Investir dans des biens hors de l'État

Acheter et posséder une propriété est rarement facile ou simple. Lorsque la propriété en question est située dans un lieu éloigné, les défis se multiplient. Néanmoins, investir dans des biens situés à l'extérieur de l'État peut sembler attrayant si vous habitez dans une région où l'immobilier est cher. Cela peut également sembler attrayant si vous possédez déjà une propriété où vous habitez et que vous souhaitez diversifier vos avoirs. Ou vous pouvez simplement vouloir posséder une maison de vacances. Mais avant de faire une offre, réfléchissez bien à ces questions.

Investir dans des biens hors de l'état

Raisons d'acheter

Un facteur qui pousse les gens à envisager d'acheter une propriété loin de chez eux est que cette propriété peut être plus abordable dans un autre État. Peut-être vivez-vous dans une région comme San Francisco ou New York, où les coûts de propriété sont exorbitants. Si vous ne pouvez tout simplement pas vous permettre d'acheter un logement où vous habitez ou si cela vous obligerait à investir la majorité de votre argent dans l'immobilier (ce que vous préférez ne pas faire), vous voudrez peut-être examiner d'autres villes où les fondamentaux du marché sont sains, mais les coûts de propriété sont nettement inférieurs.

Les personnes qui vivent dans des zones défavorisées mais qui ne souhaitent pas déménager pour des raisons professionnelles ou personnelles peuvent être mieux loties de louer dans leur ville natale et d'investir dans l'immobilier où l'économie est plus forte. Par exemple, si vous habitiez à Las Vegas, la ville où le taux de forclusion est le plus élevé au cours de la crise des subprimes de 2008, vous auriez peut-être voulu acheter une propriété sur un marché où les prix de vente médians sont restés relativement stables, comme Charlotte, Caroline du Nord.

La raison principale pour laquelle les gens décident d’investir dans des biens hors de l’état est peut-être que le retour sur investissement (ROI) est peut-être meilleur qu’à la maison. Les prix d'achat, les taux d'appréciation, les charges hypothécaires (le cas échéant), les taxes, les réglementations en matière de logement, les conditions du marché locatif, etc. sont autant de facteurs susceptibles d'être plus favorables dans un autre État et qui contribueront au retour sur investissement potentiel d'un bien immobilier.

Défis à considérer

Lorsque vous investissez en dehors de l'état, vous devez surmonter votre manque de familiarité avec le marché immobilier en dehors de l'état et avec ses conditions économiques locales, tant au niveau de la ville que du quartier. Vous n'aurez pas la même connaissance intime et quotidienne d'un marché éloigné que vous avez du marché où vous habitez. Vous ne comprenez pas en profondeur les meilleurs quartiers - ou les pires. Vous devrez vous fier au bouche à oreille, à la recherche, à votre instinct et à l'opinion de tous les professionnels que vous engagez.

Comprendre toutes les lois et réglementations en matière de propriété et d'impôts fonciers dans un endroit où vous ne vivez pas est un autre défi majeur. Même si vous lisez toutes les lignes des codes et ordonnances locales, ce qui est écrit sur papier et ce qui se passe en réalité, ne concordent pas toujours. Il est essentiel de discuter avec les propriétaires de la région afin de bien comprendre les statues locales.

Vous aurez besoin de bons contacts dans la région pour réussir votre plan d’investissement, mais lorsque vous traitez dans une ville lointaine, vous pouvez commencer à partir de zéro en recherchant des professionnels de qualité tels que des agents immobiliers, des gestionnaires immobiliers et des bricoleurs. la clé de votre succès ou de votre échec.

Achat hors de l'état

Le secret de la réussite de nombreux investisseurs extra-étatiques consiste à trouver et à embaucher une excellente société de gestion immobilière. Vous en aurez besoin pour vous aider à pourvoir les postes vacants, à percevoir le loyer, à effectuer des réparations et à faire face aux urgences. Si vous habitez dans la région, vous pouvez choisir de gérer vous-même la propriété, mais si vous vivez loin, une gestion immobilière professionnelle est une dépense supplémentaire que vous devez simplement engager pour protéger votre investissement. Comme le conseille Rusty Meador, constructeur et gestionnaire immobilier expérimenté, "quelle que soit la qualité de la transaction immobilière que vous réalisiez, elle dépend de sa capacité à être bien gérée."

Sachez que même si une société de gestion immobilière figure sur votre liste de paye, vous devrez quand même vous rendre de temps en temps dans votre propriété pour vous assurer que ce que les gestionnaires et les locataires vous disent correspond à la réalité. C'est un coût en temps et en argent supplémentaire qui doit être pris en compte.

En outre, lorsque vous achetez un bien locatif, en particulier un bien locatif en dehors de l'état, vous êtes susceptible de rencontrer des taux d'assurance de propriétaire plus élevés, des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés et des exigences de mise de fonds plus élevées, car les prêteurs vous considéreront comme un emprunteur plus risqué qu'un propriétaire occupant. . Vous compliquerez également votre situation fiscale en possédant des biens locatifs et en gagnant un revenu dans plusieurs États. Vous devrez peut-être faire appel à un professionnel de l’impôt sur le revenu pour vous maintenir dans l’esprit des autorités fiscales.

Lorsque vous prenez en compte tous ces facteurs, vous constaterez peut-être qu'être propriétaire occupant ou acheter un immeuble de placement à domicile est une proposition beaucoup plus simple et moins coûteuse.

Avant d'acheter hors de l'état

Si vous souhaitez toujours acheter en dehors de l'état, veillez à tenir compte de ces avertissements supplémentaires.

