Assurer les hypothèques de la Federal Housing Authority
Vous avez peut-être entendu parler de l'assurance hypothécaire privée (PMI), une assurance que vous devez payer lorsque vous contractez un prêt immobilier avec une mise de fonds inférieure à 20% auprès d'un prêteur conventionnel. Malheureusement, bien que la Federal Housing Authority (FHA) soit plus généreuse que les prêteurs traditionnels à bien des égards, elle a également besoin d'une assurance prêt hypothécaire pour les prêts à faible versement initial. Dans cet article, vous apprendrez ce qu'est l'assurance prêt hypothécaire FHA, en quoi elle diffère de celle du PMI, qui est tenu de la conserver et pour combien de temps, combien cela coûte-t-il et quelles sont vos options pour l'éviter ou vous en débarrasser. Commençons.
TUTORIAL: Notions de base sur l'hypothèque
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire FHA?
Comme PMI, l’assurance prêt hypothécaire FHA a pour but de protéger le prêteur. Lorsque les emprunteurs ont une valeur nette minimale sur leur maison, le risque (pour le prêteur) que ce dernier fasse défaut est plus élevé, parce que l'emprunteur n'a pas grand chose à perdre en s'éloignant et en laissant la banque s'emparer de la maison (il suffit de regarder toutes les personnes qui ont abandonné leur hypothèque à 0% d’acompte). (Pour en savoir plus sur la FHA, lisez attentivement la rubrique Comprendre les prêts au logement de la FHA .)
Les prêts FHA ont des exigences de versement initial moins élevées et des exigences de revenu et de crédit moins strictes que les prêts classiques. Cependant, si vous prêtez beaucoup d'argent à quelqu'un dont les caractéristiques d'emprunt ne sont pas parfaites, vous voudriez également avoir la garantie de vous faire rembourser d'une manière ou d'une autre. Avec l'assurance hypothécaire, si vous cessez de faire vos versements hypothécaires et quittez votre domicile, l'assureur aidera votre prêteur à récupérer ses pertes. Ainsi, alors que l'assurance hypothécaire peut sembler une nuisance, car elle ne protège pas l'acheteur. Si elle n'existait pas, beaucoup de personnes ne pourraient probablement pas obtenir de prêts avant d'avoir des acomptes plus élevés, car les banques verraient les prêts trop risqués. De nombreuses personnes considèrent que le paiement des primes d’assurance hypothécaire est une meilleure option que d’attendre plusieurs années le temps de disposer d’un acompte suffisant pour l’éviter. (L'utilisation d'une deuxième hypothèque est-elle la meilleure option pour éviter l' indice PMI? Lisez l' Assurance hypothécaire privée plus futée pour en savoir plus.)
La FHA exige également le paiement de quelque chose appelé assurance prêt hypothécaire initial (UFMI). L'UFMI exige que ceux qui demandent un prêt paient 1% de la valeur du prêt dès la clôture du prêt, selon la lettre du créancier hypothécaire 2010-28 publiée par le département américain du Logement et du Développement urbain (HUD). Vous avez la possibilité de payer ce montant en espèces lorsque vous fermez votre prêt, mais la plupart des gens choisissent de l’intégrer au montant total de leur prêt.
Si vous pouvez vous permettre de payer ce montant immédiatement, c'est une bonne idée, car si vous l'incluez dans votre prêt, le coût sera beaucoup plus élevé à long terme. Supposons que votre maison coûte 250 000 USD, que vous imposiez le minimum requis de 3, 5% de la FHA (250 000 x 0, 035 = 8 750) et que votre prêt hypothécaire couvre les 241 250 USD restants (250 000 - 8 750 = 241 250). Sur un prêt hypothécaire de 30 ans, assorti d'un taux d'intérêt de 6, 5%, le montant initial de 2 412, 50 $ UFMI (241 250 x 0, 01 = 2 412, 50) vous coûtera finalement environ 5 491, 77 $.
Si vous voulez vous faire la faveur de payer réellement l'UFMI à l'avance, vous aurez besoin de plus d'économies avant d'acheter. Bien sûr, augmenter votre mise de fonds de 3, 5% à environ 4, 5% (techniquement, à 4, 47%) de 8 750 $ à 11 162, 50 $, ou un supplément de 2 412, 50 $ (coût d'UFMI), aurait exactement le même effet sur vos finances à long terme.
Quelle est la différence entre l'assurance hypothécaire FHA et l'assurance hypothécaire privée?
