Points hypothécaires: à quoi ça sert?

La structure des prêts hypothécaires varie selon les pays. Le paiement de points hypothécaires est une pratique courante aux États-Unis. Selon des preuves anecdotiques, il pourrait s'agir d'une approche uniquement américaine du financement du logement.

Que sont les points hypothécaires?

Il existe deux types de points hypothécaires: les points d’origine et les points d’escompte. Dans les deux cas, chaque point est généralement égal à 1% du montant total hypothéqué. Par exemple, sur un prêt immobilier de 300 000 dollars, un point équivaut à 3 000 dollars.

Les points d’origine sont utilisés pour indemniser les agents de crédit. Tous les créanciers hypothécaires n’exigent pas le paiement de points d’origine, et ceux qui le font sont souvent disposés à négocier les frais. Les points d'escompte sont des intérêts prépayés. L’achat de chaque point abaisse généralement le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire jusqu’à 0, 25%. La plupart des prêteurs offrent la possibilité d'acheter entre un et trois points de réduction.

Avant l'adoption de la nouvelle loi fiscale en 2017 (qui s'applique aux années d'imposition 2018-2025), les points d'origine n'étaient pas déductibles, mais les points d'actualisation pouvaient être déduits dans l'Annexe A. À l'avenir, les points d'actualisation sont déductibles mais limités au premier 750 000 $ d’un emprunt. En outre, la déduction standard est plus élevée, il est donc conseillé de vérifier auprès d'un comptable fiscaliste pour savoir si vous pourriez bénéficier d'avantages fiscaux grâce à des points d'achat.

Nous nous intéresserons ici aux points d’escompte et à la manière dont ils peuvent réduire vos versements hypothécaires globaux. N'oubliez pas que lorsque les prêteurs annoncent leurs taux, ils peuvent indiquer un taux basé sur l'achat de points.

Devez-vous payer pour des points de réduction?

La réponse à cette question nécessite une compréhension de la structure de paiement de l'hypothèque. Deux facteurs principaux doivent être pris en compte pour décider de payer ou non des points de réduction. Le premier concerne le temps que vous comptez vivre dans la maison. En général, plus vous comptez rester longtemps, plus vous économiserez d'argent si vous achetez des points de réduction. Prenons l'exemple suivant pour un prêt de 30 ans:

• Sur un prêt hypothécaire de 100 000 $ assorti d’un taux d’intérêt de 5%, votre versement mensuel de capital et d’intérêts est de 537 $ par mois.
• Avec l’achat de trois points d’escompte, votre taux d’intérêt serait de 4, 25% et votre paiement mensuel de 492 $.

L’achat des trois points de réduction vous coûterait 3 000 dollars en échange d’une économie de 45 dollars par mois. Vous devrez garder la maison pendant 66 mois, ou cinq ans et demi, pour rentabiliser votre achat. Étant donné qu’un prêt de 30 ans dure 360 ​​mois, l’achat de points est un choix judicieux si vous envisagez de vivre longtemps dans votre nouvelle maison. Si, par contre, vous ne comptez rester que quelques années, vous voudrez peut-être acheter moins de points, voire aucun. Il existe de nombreuses calculatrices disponibles sur Internet pour vous aider à déterminer le nombre approprié de points de remise à acheter en fonction de la durée pendant laquelle vous prévoyez posséder la maison.

Le deuxième facteur à considérer lors de l'achat de points de remise consiste à déterminer si vous avez assez d'argent pour les payer. De nombreuses personnes ont à peine les moyens d’acquérir les acomptes et les frais de clôture liés à l’achat de leur maison et il n’ya simplement plus assez d’argent pour acheter des points. Sur une maison de 100 000 dollars, trois points d’escompte sont relativement abordables, mais sur une maison de 500 000 dollars, trois points coûteront 15 000 dollars. En plus de l'acompte traditionnel de 20 000 $ de 20 000 $ pour cette maison de 500 000 $, un autre 15 000 $ peut être supérieur à ce que l'acheteur peut se permettre.

Utiliser une calculatrice hypothécaire est une bonne ressource pour budgétiser ces coûts.

Les points hypothécaires en valent-ils la peine?

Certaines personnes affirment que l’argent versé sur les points d’escompte pourrait être investi sur le marché boursier et utilisé pour générer un rendement supérieur au montant économisé en réglant les points. Mais pour le propriétaire moyen, la crainte de contracter une hypothèque qu’il ne peut se permettre d’acquérir surpasse l’avantage potentiel qui pourrait en résulter s’ils parvenaient à choisir le bon investissement. Dans de nombreux cas, il est plus important de pouvoir rembourser l'hypothèque.

Aussi, gardez à l'esprit la motivation derrière l'achat d'une maison. Alors que la plupart des gens espèrent voir leur résidence augmenter en valeur, peu de gens l'achètent uniquement à titre d'investissement. Du point de vue de l'investissement, si votre maison a une valeur triple, il est peu probable que vous la vendiez pour la simple raison que vous auriez alors besoin de trouver un autre logement.

Si votre maison prend de la valeur, il est probable que la plupart des autres maisons de votre région augmenteront également. Si tel est le cas, vendre votre maison ne vous rapportera que suffisamment d’argent pour en acheter une autre à peu près au même prix. En outre, si vous prenez 30 ans à rembourser votre prêt hypothécaire, vous aurez probablement payé près du triple du prix de vente initial de la maison en coûts de capital et d’intérêts. Par conséquent, vous ne ferez pas beaucoup de profit réel si vous vendre au prix le plus élevé.

Le résultat final

L'achat d'une maison est une décision financière majeure. Planifiez avec soin. Regardez les chiffres. Avant de commencer à magasiner, déterminez le montant du paiement mensuel que vous pouvez vous permettre et déterminez comment vous obtiendrez ce paiement - que ce soit en effectuant un acompte important, en achetant des points d’escompte ou en achetant une maison moins chère.

Alors assurez-vous de magasiner. Ne vous contentez pas de la première hypothèque que vous tombez sur. Il existe de nombreuses banques parmi lesquelles choisir et de nombreuses ressources, notamment des agents immobiliers, des courtiers en hypothèques et Internet, pour vous aider à faire les meilleures affaires pour votre situation.