Financement du propriétaire: avantages et inconvénients

Alors qu'un prêt hypothécaire résidentiel est le type de financement le plus utilisé pour l'achat d'une maison, le financement par le propriétaire est une alternative qui présente des avantages et des inconvénients pour les acheteurs et les vendeurs.

Financement du propriétaire: un aperçu

Une maison est généralement le plus gros investissement jamais effectué par une personne. En raison de son coût élevé, cela implique généralement un type de financement. Le financement par le propriétaire intervient lorsqu'un acheteur immobilier finance l'achat directement par l'intermédiaire du vendeur, plutôt que par l'intermédiaire d'un prêteur hypothécaire conventionnel ou d'une banque.

Avec le financement par le propriétaire (également appelé financement par le vendeur), le vendeur ne remet pas d’argent à l’acheteur, comme le ferait un prêteur hypothécaire. Au lieu de cela, le vendeur accorde suffisamment de crédit à l'acheteur pour couvrir le prix d'achat de la maison, moins tout acompte, puis l'acheteur effectue des paiements réguliers jusqu'au paiement intégral du montant. L'acheteur signe un billet à ordre au vendeur, qui précise les conditions du prêt, y compris le taux d’intérêt, le calendrier de remboursement et les conséquences du défaut. Le propriétaire conserve parfois le titre de propriété de la maison jusqu’à ce que l’acheteur rembourse le prêt.

La plupart des opérations de financement par le propriétaire sont à court terme et un arrangement typique peut impliquer l'amortissement du prêt sur 30 ans, mais avec un dernier paiement ballon après cinq ans. La théorie est la suivante: après cinq ans, l’acheteur devrait avoir suffisamment d’équité dans la maison et / ou avoir eu le temps d’améliorer sa situation financière pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire classique.

Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les acheteurs et les vendeurs, mais il y a des risques. Voici un aperçu des avantages et des inconvénients du financement par le propriétaire, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Avantages du financement par le propriétaire

Le financement par le propriétaire peut être une bonne option pour les deux parties à une transaction immobilière:

Avantages pour les acheteurs

• Clôture plus rapide - pas d'attente pour que l'agent de crédit bancaire, le souscripteur et le service juridique traitent et approuvent la demande.
• Clôture moins chère - pas de frais bancaires ni d’évaluation.
• Acompte flexible - aucun minimum requis par la banque ou le gouvernement.
• Bonne option pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire.

Avantages pour les vendeurs

• Peut vendre «tel quel» - potentiel de vente sans effectuer les réparations coûteuses dont les prêteurs traditionnels pourraient avoir besoin.
• Bon investissement - potentiel de gagner de meilleurs taux sur l'argent que vous avez récolté en vendant votre maison que vous ne le feriez en investissant cette somme autrement.
• Option de somme forfaitaire - le billet à ordre peut être vendu à un investisseur, moyennant un paiement forfaitaire immédiat.
• Conserver le titre - si l'acheteur fait défaut, vous conservez l'acompte, l'argent éventuellement versé et la maison.
• Vendez plus vite - potentiel de vente et de fermeture plus rapide puisque les acheteurs évitent le processus de prêt hypothécaire.

Un avocat immobilier qualifié doit être consulté pour répondre à toutes les questions ainsi que pour rédiger le contrat de vente et le billet à ordre.

Inconvénients du financement du propriétaire

Bien que le financement par le propriétaire puisse être bénéfique à la fois pour les acheteurs et les vendeurs, il présente également certains inconvénients juridiques, financiers et logistiques:

Inconvénients pour les acheteurs

• Intérêts plus élevés - les intérêts que vous payez seront probablement plus élevés que ceux que vous paieriez à une banque.
• Vous avez toujours besoin de l'approbation du vendeur - même si un vendeur est un jeu pour le financement du propriétaire, il pourrait ne pas vouloir devenir votre prêteur.
• Clause de vente - Si le vendeur a une hypothèque sur la propriété, sa banque ou son prêteur peut exiger le paiement intégral de la dette si la maison est vendue (à vous). En effet, la plupart des prêts hypothécaires comportent des clauses de "dû sur la vente" et si le prêteur n’est pas payé, la banque peut procéder à une saisie. Pour éviter ce risque, assurez-vous que le vendeur est propriétaire de la maison libre et clair ou que son prêteur accepte le financement du propriétaire.
• Paiements en ballon - avec de nombreux accords de financement avec les propriétaires, un paiement en ballon important devient exigible au bout de cinq ans. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement d'ici là, vous risquez de perdre tout l'argent que vous avez payé jusqu'à présent, plus la maison.

Inconvénients pour les vendeurs

• Dodd-Frank Wall Street Loi sur la réforme et la protection du consommateur - En vertu de cette loi, de nouvelles règles ont été appliquées au financement par le propriétaire. Les paiements en ballon peuvent ne pas être une option et vous devrez peut-être faire appel à un initiateur de prêt hypothécaire en fonction du nombre de propriétés que vous financez chaque année.
• Défaut - l'acheteur peut cesser d'effectuer des paiements à tout moment. Si cela se produit et qu'il ne s'en va pas, vous risquez de subir le processus de forclusion.
• Frais de réparation - si vous reprenez la propriété pour une raison quelconque, vous pourriez avoir à payer pour les réparations et l’entretien, en fonction de la qualité des soins de l’acheteur par la propriété.

Points clés à retenir

• Le financement par le propriétaire peut aider les vendeurs à vendre plus rapidement et aider les acheteurs à entrer dans les maisons, même s’ils ne pourraient pas obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.
• Les acheteurs et les vendeurs doivent être conscients des avantages et des inconvénients lors de la conclusion ou de la conclusion d'un accord de financement par le propriétaire.
• Les acheteurs et les vendeurs doivent consulter un avocat spécialisé en immobilier pour répondre aux questions et faciliter la vente / l'achat correctement.