Comment investir dans la terre

Will Rogers a déjà recommandé que les gens achètent des terres en raison de leur rareté. Dans cet esprit, les investisseurs doivent comprendre le caractère pratique de la possession d'un terrain et de la gestion d'une entreprise basée à terre. Ils doivent également connaître les types spécifiques d’options d’investissement liées à la terre disponibles au travers de produits d’investissement tels que les fonds négociés en bourse (FNB) et les billets négociés en bourse (FNB).

Types d'investissements fonciers

Les personnes fortunées peuvent acheter des terres à des fins personnelles, à des fins récréatives - et, oui, à des investissements. Malheureusement, la plupart des gens ne font pas partie de cette catégorie. Cela pose la question suivante: les opportunités de propriété foncière et les entreprises commerciales sont-elles capables de générer un retour sur investissement acceptable pour les petits investisseurs, tout en leur offrant les joies et les attributs associés à la propriété foncière? Pour répondre à cette question, vous devez être capable d’évaluer 10 catégories générales d’investissements fonciers potentiels:

• Terrain de développement résidentiel
• Terrain de développement commercial
• Cultures en rangs
• Terrain d'élevage
• Timberland
• Terres de production minérale
• Terres de légumes
• Vignobles
• Vergers
• Terrain de loisirs

Investissements dans des terrains résidentiels et commerciaux

L'aménagement de terrains résidentiels et commerciaux constitue une porte d'entrée envisageable pour les investissements, car un nombre illimité d'opportunités d'aménagement de terrains peut être structuré pour répondre aux contraintes de capital et de temps d'un investisseur. Pour la plupart des petits investisseurs, les FNB Real Estate Investment Trust (REIT) constituent un choix idéal, car ils ne nécessitent pas de gestion directe, ils sont largement diversifiés par type de propriété, ils sont diversifiés géographiquement, ils peuvent être achetés ou vendus en temps réel., et ils sont très bon marché. Certains se spécialisent dans un type d’immobilier, mais d’autres, tels que le Vanguard REIT ETF (VNQ), offrent une exposition diversifiée aux développements industriels, de bureaux, commerciaux, de soins de santé, de stockage public et résidentiels.

Malheureusement, ces types d’investissements empêchent le propriétaire foncier de profiter des terres. Par conséquent, les aménagements résidentiels et commerciaux ne sont pas des options réalisables pour les personnes qui souhaitent réellement ressentir le sentiment de propriété.

Cultures en rangée et terres pour l'élevage

Les terres achetées pour la culture en ligne ou pour l'exploitation d'un élevage permettent de jouir d'une terre dans le sens où elle est propriétaire, ainsi que du point de vue de générer des revenus. Cependant, les petits investisseurs qui achètent des terres pour exploiter ce type d’entreprise rencontrent une foule de problèmes. Premièrement, la taille requise pour exploiter une exploitation de cultures en rangs ou d’élevage doit être très grande pour être financièrement viable. Ceci, à son tour, nécessite une mise de fonds initiale importante, bien supérieure à ce que la plupart des gens peuvent se permettre. En outre, les coûts fixes actuels associés à la gestion de ces types d’exploitation sont extrêmement élevés.

Cela signifie également que l’effet de levier financier et le risque commercial lié à ces opérations sont également très élevés. En conséquence, le propriétaire foncier est soumis à une pression importante pour réussir financièrement ce type d'entreprise. Dans de nombreux cas, le niveau de stress dépasse de loin les avantages auxquels aspirent les propriétaires terriens. Dans cette optique, il est juste de dire que la plupart des petits investisseurs devraient éviter de se lancer dans ce type d’activités agricoles à grande échelle, car les risques et les difficultés inhérents à une telle activité dépasseront probablement les avantages éventuels.

Bien que posséder la plupart des exploitations de cultures en rangées ou d’élevage traditionnelles ne soit probablement pas faisable pour la plupart des petits investisseurs, de nombreuses options d’investissement agricole offrent une exposition acceptable aux entreprises agricoles traditionnelles. Par exemple, le United States Agriculture Index Fund (USAG) est un fonds coté en bourse qui offre une exposition au soja, au maïs, au blé, au coton, au sucre, au café, à l'huile de soja, au bétail vivant, au bétail d'engraissement, au cacao, au porc maigre, à Kansas City. blé, huile de canola et tourteau de soja. Par conséquent, en investissant dans ce produit, les petits investisseurs auront une large exposition aux activités d’exploitation traditionnelle. Cela peut être utilisé par l'investisseur pour se tenir au courant des pratiques agricoles traditionnelles et pour générer un retour sur investissement attrayant dans le temps.