Ne pas acheter à l'aveugle; la propriété peut ne pas être ce que vous pensez. Les informations en ligne sur une propriété peuvent être obsolètes et un agent immobilier local ou un propriétaire qui ne recherche pas vos intérêts peut vous mentir pour conclure une vente. Si vous devenez involontairement propriétaire d'une propriété nuisible qui contrevient aux lois sur la santé et / ou la sécurité, vous pouvez vous retrouver avec de nombreuses violations du code qui prendront du temps et seront coûteuses à réparer. Si une propriété est vacante depuis assez longtemps, des problèmes d’entretien risquent de provoquer un tel état de délabrement que la ville la considère comme un danger pour la sécurité et la détruit au bulldozer. Vous pourriez même vous retrouver avec le projet de loi de démolition.

Certains investisseurs immobiliers ont été victimes de punaises de lit, de termites, de cafards, de souris ou d’autres parasites. Sans une visite en personne sur la propriété et une inspection professionnelle pour vérifier ces problèmes, vous pourriez devenir propriétaire d'une propriété qui n'est pas habitable. Scott Paxton, de l'agence de protection des locations, indique que les plaintes relatives aux punaises de lit sont de plus en plus courantes et que ce problème peut coûter très cher à éliminer.

Trouver des locataires de qualité est extrêmement important pour les propriétaires absents. Vous ne serez pas là pour surveiller de près le comportement de vos locataires ou leur traitement de la propriété, ni pour faire pression sur eux afin qu'ils payent si le loyer est en retard. En plus de l’embauche d’une société de gestion immobilière de premier ordre, vous souhaitez que vos locataires ne vous causent pas de maux de tête.

En outre, une visite en personne sur le site vous permet de mieux connaître les professionnels qui vous assisteront dans le processus d'achat d'une maison, tels que votre avocat, votre agent immobilier et votre prêteur. Pendant que vous êtes en visite, prenez le temps de rencontrer divers prêteurs et d’étudier les différents types d’hypothèques et les taux d’intérêt disponibles sur place. Il est également avantageux d'obtenir une hypothèque préapprouvée, car cela réduira le temps nécessaire à la conclusion de la transaction une fois que vous aurez enfin trouvé votre maison de rêve hors du pays.

Enfin, si vous n'avez jamais possédé de propriété, l'achat de votre première propriété en dehors de l'État présente un risque supplémentaire. Peu importe le nombre de livres que vous avez lus sur la propriété, rien ne remplace l'expérience réelle. Sans aucune expérience de la propriété et sans la connaissance de première main découlant de la vie quotidienne dans une propriété, vous risquez de manquer d'importantes considérations en matière d'entretien.

Alternatives hors de l'État

Si vous pensez ne pas vouloir acheter une propriété là où vous vivez pour une raison quelconque, il existe d'autres moyens de pénétrer différents marchés immobiliers beaucoup plus simples que d'investir directement hors de l'État. Une option est une fiducie de placement immobilier (FPI). Investir dans un REIT ou un REIT ETF revient à investir dans une action. Vous pouvez choisir un REIT dont le profil risque / rendement correspond à vos besoins. Et tout comme lorsque vous êtes propriétaire d'une action et que vous n'êtes pas responsable de prendre des décisions concernant la gestion de cette société, lorsque vous possédez des actions d'une FPI, vous ne ressentez aucun des maux de tête associés à la possession réelle d'une propriété.

Vous pouvez également jeter un second regard sur l’achat d’une propriété où vous habitez - même si vous ne voulez pas y vivre. Vous avez peut-être loué une voiture à San Francisco parce que vous n'êtes pas intéressé à vivre dans le seul endroit où vous pourriez vous permettre d'acheter, un condo de 250 pieds carrés. Mais seriez-vous prêt à posséder ce condo comme bien locatif? Il sera probablement plus facile d’acheter et de posséder un logement près de chez vous. Cela peut être plus coûteux ou moins rentable, mais vous pouvez trouver que le coût supplémentaire ou le retour sur investissement plus faible en vaut la peine.

Comment le faire fonctionner

Si vous voulez acheter en dehors de l'État, achetez dans une région que vous connaissez bien - peut-être où vous êtes allé au collège ou où vous avez grandi. Mieux vaut avoir une certaine connaissance de la région que pas du tout. En prime, si vous achetez dans une région où vous vous rendez normalement, votre voyage d'agrément peut devenir au moins en partie déductible des impôts, car vous ajouterez une composante commerciale à ces voyages pour contrôler votre bien.

Achetez dans une zone présentant certaines similitudes avec la région où vous habitez, telle que le climat, la démographie ou l’âge de la propriété, de sorte que vous ayez une idée de ce à quoi vous êtes confronté. Si vous avez vécu toute votre vie dans une banlieue californienne des années 1960, n'achetez pas une propriété vieille de 120 ans à Boston.

Ne pas acheter une propriété à haut risque. Achetez dans un quartier principalement occupé par son propriétaire pour attirer des locataires présentant un risque économique moindre, explique Ryan L. Hinricher, partenaire fondateur de la société de vente de maisons d'investissement Investor Nation. Une propriété de haute qualité "aura généralement moins d'entretien et d'entretien. Ces propriétés louent aussi plus rapidement, car elles ont généralement des aménagements modernes et un nombre adéquat de chambres et de salles de bains", note-t-il.

Enfin, comme mentionné précédemment, il est essentiel de créer un réseau de professionnels pour vous aider et pour vous rendre occasionnellement à votre propriété.

Le résultat final

Investir dans l'immobilier en dehors de l'État est une proposition à haut risque et un engagement majeur. Avant de le faire, assurez-vous de bien comprendre ce que vous entreprenez et d’être prêt à relever tous les défis qui s’y rattachent.