Propriétaires, méfiez-vous de ces escroqueries!
En raison des pressions de plus en plus lourdes exercées sur les prêteurs hypothécaires, des inquiétudes des marchés du crédit et de la controverse entourant les prêts à risque, un nombre croissant de courtiers en prêts hypothécaires et de prêteurs prédateurs recourent à des pratiques trompeuses pour accroître le volume de production de prêts. Ces pratiques vont de convaincre les emprunteurs d’agir contre le sens commun à des escroqueries frauduleuses ou illégales sur des hypothèques.
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Ces escroqueries se concentrent généralement sur les personnes qui tentent de refinancer des prêts hypothécaires existants, bien que plusieurs arnaques soient conçues pour s'attaquer aux emprunteurs et aux vendeurs pour la première fois. Bien qu'il y en ait trop pour toutes les traiter, la description de certains des pièges les plus répandus peut vous aider à identifier les pratiques à connaître lorsque vous traitez sur le marché du crédit. En plus de comprendre ces pratiques, les emprunteurs et les vendeurs peuvent s'isoler des pratiques prédatrices de diverses manières et atténuer le risque d'être pris par l'une de ces escroqueries.
Prêts déloyaux
Les institutions financières commettant des actes jugés injustes à l'égard des emprunteurs ne sont pas nouvelles sur le marché hypothécaire. Diverses lois, telles que la loi sur l'égalité des chances, la loi sur le logement équitable, la loi sur la comptabilisation des crédits, la loi sur les banques de crédits, la loi sur les procédures de transaction immobilière, la loi sur la propriété et la protection de la propriété et la loi sur la Commission fédérale du commerce, pour en nommer plusieurs, ont été promulguées pour protéger les consommateurs. Ces lois permettent aux consommateurs de faire des choix en connaissance de cause, de promouvoir la concurrence entre prêteurs et de maximiser les avantages du commerce.
Parallèlement à cette réglementation, les organismes qui la mettent en œuvre, tels que la Federal Trade Commission (FTC), découvrent et appliquent une législation interdisant les actes ou pratiques déloyaux ou trompeurs en matière de prêts hypothécaires. Les nouvelles ont été remplies de cas très connus de prêteurs qui annoncent des prêts non amortis comme étant bon marché, persuadent les emprunteurs d’utiliser des prêts à long terme sur valeur nette pour rembourser leur dette à court terme, ou omettent d’informer les emprunteurs de la prêts hypothécaires à taux variable (ARM) et autres prix de lancement.
En période de boom immobilier, les prêteurs prédateurs utilisent la tromperie pour obtenir une plus grande part du portefeuille de prêts hypothécaires. Inversement, dans une crise du crédit, des pratiques malhonnêtes sont utilisées pour contourner les directives de souscription plus strictes. Cela permet aux prêteurs d’affecter le plus de capital possible aux prêts hypothécaires, de façon à ne pas générer de rendements insatisfaisants en restant en espèces.
Mais même si les prêteurs peuvent mener des pratiques jugées injustes, les emprunteurs ne sont pas tout à fait irréprochables. Les emprunteurs devraient pouvoir se protéger de ces pratiques en examinant la structure des prêts proposés et certaines de ces tactiques sournoises.
Escroqueries axées sur les emprunteurs
Une grande partie des activités frauduleuses concerne des personnes qui ont déjà créé une équité chez elles et qui ont un capital à accéder. Cela est particulièrement vrai pour les personnes en difficulté financière et qui cherchent désespérément une méthode pour se libérer de leurs dettes à court terme, telles que les cartes de crédit et les marges de crédit. Les astuces axées sur les nouveaux emprunteurs consistent généralement à présenter certains types de prêts sans divulguer tous les faits. Dans d'autres cas, ces tactiques impliquent des promesses qui ne sont pas réellement tenues. Certaines des astuces les plus courantes sur ces emprunteurs sont:
Amorce et changement, amorce et rappelez-vous, et direction de prêt
Le terme appât et changement, qui est également courant dans les magasins de vente au détail, fait référence à une société de prêt hypothécaire qui annonce un prêt dont les conditions semblent trop belles pour être vraie, puis, lorsqu'un emprunteur tente d'obtenir le prêt, découvre qu'il n'est pas disponible. Au lieu de cela, l’emprunteur se voit proposer un autre prêt à des conditions inférieures.