Les petits investisseurs peuvent également utiliser une variété de billets négociés en bourse (ETN) pour investir dans des types spécifiques d'opérations agricoles traditionnelles. Par exemple, l'ETN Barclays iPath Pure Beta Agriculture (DIRT) offre une exposition aux produits de base, tels que le maïs, le blé, le soja, le sucre, le coton et le café, et le Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) offre une exposition aux porcs.

Pour ce qui est d’utiliser les ETF et les ETN comme options d’investissement liées à la terre et à l’agriculture, les investisseurs doivent comprendre que bon nombre de ces types de produits utilisent des instruments dérivés tels que des contrats à terme pour générer une exposition au marché. Par conséquent, les investisseurs doivent procéder à une vérification diligente approfondie de ces types de placement afin de bien comprendre leurs risques et avantages potentiels. Néanmoins, l'utilisation des ETF et des ETN constitue probablement la meilleure opportunité pour s'engager dans des opérations agricoles à grande échelle traditionnelles.

Opportunités d'investissement dans les petites exploitations

Pour que les petits investisseurs puissent vraiment profiter du sens plus traditionnel de la propriété foncière, les meilleures options sont peut-être les exploitations forestières, les terrains de développement minier, les jardins potagers, les vergers, les vignobles et les terrains de loisirs. Ces types d’activités agricoles sont beaucoup plus attrayants pour les petits investisseurs: l’ampleur de l’achat de terres peut être adaptée aux contraintes de capital de l’investisseur; les opérations ont le potentiel de générer un flux de revenu continu, et les investisseurs peuvent profiter de la présence de la terre pendant son utilisation.

Cela dit, de nombreux ETF et ETN sont également directement liés à ces types d’activités agricoles. Par conséquent, les petits investisseurs voudront peut-être envisager d’y investir s’ils décident que la gestion d’une petite entreprise agricole exige trop de temps et de ressources.

Le FNB MSCI Global Timber (CUT) est conçu pour suivre les performances des entreprises du bois du monde entier et comprend des participations dans des sociétés propriétaires ou locataires de terrains forestiers et les récoltant à des fins commerciales et pour la vente de produits à base de bois. En outre, le fonds de FNB SPDR S & P d'exploration et de production pétrolière et gazière (XOP) est l'une des nombreuses options de placement offrant une exposition au développement de terrains miniers.

Problèmes à prendre en compte

Une fois que la décision a été prise d'acheter des terres non bâties à des fins d'investissement ou de développement, les investisseurs doivent comprendre de nombreuses questions relatives aux aspects juridiques associés à l'utilisation de parcelles spécifiques de biens. Par exemple, les restrictions d’utilisation des terres peuvent limiter la manière dont elles peuvent être utilisées par le propriétaire, les servitudes foncières peuvent accorder l’accès à une partie de la propriété à une partie non liée et la cession de droits miniers peut accorder à une partie non liée la autorisation d'extraire et de vendre des minéraux à des fins lucratives.

De plus, les droits riverains et littoraux peuvent stipuler l’accès du propriétaire aux voies de navigation adjacentes, et l’aménagement du terrain peut s’imposer si elle se trouve dans une plaine inondable, ce qui aurait un impact considérable sur la manière dont le terrain pourrait être utilisé. Heureusement, les acheteurs de terres potentiels peuvent obtenir des réponses à ces questions en examinant les spécifications juridiques d'une parcelle de terrain, qui figurent dans un document appelé acte de vente. Ce type de document est généralement mis à la disposition du public via Internet, ou peut être obtenu à l'ancienne, en visitant la division des registres fonciers et des actes du bureau du greffier du comté concerné.

Outre les problèmes juridiques, les petits investisseurs devraient également considérer l'accès des terrains à des services publics de base tels que l'électricité ou les télécommunications. Les investisseurs devraient également examiner l'obligation annuelle imposée sur les biens fonciers, évaluer le potentiel d'infractions commises par intrusion et analyser l'éloignement du terrain par rapport au propriétaire, ainsi qu'à la communauté la plus proche. Toutes ces questions sont importantes, car le manque de services publics peut considérablement entraver la capacité d'utiliser le terrain, l'éloignement du terrain peut avoir une incidence sur les possibilités qu'un propriétaire possède de jouir de la propriété et les taxes sur la propriété peuvent avoir une incidence sur les finances du propriétaire. Gardant ces problèmes à l’esprit, les futurs propriétaires fonciers devraient procéder à une évaluation complète de la diligence requise avant de décider d’acheter un terrain.

