Frais d'origination
Les frais d'origination sont des frais initiaux facturés par un prêteur pour le traitement d'une nouvelle demande de prêt. C'est une compensation pour la mise en place du prêt. Les frais d'origination sont exprimés en pourcentage du montant total du prêt et sont généralement compris entre 0, 5% et 1% sur les prêts hypothécaires aux États-Unis.
Parfois appelés frais d'escompte ou points, en particulier lorsqu'ils représentent 1% du montant emprunté, les frais d'origination peuvent couvrir de nombreux services en plus du traitement, y compris la souscription et le financement.
Comment fonctionnent les frais d'origination
Les frais d'origination sont similaires à tout paiement basé sur une commission. Un prêteur gagnerait 1 000 dollars sur un prêt de 100 000 dollars - ou 2 000 dollars sur un prêt de 200 000 dollars - s’il faut des frais de 1% pour obtenir ce prêt. Les frais d'origination représentent le moyen principal par lequel un prêteur est payé pour ses services initiaux.
Les clients ayant des prêts importants sont souvent en mesure de négocier des frais d'origination moins élevés, car les prêteurs ont tendance à être disposés à faire des concessions pour gagner leur commerce. De même, les frais d'origination représentent parfois un pourcentage plus élevé du montant du prêt pour des prêts moins coûteux, car un prêt de 50 000 $ peut nécessiter le même travail de la part du prêteur qu'un prêt de 500 000 $.
Vous pouvez facilement comparer les frais hypothécaires totaux des prêteurs à l'aide d'un outil tel qu'une calculatrice hypothécaire. Ces frais sont généralement fixés à l'avance et ils augmentent soudainement à la clôture. Ils devraient être énumérés sur votre déclaration finale.
Il est souvent préférable pour un emprunteur de payer des frais d’origination plus élevés en échange d’un taux d’intérêt plus bas, car les économies d’intérêts réalisées au fil du temps dépasseront les frais d’origination.
Exemples de frais d'origination
Les prêteurs ont souvent perçu des frais de départ exorbitants et des primes d’écart de rendement entre la fin des années 90 et le milieu des années 2000 pour avoir vendu à l'emprunteur un taux d'intérêt plus élevé. Les emprunteurs à crédit marginal ou à revenu invérifiable ont été particulièrement ciblés par les prêteurs prédateurs subprimes qui facturent des frais d’origine pouvant atteindre 4% ou 5% du montant du prêt. Ces prêteurs ont généré des milliers de dollars de plus en primes d’écart de rendement.
Le gouvernement a adopté de nouvelles lois à la suite de la crise financière de 2008, limitant les possibilités d'indemnisation des prêteurs. La pression publique incitait les prêteurs à mettre un terme aux pratiques qui les avaient enrichis pendant le boom immobilier. Les frais d’origine ont été réduits en moyenne à 1% ou moins.
Points clés à retenir
- Les frais d'origination sont généralement compris entre 0, 5% et 1% du montant du prêt et sont facturés par un prêteur en guise de compensation pour le traitement d'une demande de prêt.
- Les frais d'origination sont parfois négociables, mais les réduire ou les éviter signifie généralement que vous payez un taux d'intérêt plus élevé pendant toute la durée du prêt.
- Ces frais sont généralement fixés avant l’emprunt. Ils ne devraient pas venir comme une surprise au moment de la fermeture.
Considérations particulières
Comme de nombreuses conditions d'emprunt hypothécaire, les frais d'origination peuvent être négociables, mais un prêteur ne peut pas et ne devrait pas travailler gratuitement. Obtenir des frais d'origination réduits implique généralement de concéder quelque chose d'autre au prêteur. Le moyen le plus courant de réduire les frais est d’accepter un taux d’intérêt plus élevé en retour. En réalité, le prêteur gagne sa commission sur la prime d’écart de rendement au lieu des frais d’origine.
En règle générale, c'est une bonne affaire pour l'emprunteur que si elle envisage de vendre ou de refinancer dans quelques années.