Approche des revenus

Quelle est l'approche du revenu?

La méthode du revenu, parfois appelée méthode de la capitalisation du revenu, est un type de méthode d’évaluation immobilière qui permet aux investisseurs d’estimer la valeur d’un bien en fonction du revenu généré par ce bien. Il est utilisé en prenant le résultat opérationnel net du loyer collecté et en le divisant par le taux de capitalisation.

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Approche des revenus

Comment fonctionne l'approche du revenu

La méthode du revenu est généralement utilisée pour les propriétés générant des revenus et constitue l’une des trois méthodes les plus populaires d’évaluation de l’immobilier. Les autres sont l'approche par les coûts et l'approche par comparaison. La méthode du revenu pour les évaluations immobilières s'apparente au flux de trésorerie actualisé (DCF) pour la finance. L'approche par revenus actualise la valeur future des loyers par le taux de capitalisation.

Lorsqu’il utilise l’approche du revenu pour l’achat d’un bien locatif, l’investisseur prend en compte le montant du revenu généré et d’autres facteurs pour déterminer le prix de vente du bien dans les conditions actuelles du marché. En plus de déterminer si l'investisseur peut tirer profit du bien locatif, le prêteur voudra connaître son risque potentiel de remboursement s'il consent une hypothèque à l'investisseur.

Parmi les trois méthodes d'évaluation de l'immobilier, l'approche par le revenu est considérée comme la plus impliquée et la plus difficile.

Considérations particulières

Lorsqu'il utilise l'approche par le revenu pour acheter un bien locatif, l'investisseur doit également tenir compte de l'état du bien. Les éventuelles grosses réparations éventuellement nécessaires peuvent considérablement réduire les bénéfices futurs.

En outre, un investisseur devrait évaluer l'efficacité de l'exploitation de la propriété. Par exemple, le locateur peut accorder aux locataires des réductions de loyer en échange de l'achèvement des travaux de la cour ou d'autres responsabilités. Certains locataires sont peut-être confrontés à des difficultés économiques qui devraient se redresser dans les prochains mois, et le propriétaire ne veut pas les expulser. Si le loyer perçu n'est pas supérieur aux dépenses actuelles, l'investisseur n'achètera probablement pas la propriété.

Avec l'approche par le revenu, le taux de capitalisation et la valeur estimée ont une relation inverse: réduire le taux de capitalisation augmente la valeur estimée.

Un investisseur doit également déterminer le nombre moyen d’unités vides à un moment donné. Ne pas recevoir le loyer complet de chaque unité aura une incidence sur le revenu de l'investisseur provenant de la propriété. Ceci est particulièrement important si une propriété a grand besoin de réparations et si de nombreuses unités sont vacantes, ce qui suggère un faible taux d'occupation. Si les unités ne sont pas remplies régulièrement, la perception du loyer sera inférieure à ce qu'elle pourrait être et l'achat de la propriété pourrait ne pas être dans le meilleur intérêt de l'investisseur.

Points clés à retenir

• La méthode du revenu est une méthode d’évaluation immobilière qui utilise le revenu généré par la propriété pour estimer la juste valeur.
• Il est calculé en divisant le résultat net d'exploitation par le taux de capitalisation.
• Un acheteur doit porter une attention particulière à l'état de la propriété, à l'efficacité de son exploitation et à sa vacance lorsqu'il utilise l'approche par le revenu.

Exemple de l'approche du revenu

Avec l'approche par les revenus, un investisseur utilise les ventes sur le marché de comparables pour choisir un taux de capitalisation. Par exemple, lorsqu'il évalue un immeuble de quatre logements dans un comté donné, l'investisseur se base sur les prix de vente récents de propriétés similaires situées dans le même comté. Après avoir calculé le taux de capitalisation, l'investisseur peut diviser le NOI de l'immeuble locatif par ce taux. Par exemple, une propriété avec un bénéfice net d'exploitation (NOI) de 700 000 $ et un taux de capitalisation choisi de 8% vaut 8, 75 millions de dollars.

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