Un guide d'investissement immobilier

Lorsque vous songez à acheter un bien immobilier, la première chose qui vous vient probablement à l’esprit est votre maison. Mais la propriété physique peut également jouer un rôle dans un portefeuille, notamment en tant que couverture contre le marché boursier. Cependant, bien que l'immobilier soit devenu un véhicule d'investissement populaire au cours des 50 dernières années, l'achat et la possession de briques et de mortier sont beaucoup plus compliqués que d'investir dans des actions et des obligations. Dans cet article, nous examinerons les principales options pour les investisseurs individuels, répertoriées par ordre approximatif de leur degré de pertinence par rapport à un investissement immobilier, et les raisons pour lesquelles investir.

Propriétés de location de base

C'est un investissement aussi vieux que la pratique de la propriété foncière. Une personne achètera une propriété et la louera à un locataire. Le propriétaire, le propriétaire, est responsable du paiement de l'hypothèque, des taxes et de l'entretien de la propriété.

Idéalement, le locateur facture un loyer suffisant pour couvrir tous les coûts susmentionnés. Un propriétaire peut également facturer davantage afin de générer un bénéfice mensuel, mais la stratégie la plus courante consiste à faire preuve de patience et à ne facturer que le loyer nécessaire pour couvrir les dépenses jusqu'au remboursement de l'hypothèque, auquel cas la majorité du loyer devient un profit. En outre, la valeur de la propriété peut également s’être appréciée au cours de l’hypothèque, laissant ainsi au propriétaire un bien plus précieux. Selon le US Census Bureau, la valeur de l'immobilier dans ce pays a constamment augmenté de 1940 à 2006. Le creux de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008 à 2010 a connu une baisse, mais il a maintenant rebondi et augmenté dans l'ensemble.

Un investisseur doit connaître le marché sur lequel il cherche un bien ou engager un expert pour vous aider. Pour les investisseurs à la recherche d'un flux de revenus provenant d'immeubles locatifs, les aspects les plus importants à prendre en compte sont l'emplacement des biens immobiliers et les taux de location du marché. En ce qui concerne l'emplacement, de nombreuses locations réussies sont situées à proximité des principales écoles. Par exemple, si vous achetez une propriété à proximité d'une université d'État, les étudiants voudront probablement la louer année après année. Il existe également de nombreuses autres caractéristiques d'un bien locatif rentable, et certaines prennent du temps à apprendre.

Il y a bien sûr des imperfections sur ce qui semble être un investissement idéal. Vous pouvez vous retrouver avec un mauvais locataire qui endommage la propriété ou, pire encore, finissez par ne plus avoir de locataire. Cela vous laisse avec un flux de trésorerie mensuel négatif, ce qui signifie que vous devrez peut-être se démener pour couvrir vos versements hypothécaires. Il y a aussi la question de trouver la bonne propriété. Vous voudrez choisir un endroit où les taux d'inoccupation sont bas et choisir un endroit que les gens voudront louer.

Une fois que vous avez trouvé une propriété idéale dans une région où les gens veulent louer, utilisez une calculatrice hypothécaire pour déterminer le coût total de la propriété avec les intérêts. Il est également intéressant de rechercher différents types d’hypothèque afin d’obtenir un taux d’intérêt avantageux pour votre location.

Peut-être la plus grande différence entre un bien locatif et d’autres investissements est-elle le temps et le travail que vous devez consacrer à son entretien. Si vous ne le souhaitez pas, vous pouvez engager un gestionnaire immobilier professionnel. Mais son salaire devient alors une dépense qui influe sur la rentabilité de votre investissement. (Pour une lecture connexe, voir "4 façons d'évaluer un bien immobilier locatif")

The Flip Side: Négoce de l'immobilier

C'est le côté sauvage de l'investissement immobilier. Comme les day traders qui se trouvent à des lieues d'un investisseur buy-and-hold, les traders immobiliers sont une race totalement différente des propriétaires propriétaires buy-and-rent. Les négociants en immobilier achètent des propriétés dans l'intention de les conserver pendant une courte période, souvent pas plus de trois à quatre mois, après quoi ils espèrent les vendre à profit. Cette technique s'appelle également le retournement et consiste à acheter des propriétés significativement sous-évaluées ou situées dans une zone très chaude.

Les flippers de propriété pure ne mettront pas d'argent dans une propriété pour des améliorations; l'investissement doit avoir la valeur intrinsèque pour générer un profit sans modification, sinon ils ne le prendront pas en considération. Ce retournement est un investissement en numéraire à court terme.

Si un flipper de propriété est pris dans une situation où il ne peut pas décharger une propriété, cela peut être dévastateur car ces investisseurs ne gardent généralement pas assez d'argent pour payer l'hypothèque sur une propriété à long terme. Cela peut entraîner des pertes continues pour un commerçant de biens immobiliers qui est incapable de décharger la propriété sur un mauvais marché.

