Bulle immobilière
Une bulle immobilière, ou bulle immobilière, est une montée en flèche des prix du logement alimentée par la demande, la spéculation et des dépenses exubérantes au point de s'effondrer. Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande, face à une offre limitée, qui nécessite une période relativement longue pour se reconstituer et augmenter. Les spéculateurs versent de l'argent sur le marché, ce qui augmente encore la demande. À un moment donné, la demande diminue ou stagne, tandis que l'offre augmente, entraînant une chute brutale des prix - et la bulle éclate.
Comprendre une bulle immobilière
Une bulle immobilière est un événement temporaire, mais qui peut durer des années. Habituellement, cela dépend de quelque chose qui ne correspond pas à la norme, comme la demande, la spéculation, les niveaux d'investissement élevés ou l'excès de liquidité, autant d'éléments qui peuvent rendre les prix des logements insoutenables. Cela conduit à une augmentation de la demande par rapport à l'offre. Selon le Fonds monétaire international (FMI), les bulles immobilières peuvent être moins fréquentes que les bulles d'actions, mais elles ont tendance à durer deux fois plus longtemps.
Les bulles immobilières ne provoquent pas seulement un crash immobilier majeur, mais ont également un impact significatif sur les personnes de toutes les classes sociales, les quartiers et l'économie en général. Ils peuvent forcer les gens à chercher des moyens de rembourser leurs emprunts hypothécaires par le biais de différents programmes ou les laisser puiser dans des comptes de retraite pour se permettre de vivre chez eux. Les bulles immobilières ont été l’une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par perdre leurs économies.
Points clés à retenir
- Une bulle immobilière est une condition durable mais temporaire de prix surévalués et de spéculation généralisée sur les marchés du logement.
- Les États-Unis ont connu une importante bulle immobilière dans les années 2000, provoquée par des entrées de capitaux sur les marchés du logement, des conditions de prêt peu rigoureuses et la politique gouvernementale visant à promouvoir l'accession à la propriété.
- Une bulle immobilière, comme toute autre bulle, est un événement temporaire et peut se produire à tout moment si les conditions du marché le permettent.
Quelles sont les causes d'une bulle immobilière?
Traditionnellement, les marchés du logement ne sont pas aussi sujets aux bulles que les autres marchés financiers en raison de l’importance des coûts de transaction et de portage associés à la possession d’une maison. Cependant, une augmentation rapide de l'offre de crédit entraînant une combinaison de taux d'intérêt très bas et un assouplissement des normes de souscription de crédit peut amener les emprunteurs sur le marché et alimenter la demande. Une hausse des taux d'intérêt et un resserrement des normes de crédit peuvent réduire la demande et provoquer l'éclatement de la bulle immobilière.
La bulle immobilière américaine de la mi-2000
La fameuse bulle immobilière américaine au milieu des années 2000 était en partie le résultat d'une autre bulle, celle-ci dans le secteur de la technologie. Il était directement lié à la crise financière de 2007-2008 et à ce que certains considèrent comme sa cause.
Au cours de la bulle Internet de la fin des années 90, de nombreuses entreprises de nouvelles technologies ont vu leur offre d'achat d'actions ordinaires grimper à des prix extrêmement élevés sur une période relativement courte. Même les sociétés qui n'étaient guère que des startups et qui n'avaient pas encore généré de bénéfices réels ont été mises à la hauteur des grandes capitalisations boursières par des spéculateurs qui tentaient de réaliser un profit rapide. En 2000, le Nasdaq atteignait son point culminant et, lorsque la bulle technologique a éclaté, bon nombre de ces actions autrefois très prospères se sont effondrées pour faire baisser considérablement les prix.
Lorsque les investisseurs ont abandonné le marché boursier à la suite de l'éclatement de la bulle Internet et du krach boursier qui a suivi, ils ont transféré leur argent dans l'immobilier. Dans le même temps, la Réserve fédérale américaine a abaissé les taux d'intérêt et les a maintenus afin de lutter contre la légère récession qui a suivi l'éclatement de la technologie, ainsi que pour apaiser l'incertitude consécutive à l'attaque du World Trade Center du 9/11/2001.
Cette inondation d’argent et de crédit s’est heurtée à diverses mesures gouvernementales conçues pour encourager l’accession à la propriété et à une foule d’innovations sur les marchés financiers qui ont accru la liquidité des actifs liés à l’immobilier. Les prix des maisons ont augmenté et de plus en plus de gens se sont lancés dans l'achat et la vente de maisons.
Au cours des six années suivantes, la manie de l'accession à la propriété a atteint des niveaux alarmants avec la chute des taux d'intérêt et les exigences strictes en matière de prêt ont été pratiquement abandonnées. On estime que 56% des achats de logements effectués au cours de cette période ont été effectués par des personnes qui n’auraient pas été en mesure de s’offrir les conditions de prêt normales. Ces personnes ont été surnommées emprunteurs à risque. La grande majorité des prêts étaient des emprunts hypothécaires à taux ajustables avec des taux initiaux bas et un réajustement prévu pour trois à cinq ans.
Tout comme la bulle technologique, la bulle immobilière a été caractérisée par une augmentation initiale des prix du logement en raison de facteurs fondamentaux, mais à mesure que le marché haussier du logement se poursuivait, de nombreux investisseurs ont commencé à acheter des logements à titre d'investissements spéculatifs.
L'encouragement du gouvernement à l'accession à la propriété a amené les banques à baisser leurs taux et leurs exigences en matière de crédit, ce qui a provoqué une frénésie d'achat de maisons qui a entraîné une hausse des prix de 50 à 100% selon les régions du pays. La frénésie d'achat de maisons a attiré des spéculateurs qui ont commencé à retourner des maisons pour des dizaines de milliers de dollars de bénéfices en moins de deux semaines.
Au cours de la même période, le marché boursier a commencé à se redresser et, en 2006, les taux d’intérêt ont commencé à augmenter. Les prêts hypothécaires à taux ajustables ont commencé à se rétablir à des taux plus élevés, alors que des signes d’un ralentissement de l’économie sont apparus en 2007. Les prix des logements fluctuant à des niveaux élevés, la prime de risque était trop élevée pour les investisseurs, qui ont ensuite cessé d’acheter des maisons. Quand il est devenu évident pour les acheteurs de maisons que la valeur des maisons pouvait en réalité baisser, les prix des logements ont commencé à chuter, provoquant une vente massive de titres adossés à des créances hypothécaires. Les prix des logements finiraient par baisser de plus de 40% dans certaines régions du pays, et les défaillances massives des prêts hypothécaires entraîneraient des millions de saisies au cours des prochaines années.
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