Par appât, rappelez-vous, le prêteur oublie de manière trompeuse les frais de prêt ou d’autres conditions importantes du prêt jusqu’à ce que l’emprunteur soit trop avancé dans le processus pour revenir en arrière et aboutisse à un prêt coûteux ou problématique. Une autre tactique consiste à promettre un taux fixe pour une période prédéterminée mais à ne pas le fournir plus tard. Les emprunteurs doivent également se méfier des prêteurs qui tentent de convaincre les emprunteurs de faire flotter leur taux et de prendre un risque de taux d’intérêt tant que le prêt est en cours de production.
On entend par direction de prêt lorsqu'un prêteur prédateur ou un courtier en hypothèques notifie à un emprunteur qualifié qu'il ne peut pas prétendre à un prêt en raison de son revenu, de son crédit ou d'une foule d'autres causes (ou que, ce faisant, peut enfreindre les lois équitables en matière de prêt) et à ce moment, orientez l’emprunteur vers d’autres prêts plus rentables pour le prêteur.
ARM, prêts à intérêt seulement et prêts à amortissement négatif
Les prêts hypothécaires à taux ajustables ne sont en aucun cas des prêts illégaux. Cependant, lorsqu’ils vendent des armes, les prêteurs doivent informer les emprunteurs de la marge d’ajustement possible du taux de prêt à l’avenir. Les emprunteurs doivent être conscients de ce qu’ils abandonnent potentiellement à l’avenir pour obtenir ce qui peut être considéré comme un excellent prix de lancement aujourd’hui.
Cela est également vrai pour les prêts à intérêt seulement, qui sont en fait des ARM ne nécessitant aucun paiement de principal pendant la période de lancement du prêt. Bien que les emprunteurs épargnent pendant la période initiale, ils doivent potentiellement le même montant qu'au moment de la souscription initiale du prêt.
Les prêts à amortissement négatif (parfois appelés «hypothèques à 1%») sont illégaux dans la plupart des États. Ces prêts sont généralement annoncés comme permettant aux emprunteurs d'emprunter plus de 100% de la valeur de leur maison. Ce type de prêt ne doit pas être confondu avec un prêt de réadaptation (dans lequel le produit est réinvesti dans la propriété), dans lequel les prêteurs autorisent un emprunt supérieur à la valeur de la propriété si le capital supplémentaire est utilisé pour améliorer la propriété et en augmenter la valeur. . Dans le cas d’un prêt à amortissement négatif, l’emprunteur est tenu de payer moins que le montant dû chaque mois; le solde est viré au donneur d'ordre, devenant éventuellement exigible en tant que "paiement forfaitaire". Les prêteurs prédateurs s'en sortent toujours avec la vente de ces prêts à des emprunteurs non informés avec peu de risque de poursuites.
Refinancement des retraits, prêts en espèces et démembrement des actions
Ces pratiques de prêt s'adressent aux personnes qui ont des capitaux propres dans leur maison et qui ont généralement des difficultés financières. Même si un refinancement peut être judicieux dans les circonstances les plus difficiles, il est dans la plupart des cas annoncé à des personnes qui se sont surendettées avec une dette à court terme. Vendre des options de refinancement ou des lignes de financement qui permettent aux propriétaires d’accéder à une partie de l’équité de leur logement en négociant des dettes à long terme pour couvrir le crédit à court terme. Les emprunteurs peuvent être facilement dupes de contracter ces emprunts, car les nouveaux coûts mensuels sont tellement inférieurs aux dépenses mensuelles de toutes leurs cartes de crédit, prêts automobiles, crédits à la consommation et autres dettes à court terme. De nombreux emprunteurs ne se rendent pas compte des coûts et des coûts. frais de prêt, en prolongeant les paiements (jusqu'à 30 ans), le coût réel du financement est beaucoup plus élevé que leurs dettes initiales.
VOIR: Quand (et quand non) pour refinancer votre hypothèque
Les prêteurs d’argent fort offrent des prêts jusqu’à un pourcentage marginal de la valeur (ratios prêt / valeur jusqu’à 50%), car ils ont l’intention de saisir la propriété. Ils trouvent n'importe quelle raison et sont prompts à exclure, empochant ainsi les fonds propres de l'emprunteur. Toute personne en difficulté financière ou cherchant à financer une petite partie de la valeur d'une maison pour accéder à l'équité doit être très sélective dans le choix d'un prêteur.
