Propriété d'investissement
Un immeuble de placement est un bien immobilier acheté dans l'intention de gagner un retour sur investissement, que ce soit par le biais de revenus locatifs, de la revente future de l'immeuble ou des deux. La propriété peut être détenue par un investisseur individuel, un groupe d'investisseurs ou une société.
Un immeuble de placement peut être une entreprise à long terme ou un investissement à court terme. Dans ce dernier cas, les investisseurs se livrent souvent à des opérations de cambriolage consistant à acheter, rénover ou rénover des biens immobiliers et à les vendre à profit dans un délai très court.
Le terme «immeuble de placement» peut également être utilisé pour décrire d'autres actifs achetés par un investisseur en vue d'une plus-value future, tels que des objets d'art, des titres, des terrains ou d'autres objets de collection.
Comprendre les propriétés d'investissement
Les immeubles de placement sont ceux qui ne sont pas utilisés comme résidence principale. Ils génèrent une forme de revenu - dividendes, intérêts, loyers ou même redevances - qui ne relève pas du domaine d'activité habituel du propriétaire. Et la manière dont un immeuble de placement est utilisé a un impact significatif sur sa valeur.
Les immeubles de placement génèrent des revenus et ne sont pas des résidences principales.
Les investisseurs effectuent parfois des études pour déterminer l'utilisation optimale et la plus rentable d'une propriété. Ceci est souvent désigné comme la plus haute et la meilleure utilisation de la propriété. Par exemple, si un immeuble de placement est destiné à une utilisation commerciale et résidentielle, l’investisseur en soupèse le pour et le contre jusqu’à ce qu’il obtienne le taux de rendement potentiel le plus élevé. Il utilise ensuite la propriété de cette manière.
Un immeuble de placement est souvent appelé résidence secondaire. Mais les deux ne signifient pas nécessairement la même chose. Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour son propre usage, ou une personne ayant une résidence principale en ville peut acheter une deuxième propriété dans le pays en tant que retraite les week-ends. Dans ces cas, la deuxième propriété est destinée à un usage personnel et non à une propriété à revenus.
Types de biens d'investissement
Résidentiel: Les logements locatifs sont un moyen populaire pour les investisseurs de compléter leurs revenus. Un investisseur qui achète une propriété résidentielle et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels. Il peut s'agir de maisons unifamiliales, de condominiums, d'appartements, de maisons en rangée ou d'autres types de structures résidentielles.
Commercial: Les propriétés génératrices de revenus ne doivent pas toujours être résidentielles. Certains investisseurs, en particulier les entreprises, achètent des propriétés commerciales spécifiquement utilisées à des fins commerciales. La maintenance et les améliorations de ces propriétés peuvent être plus élevées, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus importants. En effet, ces baux pour ces propriétés exigent souvent des loyers plus élevés. Ces immeubles peuvent être des immeubles commerciaux ou des magasins de vente au détail.
Usage mixte : Une propriété à usage mixte peut être utilisée simultanément à des fins commerciales et résidentielles. Par exemple, un bâtiment peut avoir une devanture de magasin de détail au rez-de-chaussée tel qu'un dépanneur, un bar ou un restaurant, tandis que la partie supérieure de la structure abrite des unités résidentielles.
Points clés à retenir
- Un immeuble de placement est acheté dans l’intention de générer un retour sur investissement par le biais de revenus locatifs, de la revente future de l’immeuble, ou des deux.
- Les propriétés peuvent représenter une opportunité d'investissement à court ou à long terme.
- Les immeubles de placement ne sont ni des résidences principales ni des résidences secondaires, ce qui complique la tâche des investisseurs pour obtenir un financement.
- La vente d'un immeuble de placement doit être déclarée et peut générer des gains en capital, ce qui peut avoir des conséquences fiscales pour les investisseurs.
Financement des biens d'investissement
Bien que les emprunteurs qui souscrivent un prêt pour leur résidence principale aient accès à une gamme d’options de financement, notamment des prêts FHA, des prêts VA et des prêts conventionnels, il peut être plus difficile de financer un immeuble de placement.
Les assureurs n'offrent pas d'assurance prêt hypothécaire pour les immeubles de placement. Par conséquent, les emprunteurs doivent disposer d'au moins 20% de réduction pour garantir le financement bancaire des immeubles de placement.
Les banques insistent également sur de bonnes notes de crédit et des ratios prêt / valeur relativement bas avant d’approuver un emprunteur pour un prêt immobilier. Certains prêteurs exigent également de l'emprunteur qu'il dispose de suffisamment d'économies pour couvrir au moins six mois de dépenses liées à l'immeuble de placement, garantissant ainsi que l'emprunt hypothécaire et les autres obligations soient tenus à jour.
Implications de taxes
Si un investisseur perçoit le loyer d'un immeuble de placement, l'Internal Revenue Service (IRS) lui demande de déclarer le loyer en tant que revenu, mais l'agence lui permet également de soustraire les dépenses correspondantes de ce montant. Par exemple, si un locateur perçoit un loyer de 100 000 dollars au cours d'une année mais paie 20 000 dollars en réparations, entretien de la pelouse et autres dépenses connexes, il déclare la différence de 80 000 dollars à titre de revenu d'un travail indépendant.
Si une personne vend un immeuble de placement à un prix supérieur au prix d'achat initial, il réalise un gain en capital qui doit être déclaré à l'IRS. À compter de 2019, les gains en capital sur les actifs détenus pendant au moins un an sont considérés comme des gains à long terme et imposés au taux de 15%, à l'exception des personnes mariées dont le revenu imposable dépasse 479 000 $ ou celles dont le revenu est supérieur à 425 800 $. Dans ces cas, le taux est de 20%.
En revanche, si un contribuable vend sa résidence principale, il n’est tenu de déclarer des gains en capital dépassant 250 000 $ s’il dépose à titre individuel et 500 000 $ s’il est marié et dépose conjointement. La plus-value sur un immeuble de placement correspond à son prix de vente moins son prix d'achat moins les améliorations majeures.
Pour illustrer cette idée, imaginons qu'un investisseur achète une propriété pour 100 000 dollars et dépense 20 000 dollars pour installer une nouvelle plomberie. Quelques années plus tard, il vend la propriété pour 200 000 $. Après soustraction de son investissement initial et des réparations majeures, son gain est de 80 000 $.
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