FPI ou fonds communs de placement immobiliers: quelle est la différence?

Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les fonds communs de placement immobiliers offrent à la fois une diversification et un moyen simple et abordable d'investir dans des investissements dans divers segments du marché immobilier. Ils représentent également un vecteur d’investissement plus liquide dans ce secteur que la possession ou l’investissement direct dans l’immobilier.

Il existe une grande variété de fonds de placement dans les sociétés de placement immobilier et dans le secteur immobilier. Avant d'envisager l'un ou l'autre type d'instrument, vous devez comprendre les principales différences entre les deux, ainsi que leurs avantages et inconvénients.

Points clés à retenir

• Investir dans des actifs immobiliers peut aider à diversifier un portefeuille et à augmenter les rendements.
• Les FPI sont des titres assimilables à des actions qui permettent aux investisseurs d'accéder à des portefeuilles d'actions ou à des portefeuilles immobiliers basés sur des dettes. Les FPI investissent généralement directement dans des propriétés ou des hypothèques.
• Les fonds communs de placement immobiliers sont des fonds gérés qui investissent dans des FPI, des actions immobilières et des indices, ou les deux.

FPI

Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l'immobilier par le biais de propriétés ou d'hypothèques. Ils se négocient en bourse et sont achetés et vendus comme des actions.

Les trois principaux types sont les REIT sur actions, les REIT hypothécaires et les REIT hybrides. Equity REITs possèdent et investissent dans des immeubles tels que des appartements, des immeubles de bureaux, des centres commerciaux et des hôtels. Les produits proviennent principalement des loyers des immeubles qu’ils possèdent ou dont ils détiennent une participation. La majorité des FPI sont des capitaux propres. (Pour en savoir plus, voir: Quels sont les risques des fonds de placement immobilier? )

Les FPI hypothécaires investissent dans des prêts hypothécaires résidentiels et commerciaux. Ces FPI prêtent de l'argent pour des prêts hypothécaires ou achètent des prêts hypothécaires existants ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Les revenus sont principalement générés par les intérêts gagnés sur les prêts hypothécaires.

Les FPI hybrides sont une combinaison de FPI d'actions et d'hypothèques.

Les FPI paient des dividendes. L'Internal Revenue Service (IRS) les oblige à verser la plupart de leurs bénéfices imposables aux actionnaires au moyen de dividendes. Les sociétés de placement immobilier ne paient pas d'impôt sur les sociétés.

Fonds communs immobiliers

Les fonds communs de placement sont des placements en gestion commune gérés par des professionnels qui investissent dans une variété de véhicules, tels que des actions et des obligations. Les investisseurs achètent des actions ou des parts de fonds communs de placement qui sont achetées ou rachetées à la valeur liquidative actuelle du fonds. Les VNI sont calculées une fois par jour et sont basées sur les cours de clôture des titres du portefeuille du fonds. (Pour plus d'informations, voir: Les risques des fonds du secteur immobilier .)

Les fonds communs de placement immobiliers investissent généralement dans des actions de FPI, des actions liées à l'immobilier ou une combinaison des deux.

Considérations particulières

Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers offrent aux investisseurs individuels un accès limité au capital pour des investissements immobiliers diversifiés ou concentrés, car leurs minimums d'investissement sont relativement bas. Lorsqu'ils fournissent une diversification, les deux types de fonds aident à atténuer les risques.

Selon leur stratégie de placement, les fonds communs de placement immobiliers peuvent constituer un instrument de placement plus diversifié que les fonds de placement immobilier. Cela peut réduire les coûts de transaction pour ceux qui recherchent une plus grande diversification concentrée dans un ou plusieurs fonds. Ils bénéficient également d'une gestion de portefeuille et d'une recherche professionnelles.

Les fonds immobiliers offrent un revenu de dividendes et un potentiel d'appréciation du capital pour les investisseurs à moyen et long terme. N'oubliez pas que les FPI doivent distribuer au moins 90% de leur revenu imposable aux actionnaires chaque année sous forme de dividendes.

La valeur de l'immobilier a tendance à augmenter en période d'inflation, à mesure que les prix de l'immobilier et les loyers augmentent. Par conséquent, les FPI et les fonds communs de placement immobiliers peuvent constituer une couverture potentielle contre l’inflation.

Enfin, les deux types de fonds immobiliers fournissent des liquidités dans une catégorie d'actif généralement non liquide.

Désavantages

Comme pour tout investissement, il est risqué d’investir dans des FPI et des fonds communs de placement immobiliers. Les retours ne sont pas garantis.

En outre, comme pour tous les fonds sectoriels, ceux qui se concentrent sur l'immobilier peuvent être plus volatils que les fonds ayant des horizons de placement plus larges, tels qu'un fonds traçant l'indice S & P 500. En bref, lorsque le marché immobilier faiblit, les fonds de ce secteur souffrent. Bien entendu, l’inverse est vrai lorsque le marché immobilier est en plein essor.

La hausse des taux d'intérêt peut également avoir une incidence sur les rendements des fonds immobiliers. Par exemple, les FPI ont recours à des emprunts ou à des emprunts pour acquérir des propriétés. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le coût d'emprunt augmente également, ce qui peut réduire les bénéfices.

Exemple de fonds commun de placement immobilier / immobilier

Si vous souhaitez investir dans le marché immobilier dynamique et notoirement coûteux de la ville de New York, par exemple, considérez le bien nommé Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) - une FPI pouvant revendiquer l'emblématique Empire State Building comme l'une des propriétés de son portefeuille. . Son portefeuille comprend six immeubles commerciaux et 14 immeubles de bureaux à Manhattan et dans la région métropolitaine de New York. (Pour plus d'informations, voir: Investir dans les REIT de la ville de New York .)

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) est un exemple de fonds commun de placement (immobilier) aux placements divers. Comptant une quarantaine de participations, il investit principalement dans des FPI ainsi que dans des sociétés liées à l'immobilier cotées en bourse. (Pour en savoir plus, voir: Posséder une FPI d'actions par opposition à une FPI hypothécaire: quelle est la différence?)

Le résultat final

Les sociétés de placement immobilier et les fonds communs de placement immobiliers ont leurs différences, mais ils sont semblables en ce qu'ils offrent à la fois des liquidités et un moyen accessible d'obtenir une exposition à des actifs immobiliers diversifiés. Pour les investisseurs particuliers ne disposant pas de capital important, ces fonds immobiliers offrent la possibilité d’investir dans un large éventail de propriétés qui pourraient autrement être hors de portée. Les investisseurs à long terme, en particulier, ont le potentiel de récolter les bénéfices du revenu de dividendes et de la plus-value du capital à terme. Avant d'investir dans l'un ou l'autre, assurez-vous de bien comprendre les différences entre les deux, ainsi que les risques et les avantages qui en découlent.