Le coût annuel d’une assurance prêt hypothécaire FHA varie en fonction de l’acompte fourni. Depuis avril 2011, HUD a modifié l'assurance prêt hypothécaire de la FHA à 1, 10%, avec un versement initial égal ou supérieur à 5%. Pour ceux qui ont moins de 5% d'acompte, sont tenus de payer une prime d'assurance de 1, 15%. Ainsi, sur une maison de 250 000 $ avec une mise de fonds minimale de 8 750 $ (3, 5%), votre prime d'assurance hypothécaire mensuelle serait basée sur un montant de prêt de 241 250 $ et coûterait 231, 20 $ par mois. Ce montant doit être payé avec votre versement hypothécaire mensuel.
En revanche, l’indice PMI pourrait coûter jusqu’à 1, 15% du solde du prêt par an, ou 231, 20 USD par mois, selon notre pointage de crédit. La différence réside dans les exigences. PMI exige que vous possédiez une excellente cote de crédit de plus de 720 pour recevoir un taux d'environ 1, 15% n, conformément aux taux mensuels de prime et PMINU fournis par PMI en mai 2011. Si votre pointage de crédit est inférieur, vous devrez présenter: un acompte plus important avant de vous proposer tout type d’assurance. L’assurance prêt hypothécaire FHA ne requiert qu’une note de crédit minimale de 580 pour pouvoir bénéficier d’un acompte de 3, 5%, mais la plupart des prêteurs exigent une note de crédit de 620 à 640, ce qui vous permet tout de même d’acheter une maison plus tôt. Ainsi, si vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire, l’assurance prêt hypothécaire FHA peut être le moindre des deux maux. En vertu de la législation fédérale de 2011, les primes d'assurance hypothécaire sont déductibles des impôts. Ainsi, que vous ayez une assurance hypothécaire PMI ou FHA régulière, la déduction fiscale peut atténuer les conséquences, mais vérifiez auprès de votre comptable pour savoir si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier de cette déduction fiscale. (Lisez 6 raisons d'éviter l'assurance hypothécaire privée pour savoir pourquoi l'assurance FHA est le moindre de ces maux.)
Un avantage que PMI a parfois sur l’assurance prêt hypothécaire de la FHA est que tous les prêteurs n’exigent pas un versement d’assurance hypothécaire tel que l’UFMI de la FHA.
Qui doit souscrire une assurance prêt hypothécaire FHA et pour combien de temps?
À partir de février 2011, lorsque vous contractez un emprunt auprès de la FHA, vous ne pouvez pas dépasser 3, 5%. Mais, comme avec les prêts classiques, en contrepartie du privilège de mettre si peu d’argent, vous devrez payer une assurance hypothécaire jusqu’à ce que votre ratio prêt / valeur soit suffisamment élevé, c’est-à-dire jusqu’à ce que vous ayez remboursé un prêt. certain montant du prêt. Vous devez également payer une prime d'assurance plus élevée. Lorsque vos fonds propres sont suffisamment élevés (22% dans le cas d'un prêt FHA), le prêteur s'inquiète beaucoup moins de vous voir quitter la maison si vous commencez à avoir des difficultés à effectuer vos paiements mensuels. D'après notre exemple précédent, lorsque vous avez acheté la première maison et que vous deviez souscrire une assurance prêt hypothécaire, votre seule perte, si vous quittiez la maison, aurait été votre mise de fonds de 8 750 $ (3, 5%). Bien qu'il ne s'agisse pas d'un petit morceau de changement, c'est beaucoup moins important que de perdre 55 000 $ (ou 22% du coût total).
Selon le HUD, les emprunteurs de plus de 15 ans sont tenus de faire des versements mensuels d’assurance hypothécaire et ont un ratio prêt / valeur de 78% (ce qui signifie que vous avez payé 22% du capital de l’emprunt, y compris votre versement initial), avant que l’assurance ne soit plus nécessaire. Si vous possédez un prêt avec moins de 15 ans, la seule exigence est le ratio prêt / valeur de 78%. (Pour en savoir plus, lisez Conquérir le calcul du ratio prêt-valeur .)
Comment pouvez-vous éviter ou vous débarrasser de l'assurance prêt hypothécaire FHA?
Parce que l'assurance prêt hypothécaire FHA ajoute une dépense importante au coût de l'accession à la propriété, vous vous demandez probablement si vous pouvez faire quelque chose pour la réduire ou l'éviter, et à quel moment êtes-vous autorisé à vous en débarrasser?
