Hausse des taux hypothécaires, mais quand et de combien?

Les taux hypothécaires sont à des niveaux historiquement bas depuis 2008 après la crise financière, mais le consensus est qu’ils vont augmenter; c'est juste une question de combien et quand.

Le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a fluctué entre un peu plus de 4% et 4, 5% pour la majeure partie de 2014. La Federal Home Loan Mortgage Corp., ou Freddie Mac comme on l'appelle couramment, prévoit des taux allant jusqu'à 5% à la fin de 2015. ( Pour en savoir plus, voir: Comment acheter des taux hypothécaires .)

Les taux hypothécaires sont déterminés par un certain nombre de facteurs liés à l’économie, aux marchés de la dette et à la politique de la Réserve fédérale.

Lien vers les obligations du Trésor

Les taux d'intérêt sur les hypothèques à taux fixe sont liés aux taux des obligations du Trésor. Le Trésor américain émet des obligations du Trésor pour payer ses dettes.

Le taux des prêts hypothécaires à taux fixe à 30 ans, par exemple, est généralement lié au rendement des obligations du Trésor à 10 ans. Le rendement est le taux de rendement exprimé en pourcentage. Lorsque le rendement augmente ou diminue, les taux d’intérêt le font également.

Les taux sur les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM), quant à eux, sont liés au taux des fonds fédéraux. Il s'agit du taux auquel une institution de dépôt ou une banque prête des fonds maintenus la nuit à la Réserve fédérale. ( Pour en savoir plus, voir: Prêts hypothécaires: taux fixe vs taux ajustable .)

Lorsque l'économie est en difficulté, la Réserve fédérale des États-Unis maintient les taux d'intérêt bas pour encourager les emprunts et stimuler les dépenses des consommateurs. C'est ce qui s'est passé après l'effondrement des marchés financier et immobilier et la raison pour laquelle les taux sont restés à des niveaux historiquement bas.

L'assouplissement quantitatif s'achève bientôt

Dans un mouvement inhabituel consécutif à l'effondrement des marchés, la Réserve fédérale américaine a lancé un programme d'assouplissement quantitatif à la fin de 2008. Dans le but de stimuler l'économie et les marchés immobiliers, elle a commencé à acheter des obligations du Trésor américain et des titres adossés à des créances hypothécaires. taux hypothécaires plus bas. ( Pour plus d'informations, voir: Assouplissement quantitatif: ça marche? )

La Fed a acheté plus de 4 000 milliards de dollars en obligations du Trésor et en titres adossés à des créances hypothécaires depuis le lancement du programme.

Les taux d'intérêt devraient augmenter après la réduction progressive du programme d'achat d'obligations assouplies de la Réserve fédérale. La Fed a indiqué qu'elle se terminerait très probablement en octobre. ( Pour plus d'informations, voir: Qu'adviendra-t-il de la trésorerie avec Yellen et le tapering? )

Renforcement de l'économie

Le renforcement de l’économie est un autre facteur contribuant à l’augmentation prévue des taux. Selon Freddie Mac, la croissance économique devrait atteindre en moyenne 3, 3% en 2015. Le taux de chômage est également en baisse et devrait continuer à le faire. N'oubliez pas que lorsque l'économie est en difficulté, les taux d'intérêt sont maintenus bas pour stimuler la croissance. ( Pour plus d'informations, voir: Ce que le taux de chômage ne nous dit pas .)

Les taux hypothécaires devraient augmenter plus tôt. Mais la Réserve fédérale, dirigée par Janet Yellen, équilibre - et ne relève pas - les taux trop tôt pour ne pas nuire à une économie et à un marché de l'immobilier encore délicats.

Le résultat final

À moins d'une autre implosion des marchés financiers et du logement, et si l'économie continue de s'améliorer, prévoyez une hausse des taux d'intérêt au cours du second semestre de 2015. S'ils montent à 5%, la hausse sera modeste par rapport aux moyennes historiques. Les taux resteront bien en deçà de la moyenne des hypothèques à taux fixe sur 30 ans, établie à environ 8, 5%, depuis 1971, année où Freddie Mac a commencé à les suivre. Les taux ont été en moyenne de 6% au cours des années qui ont précédé la récession. ( Pour plus d'informations, voir: Notions de base sur l'hypothèque: une introduction .)