La deuxième catégorie de propriété flipper existe également. Ces investisseurs gagnent de l'argent en achetant des propriétés bon marché ou d'un prix raisonnable et en ajoutant de la valeur en les rénovant. Ils vendent ensuite la propriété après les rénovations à un prix plus élevé. Cela peut être un investissement à long terme, en fonction de l'ampleur des améliorations. La particularité de cet investissement est qu’il prend beaucoup de temps et ne permet souvent aux investisseurs d’acquérir qu’une seule propriété à la fois.

Groupes d'investissement immobilier

Les groupes d'investissement immobilier sont un peu comme des petits fonds communs de placement pour des immeubles locatifs. Si vous souhaitez posséder un bien locatif, mais que vous ne voulez pas avoir le souci d'être propriétaire, un groupe d'investissement immobilier peut être la solution pour vous.

Une société achète ou construit un ensemble de bâtiments, souvent des appartements, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, rejoignant ainsi le groupe. Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’espaces de vie autonomes, mais la société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupant de la maintenance, de la publicité des unités vacantes et des entretiens avec les locataires. En échange de cette gestion, l'entreprise prend un pourcentage du loyer mensuel.

Il existe plusieurs versions de groupes d’investissement, mais dans la version standard, le contrat de location est au nom de l’investisseur et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer afin de se prémunir contre des postes vacants, ce qui signifie que vous recevrez suffisamment pour payer l’emprunt même si votre unité est vide. La qualité d'un groupe d'investissement dépend entièrement de la société qui le propose. En théorie, il s'agit d'un moyen sûr d'investir dans l'immobilier, mais les groupes sont vulnérables aux mêmes frais qui hantent le secteur des fonds communs de placement. Encore une fois, la recherche est la clé.

Partenariats immobiliers limités

Une société en commandite immobilière (RELP) s'apparente à un groupe d'investissement immobilier: il s'agit d'une entité formée pour acheter et détenir un portefeuille de propriétés, ou parfois une seule propriété, qui existe seulement depuis un nombre d'années fini. Un gestionnaire immobilier expérimenté ou une société de développement immobilier agit à titre de commandité. Les investisseurs extérieurs sont ensuite sollicités pour financer le projet immobilier, en échange d'une part de propriété en tant que commanditaires. Ils peuvent recevoir des distributions périodiques à partir des revenus générés par les propriétés de RELP, mais le gain réel provient de la vente des propriétés - espérons-le, à un profit non négligeable - et de la dissolution de RELP.

illiquide

FPI

L'immobilier existe depuis que nos ancêtres troglodytes ont commencé à chasser les étrangers de leur espace. Il n'est donc pas étonnant que Wall Street ait trouvé le moyen de le sécuriser, transformant ainsi l'immobilier en un instrument coté en bourse.

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est créée lorsqu'une société (ou une fiducie) est créée pour utiliser l'argent des investisseurs afin d'acheter, d'exploiter et de vendre des biens immobiliers productifs. Les FPI sont achetées et vendues sur les principales places boursières, au même titre que tout autre titre. Pour conserver son statut de FPI, cette entité doit verser 90% de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes. Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur le revenu des sociétés, alors qu’une société traditionnelle serait imposée sur ses bénéfices, ce qui grugerait les rendements qu’elle pourrait distribuer à ses actionnaires.

Tout comme les actions ordinaires versant des dividendes, les FPI conviennent aux investisseurs des marchés boursiers qui souhaitent un revenu régulier, bien qu'elles offrent également une opportunité d'appréciation. Les FPI autorisent les investisseurs dans des propriétés non résidentielles telles que les centres commerciaux (environ un quart de toutes les FPI se spécialisent dans ces centres), les établissements de soins de santé, les hypothèques ou les immeubles de bureaux. En comparaison avec les types de placements immobiliers susmentionnés, les FPI sont également très liquides.

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers investissent principalement dans des FPI et des sociétés d’exploitation immobilière. Ils offrent la possibilité d’obtenir une exposition diversifiée à l’immobilier avec un capital relativement petit. En fonction de leur stratégie et de leurs objectifs de diversification, ils offrent aux investisseurs une sélection d'actifs beaucoup plus large que celle que l'on peut obtenir en achetant des actions de FPI individuelles, ainsi qu'une possibilité de réduire les coûts de transaction et les commissions.

Comme les REIT, ces fonds sont assez liquides. Les informations analytiques et de recherche fournies par le fonds sur les actifs acquis et le point de vue de la direction sur la viabilité et la performance de certains placements immobiliers et en tant que classe d'actifs constituent un autre avantage important pour les investisseurs de détail. Les investisseurs plus spéculatifs peuvent investir dans une famille de fonds communs de placement immobiliers, en surpondérant tactiquement certains types de propriétés ou certaines régions afin de maximiser le rendement.

Pourquoi investir dans l'immobilier?

L'immobilier peut améliorer le profil de risque et de rendement du portefeuille d'un investisseur en offrant des rendements compétitifs ajustés au risque. Même en tenant compte de la crise des prêts hypothécaires à risque, l’immobilier commercial du marché privé a enregistré un rendement moyen de 8, 4% sur une période de 10 ans allant de 2000 à 2010, selon les données du Conseil national des fiducies de placement immobilier (NCREIF). Et généralement, le marché immobilier est caractérisé par une faible volatilité, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L'immobilier est également intéressant par rapport aux sources de revenus traditionnelles. Cette classe d'actifs se négocie généralement à une prime de rendement supérieure à celle des bons du Trésor américains et est particulièrement attrayante dans un environnement où les taux du Trésor sont bas.

