Conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC)
Un conduit d'investissement hypothécaire immobilier (REMIC) est un véhicule à usage spécial utilisé pour mettre en commun des prêts hypothécaires et émettre des titres adossés à des créances hypothécaires. Les conduits de placements hypothécaires immobiliers détiennent des hypothèques commerciales et résidentielles en fiducie et émettent des intérêts sur ces hypothèques à des investisseurs.
RUPTURE DE LA CONDUITE D'INVESTISSEMENT HYPOTHÉCAIRE IMMOBILIER (REMIC)
Semblables aux obligations hypothécaires garanties, les pays du groupe REMIC regroupent les prêts hypothécaires en groupes basés sur le risque et émettent des obligations ou d’autres titres à l’intention des investisseurs. Ces titres se négocient ensuite sur le marché hypothécaire secondaire.
Les REMIC ont été autorisés par la promulgation de la loi de réforme fiscale de 1986. Un conduit d'investissement hypothécaire immobilier peut être organisé en une société de personnes, une fiducie, une société ou une association. Les REMIC sont des entités exonérées d'impôt fédéral. Les investisseurs sont toujours soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers. Le statut d'exemption fiscale d'un pays REMIC peut être perdu si un prêt de son groupe est échangé contre un autre prêt. La réglementation fédérale exige que les prêts d'un groupe donné soient constants. En d'autres termes, les prêts ne peuvent être ni modifiés de manière significative ni échangés contre des prêts différents assortis de nouvelles conditions.
Fannie Mae et Freddie Mac sont parmi les principaux émetteurs de REMICS.
Limites associées à un conduit d'investissement hypothécaire immobilier
Des restrictions peuvent être mises en place sur les prêts immobiliers commerciaux titrisés par les REMIC. Si un propriétaire souhaitait apporter des améliorations à une propriété couverte par un tel prêt, il pourrait faire face à des limitations qui l'empêcheraient d'agir. Les rénovations prévues pourraient modifier de manière substantielle la valeur de la garantie qui a garanti le prêt, ce qui ne serait pas autorisé. Des propositions ont été présentées pour modifier les réglementations limitant et limitant ces rénovations. Le but était de permettre aux propriétaires ayant souscrit des prêts commerciaux titrisés par les REMIC d'apporter des améliorations pour rendre leurs propriétés plus attrayantes pour le marché.
Par exemple, la loi de 2009 sur l'amélioration des conduits pour les placements dans les hypothèques immobilières a été proposée au Congrès. L’objectif visé était de mettre à jour les règles du REMIC afin de permettre aux propriétaires d’immobilisations en difficulté de modifier leurs biens. Il était spécifiquement axé sur les hypothèques qualifiées et les propriétés de forclusion dans le cadre du programme de sauvetage des actifs en difficulté.
La législation proposée incluait une déclaration stipulant que les modifications apportées à la propriété dans de telles conditions ne seraient pas considérées comme des transactions interdites telles que décrites par l'Internal Revenue Service. L’intérêt dans le REMIC continuerait d’être traité comme un intérêt régulier et le produit généré par les modifications apportées à la propriété serait traité de la même manière qu’il serait reçu au moyen d’hypothèques admissibles.
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