui ne change pas pendant toute la durée du prêt.
• Le taux d'intérêt initial d'un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) est inférieur au taux du marché d'un prêt à taux fixe comparable, puis le taux augmente (ou peut-être diminue) au fil du temps.
• Les ARM sont généralement plus compliqués que les prêts hypothécaires à taux fixe.

Hypothèques à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe applique un taux d'intérêt fixe qui ne change pas pendant toute la durée du prêt. Bien que le montant du principal et des intérêts versés chaque mois varie d'un paiement à l'autre, le paiement total reste le même, ce qui facilite la budgétisation pour les propriétaires.

Le tableau d’amortissement partiel ci-dessous montre comment les montants affectés au principal et aux intérêts changent pendant la durée de l’hypothèque. Dans cet exemple, la durée de l'hypothèque est de 30 ans, le capital de 100 000 $ et le taux d'intérêt de 6%.

Comme vous pouvez le constater, les paiements effectués au cours des premières années d’une hypothèque consistent principalement en paiements d’intérêts.

L'avantage principal d'un prêt à taux fixe est que l'emprunteur est protégé contre les augmentations soudaines et potentiellement importantes des paiements hypothécaires mensuels si les taux d'intérêt augmentent. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont faciles à comprendre et varient peu d’un prêteur à l’autre. L'inconvénient des prêts hypothécaires à taux fixe est que, lorsque les taux d'intérêt sont élevés, il est plus difficile de se qualifier pour un prêt, car les paiements sont moins abordables.

Bien que le taux d'intérêt soit fixe, le montant total des intérêts que vous paierez dépend de la durée de l'hypothèque. Les établissements de crédit traditionnels proposent des prêts hypothécaires à taux fixe pour diverses durées, dont les plus courantes sont 30, 20 et 15 ans.

L’hypothèque de 30 ans est le choix le plus populaire car elle offre le versement mensuel le plus bas. Cependant, le compromis pour ce faible paiement est un coût global considérablement plus élevé, car la décennie supplémentaire, ou plus, du terme est principalement consacrée au paiement d'intérêts. Les paiements mensuels pour les prêts hypothécaires à court terme sont plus élevés, de sorte que le capital est remboursé dans un délai plus court. En outre, les prêts hypothécaires à court terme offrent un taux d’intérêt plus bas, ce qui permet de rembourser une plus grande quantité de capital avec chaque versement hypothécaire. Ainsi, les prêts hypothécaires à court terme coûtent globalement beaucoup moins cher. (Pour plus d'informations, voir Présentation de la structure de paiement hypothécaire .)

Hypothèques: taux fixe ou taux ajustable

Hypothèques à taux ajustable

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable est variable. Le taux d'intérêt initial d'un bras est fixé à un taux inférieur à celui du marché d'un prêt à taux fixe comparable, puis il augmente au fil du temps. Si l'ARM est maintenu suffisamment longtemps, le taux d'intérêt sera supérieur au taux en vigueur pour les prêts à taux fixe.

Les ARM ont une période de temps fixe pendant laquelle le taux d’intérêt initial reste constant, après quoi le taux d’intérêt s’ajuste à une fréquence prédéterminée. La période à taux fixe peut varier considérablement, allant d’un mois à dix ans; des périodes d'ajustement plus courtes portent généralement des taux d'intérêt initiaux plus bas. Après la période initiale, le prêt est réinitialisé, ce qui signifie qu'il existe un nouveau taux d'intérêt basé sur les taux du marché actuels. Il s’agit alors du taux jusqu’à la prochaine réinitialisation, qui peut être l’année suivante.

Terminologie ARM

Les ARM sont beaucoup plus compliqués que les prêts à taux fixe. Par conséquent, explorer le pour et le contre nécessite de comprendre une terminologie de base. Voici quelques concepts que les emprunteurs doivent connaître avant de choisir un bras:

