Prêt sur valeur nette vs HELOC
Avez-vous besoin d'un moyen de payer une dépense majeure comme envoyer votre enfant à l'université ou rénover votre cuisine? Ou souhaitez-vous éliminer, une fois pour toutes, le solde de vos cartes de crédit? La réponse pourrait être, littéralement, dans votre propre cour. Si vous avez suffisamment d’équité dans votre maison, vous pouvez emprunter à un taux d’intérêt assez bas et, en fonction de votre utilisation des fonds, les paiements d'intérêts peuvent être déductibles des impôts.
Vous pouvez utiliser votre résidence comme garantie de deux manières principales: un prêt sur valeur domiciliaire et une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Voici les points à considérer lors du choix entre eux.
A quoi sert l'argent?
Première question: quel est le but du prêt? Un prêt sur valeur nette, parfois appelé prêt à terme sur valeur nette, est un bon choix si vous savez exactement combien vous devez emprunter et pour quoi vous allez utiliser cet argent. Vous avez la garantie d'un certain montant, que vous recevez intégralement à la clôture.
«Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement privilégiés pour des objectifs plus vastes et plus coûteux, tels que le remodelage, le financement d'études supérieures ou même la consolidation de dettes, car les fonds sont reçus en une somme forfaitaire», déclare Richard Airey, initiateur hypothécaire senior chez First Financial Mortgage à Portland, Maine. Bien sûr, lors de la demande, il peut y avoir une certaine tentation d'emprunter plus que ce dont vous avez besoin immédiatement, puisque vous ne recevez le paiement qu'une seule fois et que vous ne savez pas si vous pourrez prétendre à un autre prêt à l'avenir.
Inversement, un HELOC est un bon choix si vous ne savez pas combien vous devrez emprunter ni quand. En général, cela vous donne un accès permanent à des liquidités pour une période donnée (parfois jusqu'à 10 ans). Vous pouvez emprunter contre votre marge, rembourser tout ou partie de cette somme, puis l'emprunter à nouveau plus tard, tant que vous êtes encore dans la période de lancement de HELOC.
Cependant, une ligne de crédit est révocable. Si votre situation financière se dégrade ou si la valeur marchande de votre maison diminue, votre prêteur pourrait décider de réduire votre ligne de crédit ou de la fermer complètement. Ainsi, bien que l’idée derrière un HELOC soit que vous puissiez utiliser les fonds selon vos besoins, votre capacité à accéder à cet argent n’est pas une chose sûre. «Les HELOC sont mieux utilisés pour les objectifs à court terme, disons entre 12 et 20 mois, car le taux d'intérêt peut fluctuer et est généralement lié au taux préférentiel, a déclaré Airey.
N'oubliez pas non plus que l'intérêt que vous payez sur les HELOC et sur les prêts sur valeur nette n'est déductible que si vous utilisez les fonds pour "acheter, construire ou améliorer de manière substantielle" votre maison, et l'argent que vous dépensez pour ces améliorations sur la propriété utilisée comme équité pour le prêt. Il n'est plus possible de déduire des intérêts sur ces prêts si vous utilisez cet argent pour payer le collège de votre enfant ou pour éliminer une dette. Il existe des règles supplémentaires. Assurez-vous donc de consulter un expert en fiscalité avant d’utiliser cette déduction. (Voir L'intérêt sur une marge de crédit sur la valeur nette de votre maison (HELOC) est-il déductible? )
Facteurs d'intérêt
Pendant des années, le taux d’intérêt a été un facteur important dans l’obtention d’un prêt sur valeur nette ou d’un prêt HELOC. Les taux sur les HELOC étaient généralement inférieurs d’au moins un point de pourcentage au taux d’intérêt sur les prêts sur valeur nette, il était donc tentant de choisir le mode HELOC, même si le taux est variable, alors que le taux d’un prêt sur valeur nette est fixe au dessous de).
Aujourd'hui, les HELOC sont un peu plus élevés que les prêts sur valeur nette, bien que la différence soit négligeable. Selon l'enquête hebdomadaire de Bankrate auprès des principaux prêteurs du 25 avril 2018, un prêt sur valeur nette avait un taux d'intérêt moyen de 5, 57%, tandis qu'un HELOC avait un taux d'intérêt moyen de 5, 90%, soit une différence de moins d'un demi pour cent.
Cependant, vous devez tenir compte non seulement de la différence de taux d’intérêt actuelle, mais également de l’évolution des taux d’intérêt. S'ils restent les mêmes ou diminuent, le taux inférieur d'un HELOC pourrait avoir un sens. Mais si les taux sont à la hausse, un prêt sur valeur nette pourrait être la solution. En fait, les analystes s’attendent à une augmentation des taux d’intérêt. Il serait donc tout à fait logique de s’attacher aux taux de prêt sur valeur nette actuels.
L'heure du remboursement
Il est également important de considérer la structure de chaque prêt. Un prêt hypothécaire fonctionne comme un prêt hypothécaire à taux fixe conventionnel. Vous empruntez un montant déterminé à un taux d'intérêt déterminé et effectuez des versements égaux pour toute la durée du prêt, qui peut durer de 5 à 30 ans. Quelle que soit la période, vous aurez des paiements mensuels stables et prévisibles pour toute la durée du prêt.
En revanche, la durée du prêt d'un HELOC comprend deux parties: une période de tirage et une période de remboursement. La période de tirage, pendant laquelle vous pouvez retirer des fonds, peut durer 10 ans et la période de remboursement peut durer encore 20 ans, faisant du HELOC un prêt de 30 ans. Une fois la période de tirage terminée, vous ne pouvez plus emprunter d’argent.
