Comment la valeur marchande est-elle déterminée sur le marché immobilier?
Quiconque a déjà essayé d'acheter ou de vendre une maison a probablement beaucoup entendu parler de la juste valeur marchande de la propriété, ou JVM. De même, quiconque doit payer des impôts sur une propriété ou procéder à une déduction basée sur la propriété doit trouver la JVM. Incidemment, il s'agit également d'une terminologie courante sur le marché de l'immobilier d'investissement. Malheureusement, il n’existe aucun moyen simple ou universel de déterminer la valeur marchande de l’immobilier. Cependant, presque toutes les évaluations de marché se résument à deux facteurs: les évaluations immobilières et les ventes récentes comparables.
Economie de la valeur marchande
La valeur de chaque bien dans une économie de marché découle d'un processus de découverte. Les producteurs et les revendeurs proposent des valeurs hypothétiques et espèrent trouver des acheteurs avec des évaluations similaires. À l’autre extrémité, les consommateurs augmentent ou font baisser les prix en fonction de leurs interprétations changeantes de la valeur des biens. Ce processus est imparfait et en constante évolution.
Pour un bien immobilier, cela signifie qu'un acheteur doit évaluer le bien plus que l'argent qu'il négocie. Dans le même temps, le vendeur doit évaluer la propriété moins que l’argent offert.
Évaluations et ventes comparables
Les évaluations sont simplement des opinions professionnelles de valeur. Lors d'une vente de maison, la banque qui contracte le prêt immobilier choisit normalement un évaluateur pour rendre un avis sur la valeur d'un bien immobilier à une date donnée. Les ventes comparables, également appelées approche "données de marché", constituent le moyen le plus courant d’atteindre la valeur marchande. Ici, les ventes récentes de propriétés de stature similaire sont examinées pour éclairer le jugement.
Publication IRS 561
La publication du code des impôts qui régit la juste valeur marchande des biens immobiliers est la publication IRS 561. Cette publication traite de toutes sortes d’évaluations de biens, telles que les voitures, les bateaux, les collections, les vêtements usagés, les valeurs mobilières, les brevets, les rentes viagères, etc. ne pas mettre de côté une section pour déterminer la valeur marchande de l'immobilier.
La publication 561 indique explicitement qu '"une évaluation détaillée par un évaluateur professionnel est nécessaire" pour une évaluation correcte. Trois méthodes sont considérées comme acceptables par l'évaluateur: la méthode des ventes comparables, la méthode de la capitalisation du résultat ou la nouvelle méthode du coût de remplacement.