• Fréquence d'ajustement: il s'agit du délai entre les ajustements de taux d'intérêt (par exemple, mensuel, annuel, etc.).
• Indices d'ajustement: Les ajustements de taux d'intérêt sont liés à un indice de référence. Parfois, il s'agit du taux d'intérêt sur un type d'actif, tel que les certificats de dépôt ou les bons du Trésor. Il pourrait également s'agir d'un indice spécifique, tel que l'indice du coût des fonds ou le taux interbancaire offert à Londres (LIBOR).
• Marge: lorsque vous signez votre emprunt, vous acceptez de payer un taux supérieur d’un certain pourcentage à celui de l’indice d’ajustement. Par exemple, votre taux ajustable peut être le taux du billet de banque d’un an majoré de 2%. Ce supplément de 2% s'appelle la marge.
• Caps: Ceci fait référence à la limite du montant, le taux d'intérêt peut augmenter chaque période d'ajustement. Certains ARM offrent également des plafonds sur le paiement mensuel total. Ces prêts, également appelés prêts à amortissement négatif, maintiennent les paiements bas; toutefois, ces paiements peuvent ne couvrir qu'une partie des intérêts dus. Les intérêts impayés deviennent une partie du capital. Après des années de remboursement de votre prêt hypothécaire, le capital que vous avez dû peut être supérieur au montant que vous avez initialement emprunté.
• Plafond: C’est le montant maximum que le taux d’intérêt ajustable est autorisé à atteindre pendant la durée du prêt.

L’avantage majeur d’un système ARM est qu’il est beaucoup moins cher qu’une hypothèque à taux fixe, du moins pour les trois, cinq ou sept premières années. Les ARM sont également intéressants car leurs paiements initiaux peu élevés permettent souvent à l'emprunteur de bénéficier d'un prêt plus important et, dans un contexte de baisse des taux d'intérêt, de bénéficier de taux d'intérêt plus bas (et de paiements plus bas) sans qu'il soit nécessaire de refinancer le prêt. .

Un emprunteur qui choisit un bras peut économiser plusieurs centaines de dollars par mois pendant sept ans au maximum, après quoi ses coûts vont probablement augmenter. Le nouveau taux sera basé sur les taux du marché et non sur le taux initial inférieur au marché. Si vous êtes très chanceux, il peut être inférieur en fonction de l'évolution des taux du marché au moment de la réinitialisation des taux.

L’ARM peut toutefois présenter des inconvénients importants. Avec un bras, votre paiement mensuel peut changer fréquemment au cours de la vie du prêt. Et si vous contractez un emprunt important, vous pourriez avoir des problèmes lorsque les taux d’intérêt montent: certains ARM sont structurés de manière à ce que les taux d’intérêt puissent presque doubler en quelques années seulement. (Pour plus d'informations, voir Hypothèque à taux ajustable: que se passe-t-il lorsque les taux d'intérêt augmentent?).

En effet, les prêts hypothécaires à taux ajustables ont perdu la faveur de nombreux planificateurs financiers après l'effondrement des prêts hypothécaires à risque de 2008, marquant le début d'une ère de saisies et de ventes à découvert. Les emprunteurs étaient sous le choc des chocs lorsque leurs bras se sont ajustés et que leurs paiements ont explosé. Heureusement, depuis lors, des réglementations et des lois ont été adoptées par le gouvernement pour renforcer le contrôle qui a transformé une bulle immobilière en crise financière mondiale. Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a prévenu les pratiques hypothécaires prédatrices préjudiciables au consommateur. Les prêteurs prêtent aux emprunteurs susceptibles de rembourser leurs emprunts.

Les bras sont considérablement moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe.

Quel prêt vous convient le mieux?

Lorsque vous choisissez un prêt hypothécaire, vous devez prendre en compte un large éventail de facteurs personnels et les équilibrer avec les réalités économiques d'un marché en constante évolution. Les finances personnelles des individus connaissent souvent des périodes de progrès et de déclin, des taux d’intérêt en hausse et en baisse, et la vigueur de l’économie fluctue. Pour placer votre sélection de prêt dans le contexte de ces facteurs, posez-vous les questions suivantes:

• Quelle est l'ampleur d'un versement hypothécaire que vous pouvez vous permettre aujourd'hui?
• Pourriez-vous quand même vous permettre d'avoir un bras si les taux d'intérêt augmentent?
• Combien de temps comptez-vous vivre sur la propriété?
• Dans quelle direction évoluent les taux d'intérêt et prévoyez-vous que cette tendance se maintiendra?

Si vous envisagez un bras, vous devriez exécuter les nombres pour déterminer le pire des scénarios. Si vous en avez encore les moyens si l'hypothèque rétablit le plafond maximum à l'avenir, un bras vous fera économiser de l'argent tous les mois. Idéalement, vous devriez utiliser les économies réalisées par rapport à un prêt hypothécaire à taux fixe pour effectuer des paiements de capital supplémentaires chaque mois, de sorte que le montant total du prêt soit inférieur au moment de la réinitialisation, ce qui réduira encore les coûts.