Pendant la période de tirage au sort du HELOC, vous devez effectuer des paiements, mais ils ont tendance à être petits, ce qui revient souvent à rembourser uniquement les intérêts. Les emprunteurs HELOC chez US Bank, par exemple, paient soit des intérêts seulement, soit 1% ou 2% du solde restant pendant la période de tirage. Pendant la période de remboursement, les paiements deviennent nettement plus élevés, car vous remboursez maintenant le capital. Au cours de la période de remboursement de 20 ans, vous devez rembourser tout l'argent que vous avez emprunté, ainsi que des intérêts à taux variable.
Cette hausse des paiements au début de la nouvelle période a provoqué un choc de paiement pour de nombreux emprunteurs HELOC non préparés. Si les sommes sont suffisamment importantes, cela peut même causer un défaut de paiement aux personnes en difficulté financière. Et s’ils ne versent pas leurs paiements, ils pourraient perdre leur maison; rappelez-vous, c'est la garantie pour le prêt.
La longue vue
Si vous êtes le genre de personne qui prend une vue d'ensemble de vos décisions financières, un prêt sur valeur nette pourrait être plus logique. Parce que vous empruntez une somme fixe à un taux d’intérêt fixe, souscrire un prêt sur valeur nette, c’est savoir combien vous allez payer pour le prêt à long terme à la minute où vous le prenez (bien que vous puissiez réduire ce montant si rembourser le prêt plus tôt ou refinancer à un taux inférieur). Empruntez 30 000 USD à 5, 5% sur 20 ans et calculez facilement que le coût total de l’emprunt, intérêts compris, sera de 49 528 USD.
Avec un HELOC, vous savez que le maximum que vous pourrez emprunter correspond au montant de votre limite de crédit, mais vous ne savez pas combien vous allez réellement emprunter. Vous ne savez pas non plus quel taux d'intérêt vous paierez. Cela signifie qu'il est difficile de calculer le coût à long terme d'un HELOC.
Bien sûr, il peut également être facile d’adapter un HELOC à votre tableau d’ensemble si vous souhaitez simplement disposer d’une marge de crédit et que vous n’envisagez pas de l’utiliser beaucoup. Mais si vous prévoyez de faire beaucoup appel à HELOC et que vous voulez savoir à quoi ressemblera votre valeur nette dans 20 ans, c'est beaucoup plus difficile à prévoir.
Le meilleur des deux mondes
Vous ne pouvez pas décider entre les deux véhicules? Ne vous inquiétez pas: il existe des moyens d'obtenir une partie de la stabilité d'un prêt sur valeur nette avec une partie de la flexibilité d'un HELOC. Certains prêteurs offrent aux emprunteurs la possibilité de convertir un solde HELOC en un prêt à taux fixe. US Bank, par exemple, vous permet de fixer un taux d’intérêt fixe pour une durée de 15 ou 20 ans sur tout ou partie de votre solde à taux variable. Vous pouvez avoir jusqu'à trois soldes à taux fixe à la fois. Bank of America et Wells Fargo offrent également des options à taux fixe sur leurs HELOC (les utilisant, en fait, pour remplacer les prêts sur valeur nette, qu’ils ont complètement cessé d’offrir).
Le Pentagone Federal Credit Union, la deuxième plus grande coopérative de crédit américaine (à laquelle les personnes peuvent adhérer moyennant une somme modique et en adhérant à certaines organisations), offre une autre option intéressante: un taux d’équité 5/5, où le taux d’intérêt ne change que tous les cinq ans.
Le résultat final
Gardez à l'esprit que ce n'est pas parce que vous pouvez emprunter sur la valeur nette de votre maison que vous devriez le faire. Toutefois, si vous en avez le besoin, de nombreux facteurs doivent être pris en compte pour décider quel est le meilleur moyen d'emprunter: comment vous allez utiliser l'argent, ce qui pourrait arriver aux taux d'intérêt, vos plans financiers à long terme et votre tolérance au risque. taux fluctuants.
Certaines personnes ne sont pas à l'aise avec le taux d'intérêt variable d'HELOC et préfèrent le prêt sur valeur nette pour la stabilité et la prévisibilité de savoir exactement combien vont être leurs paiements et combien ils devront au total. Les prêts sur valeur domiciliaire sont beaucoup plus faciles à intégrer à un budget, comme le souligne Airey.
En outre, "les prêts sur valeur domiciliaire donnent lieu à des dépenses moins frivoles", ajoute Airey. Avec un HELOC, "les paiements peu élevés, avec intérêts uniquement, et la facilité d'accès peuvent être tentants pour ceux qui ne sont pas disciplinés financièrement. dépensez-vous sur des articles inutiles, comme une carte de crédit ", explique-t-il (voir 5 raisons de ne pas utiliser votre marge de crédit sur valeur nette ). Cependant, si vous avez cette discipline et que vous aimez l'idée d'une source de fonds, la marge de crédit pourrait être une option pour vous.
Continuer la lecture
Prêts sur valeur domiciliaire et HELOC
Le moyen le plus intelligent de tirer parti de votre capital immobilier
Refinancement de votre prêt hypothécaire: un guide pratique
5 raisons de ne pas utiliser votre marge de crédit hypothécaire
Fonctionnement d'une option à taux fixe HELOC
Refinancement vs prêt sur valeur nette
Ligne de crédit sur valeur domiciliaire: 4 façons de refinancer
La marge de crédit sur votre propriété est-elle déductible?
Mauvais credit? Vous pouvez toujours obtenir un prêt immobilier
Prêts hypothécaires et prêts sur valeur domiciliaire: leurs différences
Que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt sur valeur nette