Aperçu général de l'évaluation des terres

Les investisseurs qui envisagent un achat de terres non bâties doivent comprendre qu’ils s’engagent dans un investissement purement spéculatif. En effet, les terrains non aménagés ne génèrent aucun revenu et, par conséquent, tout retour sur investissement devra provenir du gain en capital potentiel pouvant être réalisé une fois que le terrain aura été vendu. Dans cette optique, le coût de la dette liée à un prêt immobilier agricole peut être utilisé pour effectuer une analyse préliminaire des investissements.

En février 2018, le taux d'intérêt annuel pour un prêt immobilier agricole entièrement amorti sur 30 ans était de 6%. Sur la base de ce taux, les terrains achetés via un prêt foncier devraient augmenter de 6% chaque année pour que l’investissement foncier atteigne son seuil de rentabilité. Dans la plupart des régions des États-Unis, il est peu probable que cela se produise, en particulier sur une longue période. Par conséquent, d’un point de vue purement investissement, les terres brutes ont un retour sur investissement très peu attrayant, en particulier lorsque l’on considère la durée pendant laquelle les investisseurs doivent généralement posséder des terres pour générer un retour sur investissement. De plus, les taux d'intérêt pour les prêts sur terres agricoles vont probablement augmenter à l'avenir, ce qui signifie que le seuil de rentabilité des futurs achats de terres augmentera également.

Si le coût de la dette liée à un prêt immobilier agricole ne dissuade pas les petits investisseurs de vouloir acheter des terres à titre d'investissement spéculatif, ils sont convaincus qu'ils peuvent établir une petite exploitation agricole qui satisfera à leurs exigences de fonds propres, de revenus et de contraintes de temps., de nombreux rapports d’évaluation sont facilement disponibles. Ces rapports peuvent être obtenus auprès des départements de l’agriculture des universités publiques afin d’aider à évaluer la faisabilité de la création d’une petite entreprise agricole. Par conséquent, les petits investisseurs qui souhaitent créer une ferme d’exploitation forestière, une ferme maraîchère, un vignoble ou un verger devraient pouvoir trouver une analyse complète et rapide qui explique comment établir ces types d’opérations, la quantité de travail qu’elles entraîneront, la mise de fonds. nécessaire, le temps nécessaire pour obtenir un retour sur investissement et le retour probable sur investissement que la petite exploitation obtiendra au fil du temps.

Enfin, et peut-être plus important encore, les investisseurs doivent comprendre qu'investir dans un terrain pour exploiter une petite entreprise agricole sera probablement le type d'entreprise le plus difficile et le plus risqué qui puisse être poursuivi. En effet, outre les risques inhérents à toutes les activités commerciales, les exploitations agricoles supportent une multitude de risques auxquels les entreprises non agricoles ne sont pas confrontées. Les exemples sont la menace d'une variété de maladies des cultures, le potentiel d'infestations d'organismes nuisibles, un environnement météorologique en constante évolution et les prix instables du marché. Pour ces raisons, associées au fait que l’exploitation d’une petite entreprise agricole nécessite une force physique importante, une endurance et une éthique de travail très rigoureuse, la grande majorité des investisseurs ne sera probablement pas en mesure de satisfaire toutes les exigences de l’agriculture. une base durable.

La ligne de fond de l'investissement foncier

L’achat de terrains non bâtis est un investissement très risqué, car il ne générera aucun revenu et ne générera peut-être pas de gain en capital lors de la vente du bien immobilier. De plus, utiliser un prêt immobilier agricole pour acheter des terres est très risqué. Gardant ces points à l’esprit, il est recommandé à la plupart des petits investisseurs désireux d’acquérir des terres ou d’exploiter une petite entreprise agricole devraient utiliser le large éventail de FNB et de ces ETN qui offrent désormais aux petits investisseurs des opportunités qui étaient auparavant uniquement disponibles pour la couverture. fonds. En utilisant ces types de produits d'investissement, les investisseurs devraient être en mesure de satisfaire leur désir d'activités récréatives liées à la terre tout en générant un retour sur investissement raisonnable au fil du temps.