Si les taux d’intérêt sont élevés et qu’ils risquent de baisser, un PRA vous assurera de tirer parti de cette baisse, car vous n’êtes pas bloqué dans un taux particulier. Si les taux d’intérêt montent ou si un paiement stable et prévisible est important pour vous, un prêt hypothécaire à taux fixe peut être la solution.

Candidats aux armes

Le propriétaire à court terme

Un bras peut être un excellent choix si les paiements bas à court terme sont votre exigence principale, ou si vous ne prévoyez pas de vivre dans la propriété assez longtemps pour que les taux augmentent. Comme mentionné précédemment, la période à taux fixe d'un ARM varie, généralement de un à sept ans. C'est pourquoi un ARM n'a peut-être pas de sens pour les personnes qui envisagent de garder leur maison plus longtemps. Cependant, si vous savez que vous allez déménager dans un court laps de temps ou si vous ne prévoyez pas conserver votre maison dans les décennies à venir, un système de bras ARM aura alors beaucoup de sens.

Supposons que le contexte des taux d’intérêt signifie que vous pouvez souscrire un taux de rendement moyen de 3, 5% à un taux de 3, 5%. En comparaison, une hypothèque à taux fixe de 30 ans vous donnerait un taux d’intérêt de 4, 25%. Si vous envisagez de déménager avant les réinitialisations ARM après cinq ans, vous économiserez beaucoup d’argent sur les intérêts. Si, en revanche, vous décidez finalement de rester plus longtemps dans la maison, surtout si les taux sont plus élevés lorsque votre prêt s’ajuste, l’emprunt hypothécaire coûtera plus cher que le prêt à taux fixe. Si, toutefois, vous achetez une maison avec l’intention de passer à une maison plus grande une fois que vous avez démarré une famille - ou si vous pensez que vous allez déménager pour le travail - alors un bras peut vous convenir.

Le gagne-pain de revenu supplémentaire

Pour les personnes qui ont un revenu stable mais ne s'attendent pas à ce qu'il augmente considérablement, une hypothèque à taux fixe a plus de sens. Toutefois, si vous vous attendez à une augmentation de vos revenus, opter pour un bras pourrait vous éviter de payer beaucoup d’intérêts sur le long terme.

Supposons que vous cherchiez votre première maison et que vous veniez juste d'obtenir votre diplôme de médecine ou de droit ou que vous ayez obtenu un MBA. Il y a de fortes chances pour que vous gagniez plus d'argent dans les années à venir et que vous puissiez vous permettre d'augmenter les paiements lorsque votre prêt s'ajuste à un taux plus élevé. Dans ce cas, un bras fonctionnera pour vous. Dans un autre scénario, si vous envisagez de commencer à recevoir de l'argent d'une fiducie à un certain âge, vous pouvez obtenir un ARM qui se réinitialise la même année.

Le type pay-it-off

Prendre un prêt hypothécaire à taux ajustable est très attrayant pour les emprunteurs hypothécaires qui ont, ou auront, l'argent nécessaire pour rembourser le prêt avant l'entrée en vigueur du nouveau taux d'intérêt. Bien que cela ne concerne pas la grande majorité des Américains, il existe des situations dans lequel il peut être possible de le retirer.

Prenez un emprunteur qui achète une maison et en vend une autre en même temps. Cette personne peut être forcée d’acheter la nouvelle maison pendant que l’ancienne est sous contrat et, par conséquent, elle contractera un programme d’ARM d’un ou deux ans. Une fois que l'emprunteur a obtenu le produit de la vente, il peut se retourner pour rembourser le bras avec le produit de la vente de la maison.

Une autre situation dans laquelle un ARM aurait du sens est si vous pouvez vous permettre d’accélérer les paiements chaque mois en suffisance pour les rembourser avant leur réinitialisation. Utiliser cette stratégie peut être risqué parce que la vie passe et que, si vous êtes en mesure de vous permettre de faire des paiements accélérés maintenant, si vous tombez malade, perdez votre emploi ou la chaudière qui s’allume, cela n’est plus une option.

Le résultat final

Quel que soit le type de prêt choisi, choisir avec soin vous évitera des erreurs coûteuses. Une chose est sûre: n'utilisez pas le bras, car le versement mensuel moins élevé est le seul moyen de s'offrir cette maison de rêve. Vous pouvez obtenir un taux similaire au moment de la réinitialisation, mais le pari est sérieux. Il est plus prudent de chercher une maison dont le prix est moins élevé.

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