La suppression d'actions ou l'aide fantôme survient lorsqu'un emprunteur qui a des difficultés financières se voit proposer une aide non sollicitée, ce qui entraîne des coûts importants et aucune aide pour les services que l'emprunteur aurait pu rendre sans l'aide. Voici comment cela fonctionne dans le pire des cas: Quelqu'un gagne la confiance de l'emprunteur et lui demande de transférer temporairement son titre sous prétexte d'aider son emprunteur à prétendre à un prêt ou de vendre la maison à un prix avantageux, puis de la louer dans le cadre d'une option de rachat à bail. Le problème réside dans le transfert de propriété au propriétaire d'origine. Si cela ne se produit pas, le propriétaire perd la propriété de la maison. Dans les cas où la responsabilité de l'hypothèque est entièrement transférée, le propriétaire initial peut perdre la maison tout en continuant à être redevable de l'hypothèque initiale.
Escroqueries axées sur les propriétaires et les vendeurs
Plusieurs escroqueries ciblant les propriétaires vont de les convaincre de procéder à des réparations inutiles ou défectueuses chez eux à la fraude.
Escroqueries d'amélioration de l'habitat
Dans ces escroqueries, l'individu sans méfiance a besoin d'un certain type de gros travail de réparation à domicile ou veut faire un grand projet de réhabilitation. Un «entrepreneur» sollicite et convainc le propriétaire de le laisser effectuer le travail et fournir le financement. Le financement est généralement effectué à des conditions défavorables, mais d’un montant égal ou supérieur à ce que le projet nécessite, est achevé et vendu à un prêteur prédateur. Le travail souvent de mauvaise qualité et coûteux est achevé juste avant la période de résolution standard de trois jours avant que le prêt ne puisse être "remis" au prêteur. L'emprunteur ne réalise pas le travail inférieur jusqu'à ce qu'il ait été payé et il est trop tard pour faire quoi que ce soit à propos du prêt inférieur.
Dump Million Dollar
Dans cette arnaque, le fraudeur, utilisant une fausse identité, accepte d’acheter une maison à un vendeur consentant moyennant l’accord d’une petite faveur. L'acheteur révèle qu'il a besoin d'une hypothèque supérieure à celle à laquelle il peut prétendre au prix du marché actuel. Donc, croyant que l’acheteur envisage d’améliorer la propriété, le propriétaire accepte de remettre en vente la maison à un multiple de la valeur initiale afin que l’acheteur puisse obtenir une hypothèque plus importante. La transaction est terminée, le vendeur a payé au prix d'origine et l'arnaqueur empoche le reste. La maison entre généralement en saisie immobilière et le propriétaire initial risque d'être reconnu coupable de fraude - et le vendeur ne reçoit rien de plus que s'il avait vendu la maison à un client légitime.
La liste de ces escroqueries s'allonge encore et encore. Dans tous les cas, la marque involontaire se voit promettre un gain extraordinaire en termes de produit ou, dans certains cas, uniquement en termes de prêt. Comme dans la plupart des cas, si cela semble trop beau pour être vrai, c'est probablement le cas.
Isolez-vous des escroqueries hypothécaires
Le meilleur moyen d'atténuer le risque d'être pris par une arnaque consiste à connaître les pratiques trompeuses et à effectuer des recherches sur les personnes avec lesquelles vous comptez faire affaire. En ce qui concerne le financement des escroqueries, les règles générales à suivre sont les suivantes:
- Ne signez jamais aucun document contractuel sans révision légale
- Ne jamais effectuer de transfert de propriété sans être libéré de toute hypothèque ou responsabilité financière.
Une diligence accrue est justifiée en cas de difficulté financière ou de menace de verrouillage. Les prêteurs prédateurs et les escrocs ont la capacité de repérer ceux qui sont facilement manipulables ou vulnérables en raison d'une situation désastreuse. En plus de jeter un œil suspicieux sur une promesse ou une offre qui semble trop belle, vous devez également vous méfier des personnes trop lourdes ou trop agressives qui proposent des solutions aux problèmes de crédit ou d’hypothèque. Les offres non sollicitées ou les appels téléphoniques doivent d'abord être considérés avec prudence et toute personne qui n'accepte pas une réponse initiale "non" à leur proposition doit être rejetée.
Si vous avez besoin de secours, entamez des conversations avec les prêteurs ou les créanciers actuels avant d’envisager tout type de scénario de sauvetage. Ne vous mêlez jamais à quiconque suggérant même un acte illégal ou inapproprié, même si un avantage est proposé. Cet avantage, même s'il se concrétise, aura sans aucun doute des conséquences et des risques illimités.
VOIR: Éviter les escroqueries de forclusion