Le moyen le plus simple d'éviter l'assurance-prêt hypothécaire est bien entendu de prendre 20%. Vous pouvez le faire en attendant d'acheter jusqu'à ce que vous ayez plus d'économies, ou dans certains cas, en achetant une propriété moins chère, où vous pouvez vous permettre de mettre 20%. Bien sûr, de manière réaliste, si vous envisagez un prêt FHA avec une baisse de 3, 5%, vous ne faites probablement pas la différence entre pouvoir payer une hypothèque, et devoir continuer à louer.
Si les prix des logements augmentent considérablement après l'achat, vous pourrez peut-être refinancer votre sortie du PMI. Pour que cela fonctionne, la valeur de votre maison devra avoir été suffisamment appréciée pour vous donner 22% du capital de la maison.
Si vous ne pouvez pas refinancer pour augmenter votre ratio prêt / valeur, vous pouvez toujours effectuer des versements supplémentaires sur le capital pour augmenter votre ratio plus rapidement. Cela vous aidera non seulement à vous débarrasser plus rapidement de votre assurance prêt hypothécaire, mais aussi à payer votre maison plus rapidement, en réduisant le montant des intérêts que vous payerez à long terme et en augmentant encore plus votre épargne. Si vous empruntez cet itinéraire, vous devrez contacter votre prêteur pour faire annuler votre assurance hypothécaire. (Lisez notre article relatif au remboursement de votre prêt hypothécaire pour plus de bonnes raisons de rembourser cette dette le plus tôt possible.)
Certains prêteurs peuvent proposer des programmes de prêts spéciaux ne nécessitant pas le versement de primes mensuelles d’assurance-prêt hypothécaire, même si l’acompte est peu élevé. Quicken Loans, par exemple, propose un programme appelé "PMI Buster" destiné aux emprunteurs pouvant verser au moins 5%. Toutefois, les emprunteurs doivent s’attendre à ce que, même si les prêteurs proposant des programmes similaires à celui-ci n’exigent pas un PMI traditionnel, ils compenseront le risque accru de vous prêter d’une autre manière, par exemple en vous offrant un taux d’intérêt plus élevé. En effet, c'est le cas du produit de prêt PMI Buster, qui annonce "un paiement moins élevé en éliminant le PMI traditionnel avec l'assurance prêt hypothécaire payé par le prêteur (LPMI). Le LPMI peut être intégré dans votre taux hypothécaire".
Si tout échoue, vous atteindrez un jour un ratio prêt / valeur de 78% en effectuant simplement vos versements hypothécaires mensuels. Sur l’achat de 250 000 $ de logements dont nous avons parlé tout au long de cet article, vous atteindriez 22% du capital-actions après 11 ans et neuf mois. Cela signifie que vous paierez un total de 32 599, 20 $ (141 x 231, 20 $ = 32 599, 20 $) en primes d’assurance hypothécaire mensuelles jusqu’à ce que vous puissiez annuler l’assurance.
Remarque: votre prêteur est supposé abandonner automatiquement l'assurance prêt hypothécaire lorsque vous atteignez ce stade d'un prêt FHA.
Est-ce que ça vaut le coup?
Lorsque vous envisagez un prêt à faible versement initial, demandez-vous si le coût supplémentaire de l'assurance hypothécaire initiale et des primes d'assurance hypothécaire mensuelles en vaut la peine pour obtenir une maison plus rapidement. Il est difficile de calculer si vous gagnerez ou perderez financièrement, à long terme avec cet arrangement, car vous ne pouvez pas prédire ce que seront les taux d'appréciation du logement entre le moment où vous avez 3, 5% à baisser et le moment où vous avez 20% à déposer. Vous ne pouvez pas non plus prédire avec précision combien d'années il vous faudrait pour économiser les 16, 5% supplémentaires, car les revenus et les dépenses peuvent changer, pour le meilleur ou pour le pire, d'une manière que personne ne peut anticiper. Pour ces raisons, il peut être préférable de décider sur une base psychologique si vous êtes à l'aise avec le paiement de l'argent supplémentaire requis pour l'assurance prêt hypothécaire afin de pouvoir vous appeler chez vous.
Pour en savoir plus sur l’achat de cette première maison, veillez à lire Principes de base du financement des acheteurs d’une première maison.