Diversification et protection

Un autre avantage d'investir dans l'immobilier est son potentiel de diversification. L'immobilier a une corrélation faible, et parfois négative, avec d'autres grandes classes d'actifs - ce qui signifie que lorsque les actions sont en baisse, l'immobilier est souvent en hausse. En fait, dans 14 des 15 marchés baissiers précédents, remontant à 1956, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté, selon les données de Robert Shiller de l'Université de Yale, co-créateur de l'indice Case-Shiller Home-Price. Bien sûr, il existe des exceptions: les biens immobiliers crevés avec les actions pendant la Grande Récession (bien qu'il s'agisse d'une anomalie, explique Schiller, reflétant le rôle des prêts hypothécaires à risque dans le déclenchement de la crise).

Cela signifie que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et générer un rendement plus élevé par unité de risque. Plus l'investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture: des véhicules plus indirects et négociés sur le marché, comme les REIT, vont évidemment refléter la performance globale du marché boursier (et certains analystes pensent que les deux deviendront de plus en plus corrélés, maintenant que REIT les actions sont représentées sur le S & P 500). Fait intéressant, cependant, cela a également changé récemment. La corrélation entre les FPI cotées et le marché boursier au sens large a atteint son plus bas niveau en 12 ans en 2015, selon une étude de l'Association nationale des fonds de placement immobiliers (NAREIT), "ce qui suggère que les facteurs, quels qu'ils soient, influent sur la marché ne se répercutera pas nécessairement sur le marché des FPI ", a conclu un article sur Reit.com, le site Web de l'association.

Parce qu’il repose sur des bases solides, l’immobilier est également moins sujet aux conflits de mandataire et à la mesure dans laquelle l’intérêt de l’investisseur dépend de l’intégrité et de la compétence des gestionnaires et des débiteurs. Même les formes les plus indirectes d'investissement bénéficient d'une certaine protection: les FPI, par exemple, exigent qu'un pourcentage minimal des bénéfices soit versé sous forme de dividendes.

Couverture contre l'inflation

La capacité de couverture immobilière de l’immobilier découle de la relation positive entre la croissance du PIB et la demande immobilière. À mesure que les économies se développent, la demande immobilière augmente les loyers, ce qui se traduit par une augmentation de la valeur du capital. Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital en évitant une partie des pressions inflationnistes sur les locataires et en intégrant une partie des pressions inflationnistes sous la forme d’une appréciation du capital.

Le pouvoir de l'effet de levier

À l'exception des REIT, investir dans l'immobilier offre à l'investisseur un outil qui n'est pas à la disposition des investisseurs en bourse: le levier. Si vous souhaitez acheter un stock, vous devez payer la valeur totale du stock au moment où vous passez l'ordre d'achat - sauf si vous achetez sur marge. Et même dans ce cas, le pourcentage que vous pouvez emprunter reste bien inférieur à celui de l'immobilier, grâce à cette méthode de financement magique, l'hypothèque.

La plupart des hypothèques conventionnelles exigent un acompte de 20%. Toutefois, en fonction de votre lieu de résidence, vous pouvez trouver un prêt hypothécaire ne nécessitant que 5%. Cela signifie que vous pouvez contrôler l'ensemble de la propriété et des capitaux propres en ne payant qu'une fraction de la valeur totale. Bien sûr, la taille de votre prêt hypothécaire affecte le montant de la propriété que vous possédez réellement dans la propriété, mais vous la contrôlez dès que les papiers sont signés.

C’est ce qui enhardit les propriétaires et les propriétaires immobiliers. Ils peuvent contracter une deuxième hypothèque sur leur maison et effectuer des versements sur deux ou trois autres propriétés. Qu'ils les louent pour que les locataires paient l'hypothèque ou qu'ils attendent une occasion de vendre pour réaliser un profit, ils contrôlent ces actifs, même s'ils n'ont payé que pour une petite partie de la valeur totale.

L'inconvénient des investissements immobiliers: l'illiquidité

Le principal inconvénient de l'investissement dans l'immobilier est l'illiquidité ou la difficulté relative à convertir un actif en trésorerie et la trésorerie en actif. Contrairement à une transaction sur actions ou obligations, qui peut être complétée en quelques secondes, une transaction immobilière peut prendre des mois pour se conclure. Même avec l'aide d'un courtier, trouver la bonne contrepartie peut prendre quelques semaines de travail. Les fonds de placement immobilier et les fonds communs de placement immobiliers offrent une meilleure liquidité et une meilleure tarification du marché, mais ils se traduisent par une volatilité accrue et des avantages de diversification plus faibles, car leur corrélation avec le marché boursier est beaucoup plus grande que les investissements immobiliers directs. (Pour en savoir plus, voir "De combien d'argent avez-vous besoin pour investir dans l'immobilier?")

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