Marché hypothécaire primaire
Le marché hypothécaire principal est le marché sur lequel les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur principal. Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous des prêteurs principaux et font partie du marché hypothécaire principal.
Comment fonctionne le marché hypothécaire primaire
Les propriétaires peuvent traiter directement avec les principaux prêteurs lorsqu'ils achètent un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale. Pour la plupart des emprunteurs, ils ne remarqueront pas qu'ils négocient sur le marché hypothécaire principal, car ils interagissent avec leur représentant en prêts hypothécaires auprès de leur banque locale tout au long du processus. Le professionnel en prêts hypothécaires informera l'emprunteur des différents types de prêts hypothécaires disponibles et indiquera le taux d'intérêt en fonction du type choisi. La succursale locale sera généralement le lieu de clôture du prêt, où les écritures sont signées.
De nombreux emprunteurs entament également le processus d'achat d'une maison en contactant un banquier ou un initiateur d'hypothèque. Les initiateurs et les banquiers hypothécaires ne sont pas des banques en tant que telles, mais contribuent plutôt à faciliter la transaction et renvoient la demande de prêt hypothécaire à une banque pour clôturer le prêt. Les courtiers perçoivent des frais pour leurs services car ils confient leur activité à des prêteurs primaires. Les emprunteurs, quant à eux, obtiendront un meilleur taux en demandant au courtier de rechercher la meilleure offre en fonction du crédit de l’emprunteur et des conditions souhaitées.
Cependant, il est important de noter que le Bureau de la protection financière des consommateurs a mis en place une réglementation concernant la rémunération des courtiers en hypothèques. Avant la crise financière, les courtiers pouvaient recevoir une compensation de l'emprunteur ainsi que du prêteur. Les consommateurs ne savaient pas que le courtier était payé par le prêteur quand ils payaient leurs frais. En outre, les courtiers étaient incités à orienter les consommateurs vers des produits ou des hypothèques plus coûteux et, parfois, des taux d'intérêt plus élevés. Depuis la grande récession de 2008 et 2009 et les règlements qui en ont découlé, le nombre de courtiers en hypothèques a diminué.
Points clés à retenir
- Le marché hypothécaire principal est le marché sur lequel les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur principal.
- Les banques, les courtiers en hypothèques, les banquiers hypothécaires et les coopératives de crédit sont tous des prêteurs principaux et font partie du marché hypothécaire principal.
- Les propriétaires peuvent traiter directement avec les principaux prêteurs lorsqu'ils achètent un prêt hypothécaire en contactant leur banque locale.
Avantages du marché hypothécaire primaire
Les emprunteurs qui effectuent des opérations sur le marché hypothécaire principal bénéficient de certains avantages, notamment:
Frais de clôture peu élevés
Les prêteurs primaires sont généralement des banques appartenant à des intérêts locaux, ce qui signifie qu’elles procèdent à l’analyse du crédit et au processus de souscription. Les souscripteurs examinent les informations financières et les antécédents de crédit d'un emprunteur afin de décider s'il faut prolonger son crédit ou refuser le prêt. En outre, les banques locales préparent tous les documents et la documentation en interne au lieu de passer par une unité centralisée en dehors de l'État, comme c'est le cas pour certaines grandes banques. Le résultat peut être des frais moins élevés dans une banque locale car ils ont moins de frais généraux par rapport à une banque plus grande. En outre, si un courtier en hypothèques a été impliqué dans la recherche de la banque, des frais seront également facturés. En bref, opter pour une banque gérée localement pour une hypothèque principale peut aider à réduire les coûts de clôture.
Petits acomptes
En règle générale, le versement initial d'un prêt hypothécaire correspond à 20% du prix d'achat de la maison. Cependant, un emprunteur peut utiliser moins d’argent et de nombreux prêteurs primaires offrent un versement initial de 10%.
Pour les emprunteurs à revenu faible à modéré, un prêt FHA offre un versement initial aussi bas que 3, 5% de la valeur de la maison. La FHA est l’administration fédérale du logement, qui offre une assurance aux prêteurs afin qu’ils puissent accorder des prêts à des emprunteurs à faible revenu.
