Bras de paiement flexible
Un ARM de paiement flexible, également appelé option ARM, est un type d’hypothèque à taux ajustable qui permet à l’emprunteur de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois: un paiement de 30 ans, amortissant totalement; un paiement amortissable sur 15 ans; un paiement d'intérêt seulement ou un paiement dit minimum qui ne couvrait pas les intérêts mensuels. Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a efficacement éliminé les ARM de paiement flexibles en 2014 grâce aux nouvelles normes de prêt hypothécaire qualifié (QM).
BRISER BRAS de paiement flexible
Les ARM de paiement flexibles étaient populaires avant la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, lorsque les prix des logements ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d’intérêt de lancement très bas, généralement de 1%, ce qui a amené de nombreuses personnes à penser qu’elles pourraient se permettre d’avoir plus de logement que ce que leur revenu pourrait laisser supposer. Mais le tarif teaser n’était que pour un mois. Ensuite, le taux d’intérêt a été réinitialisé à un indice tel que l’indice de coût de l’épargne de Wells (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un «choc de paiement».
En utilisant le nouveau taux d'intérêt, les emprunteurs pourraient choisir de faire un versement hypothécaire conventionnel de 30 ans ou un versement accéléré encore plus important sur 15 ans. En pratique, peu d'emprunteurs l'ont fait; après le premier mois, la plupart ont opté pour le paiement avec intérêts seulement ou avec le paiement mensuel minimum, ce qui semblait être une bonne affaire. De nombreux emprunteurs ne comprenaient pas que les intérêts impayés seraient ajoutés au solde du prêt, processus appelé amortissement négatif. Lorsque les prix des maisons se sont effondrés, les emprunteurs ont constaté qu'ils devaient plus sur leurs prêts hypothécaires que ne valaient leur maison.
Les détails ont fait trébucher de nombreux propriétaires
Les options ARM comportaient également beaucoup de petits caractères que de nombreux emprunteurs ont passés sous silence. Par exemple, la plupart des ARM d’options avaient un plafond d’amortissement négatif, ce qui signifie que l’emprunteur ne pouvait effectuer que des paiements minimaux jusqu’à ce que la valeur du prêt atteigne 110-115% du montant initial. Les paiements minimums ont également augmenté chaque année, parfois selon des pourcentages qui ne semblaient pas très élevés, mais composés rapidement. Et l'option de paiement avec intérêts seulement n'était généralement valable que pour les dix premières années. De nombreux propriétaires ont vu le remboursement de leurs prêts plus que doubler après quelques années seulement.
Afin de dissuader les banques de contracter des emprunts susceptibles d'entraîner une faillite des propriétaires, le CFPB a mis en place son programme d'hypothèques qualifiées en 2014. Selon ce programme, certains types d'hypothèques stables obtiendraient l'approbation de l'agence QM et donneraient à la banque émettrice une protection accrue en cas de défaillance. . Étant donné que les prêts à amortissement négatif, tels que les ARM à paiement flexible, n’ont jamais été approuvés par le service de la gestion de la qualité, les banques les ont en grande partie abandonnés au profit de prêts classiques et de prêts hypothécaires à taux fixe.