Cependant, un acompte de moins de 20% oblige l'emprunteur à souscrire une assurance hypothécaire privée ou un PMI. PMI protège les banques et les prêteurs en cas de défaillance de l'emprunteur sur l'hypothèque. Le PMI est un abonnement mensuel facturé à l'emprunteur jusqu'à ce que 20% du prêt hypothécaire ait été remboursé.
Souplesse
Étant donné que les initiateurs du prêt sont généralement des banques locales, il est plus probable que les emprunteurs seront en mesure de communiquer avec les personnes qui ont le dernier mot, ce qui est peu probable que cela se produise dans une banque nationale. Le contact direct peut offrir une flexibilité si les emprunteurs ont une situation financière unique.
La flexibilité peut inclure l’octroi d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans au lieu de 30 ans si l’emprunteur cherche à rembourser le prêt plus tôt. Certains des avantages d'un prêt hypothécaire de 15 ans incluent moins d'intérêts totaux, car ils ont été remboursés plus tôt. De plus, les emprunteurs peuvent généralement négocier un taux d’intérêt plus bas, car ils risquent moins de faire défaut ou de ne pas rembourser leur prêt en raison de difficultés financières. Bien entendu, un avantage important d'un prêt hypothécaire de 30 ans réside dans le fait qu'il offre des versements moins élevés, car ils sont répartis sur une plus longue période par rapport à d'autres termes.
Les prêts hypothécaires à taux ajustables sont une option flexible généralement proposée à l’étude. Les prêts ARM sont généralement assortis d’un taux d’intérêt fixe pour une période donnée, puis ajustés annuellement sur un indice prédéterminé par le prêteur et l’emprunteur. En règle générale, les ARM limitent le niveau possible du taux d’intérêt pendant la durée d’un prêt, ce qui facilite le calcul et la budgétisation de votre versement mensuel maximal.
Marché hypothécaire primaire par rapport au marché hypothécaire secondaire
Le marché primaire est composé des prêteurs primaires. Les prêteurs primaires conservent généralement les prêts qu'ils ont contractés dans leur portefeuille et les servent pendant toute la durée de l'emprunt. Cependant, la banque qui a contracté le prêt hypothécaire peut le vendre sur le marché hypothécaire secondaire, un marché sur lequel les investisseurs peuvent acheter et vendre des prêts hypothécaires émis antérieurement. Une hypothèque peut être vendue à un autre prêteur ou à une entreprise de service, qui traite les paiements du prêt. Le nouveau prêteur ou fournisseur de services gagne de l'argent grâce aux frais et aux intérêts sur l'hypothèque.
De nombreuses hypothèques sont achetées par Fannie Mae ou par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, ou FNMA). Fannie Mae fait le tour des paquets, les conditionne et les vend sous la forme de placements appelés titres adossés à des créances hypothécaires, qui s'apparentent à des fonds communs de placement mais contiennent des hypothèques plutôt que des actions. Les investisseurs gagnent le taux d’intérêt des hypothèques pour la détention du TACH.
Si votre prêt hypothécaire est vendu, sachez qu'il s'agit d'une pratique courante dans le secteur financier. Les banques ont des limites de prêt, ce qui signifie qu'elles ont une limite quant à la quantité de base de dépôts qu'elles peuvent prêter. La vente d'un prêt hypothécaire à Fannie Mae ou à un prestataire de services supprime le prêt des livres de la banque, ce qui lui permet de prêter plus d'argent. Si les banques ne pouvaient pas vendre leurs prêts hypothécaires, elles atteindraient leur plafond de crédit et ne pourraient plus en proposer, ce qui ralentirait l'économie. Cependant, à moins que vous ne soyez un investisseur cherchant à acheter un MBS, vous ne traiterez pas avec le marché secondaire. Au lieu de cela, vous aurez affaire à une banque ou à un courtier sur le marché hypothécaire primaire.