Propriétés de location: Avantages et inconvénients

Posséder un bien locatif peut être financièrement enrichissant. Si vous explorez ce type d’immobilier en tant qu’investissement, soyez conscient des risques et des responsabilités.

Propriétés de location: un aperçu

L'idée d'acheter une maison ou un appartement à louer à des fins lucratives peut sembler séduisante. Toutefois, l’achat d’un bien locatif pour un revenu et une plus-value du capital à long terme peut avoir des hauts et des bas. Par exemple, le marché du logement peut fluctuer en fonction de l'emplacement, de l'offre et de la demande et de la situation économique.

Sur le plan financier, pour que le bien locatif soit vraiment rentable, le rendement que vous récoltez doit être supérieur à celui que vous pourriez obtenir avec des investissements conservateurs, tels que des obligations et des actions de premier ordre qui versent des dividendes, en raison des risques réels. Et du côté humain, tout le monde n’a pas la capacité de gérer des biens et des locataires.

Points clés à retenir

• Les immeubles locatifs peuvent être rentables et présenter de nombreux avantages fiscaux.
• Les inconvénients comprennent le manque de liquidités, le coût de l'entretien, le potentiel de locataires difficiles et la diminution de l'attrait du quartier.
• Il est essentiel que les investisseurs dans tous les types de biens immobiliers restent au-dessus des taux d’intérêt et consultent un fiscaliste.

Avantages des propriétés de location

Posséder un bien locatif présente plusieurs avantages. Ils incluent:

Avantages fiscaux

L'Internal Revenue Service vous permet de déduire de nombreuses dépenses liées à un bien locatif dans les catégories suivantes:

• Dépenses ordinaires et nécessaires
• Améliorations
• Dépréciation

Cela signifie que vous pouvez déduire votre assurance, les intérêts sur votre hypothèque, les frais d'entretien et l'usure physique de votre propriété.

L’amortissement peut entraîner une perte nominale, que vous pouvez déduire d’autres revenus. En d'autres termes, vous pouvez générer un flux de trésorerie positif net à partir des revenus locatifs, déduction faite des charges, tout en conservant une perte nette aux fins de l'impôt. Mais sachez que l’amortissement réduit également le coût de base d’une propriété pour le calcul des gains en capital lorsque vous vendez votre propriété.

En outre, la loi de 2017 sur la réduction des impôts et l'emploi, entrée en vigueur le 1er janvier 2018, offre plusieurs avantages fiscaux aux propriétaires. Si vous possédez une entité intermédiaire (également connue sous le nom d’entreprise passante) et l’utilisez comme une entreprise à propriétaire unique, une société à responsabilité limitée, une société de personnes ou une société S, vous pouvez maintenant déduire un montant égal à 20% de votre loyer net. revenu - à condition que votre revenu annuel total imposable de toutes sources après déductions soit inférieur à 157 500 $ pour les célibataires ou à 315 000 $ pour les couples mariés qui déposent ensemble.

C'est une bonne idée de consulter un professionnel de l'impôt si vous envisagez de posséder un bien locatif, en particulier en raison des récents changements apportés au code des impôts.

Locations Saisonnières

Si vous louez votre propriété de façon saisonnière, vous pouvez l’utiliser vous-même 14 jours par an, soit 10% du nombre de jours que vous louez à d’autres personnes à un prix équitable du marché, tout en vous permettant de déduire vos dépenses.

1031 échange

Dans un échange 1031, vous pouvez vendre un bien locatif et investir dans un autre «de même nature» sans payer d’impôt sur les gains en capital.

Louer un espace supplémentaire

Vous pouvez également traiter une pièce ou une zone de votre maison, telle qu'un garage, un sous-sol ou un logement accessoire, comme une location, en déduisant un pourcentage de l'intérêt hypothécaire et des autres dépenses de son revenu, mais vous devez être conscient de la les pièges potentiels de la location d'un espace supplémentaire, y compris les règles de zonage locales.

Le pour et le contre de posséder un bien locatif

Contre des biens locatifs

Il existe également des inconvénients à posséder un bien locatif. Ils incluent:

Manque de liquidité

L'immobilier n'est pas un actif liquide. Même sur le marché le plus en vogue, plusieurs mois sont nécessaires pour conclure une vente. Et si votre calendrier est dicté par une urgence ou un autre événement imprévu, votre besoin de vendre rapidement risque de ne pas générer le meilleur prix.

Hausse des taxes et des primes d'assurance

L'intérêt et le capital de votre prêt hypothécaire peuvent être fixes, mais rien ne garantit que les impôts n'augmenteront pas plus vite que vous ne pouvez augmenter les loyers. Les primes d'assurance peuvent également augmenter, comme ce fut le cas lors de catastrophes naturelles.

Locataires difficiles

Malgré votre diligence raisonnable dans la sélection des locataires potentiels, vous pourriez vous retrouver avec des locataires qui ne sont pas idéaux. Par exemple, ils peuvent être nécessiteux ou exigeants, payer tard, oublier de couper l’eau, etc. Ils pourraient aussi être destructeurs, auquel cas l’indemnité d’amortissement dans le code des impôts pourrait être cruellement inadéquate. Cependant, vous pouvez toujours ajouter un avenant au formulaire de bail standard qui énonce des règles concernant l'occupation, les animaux domestiques, le tabagisme, l'assurance du locataire, etc. Un dépôt de garantie peut également être utile ici.

Déclin du quartier

Dans un scénario idéal, votre propriété d'investissement prospérera au milieu d'autres logements bien entretenus et les aménités locales s'amélioreront. En conséquence, votre trésorerie augmentera régulièrement et vos coûts resteront stables. Cependant, les quartiers peuvent changer et votre investissement peut se déprécier avec le temps. Vous devez faire attention à la politique locale où vous investissez, tout comme à votre lieu de résidence. Avec une diligence raisonnable, vous pouvez minimiser cette exposition.

Changements défavorables au code des impôts

Le code des impôts n'est pas à l'abri du changement. Cela pourrait changer d'une manière qui réduirait ou éliminerait tout ou partie des avantages fiscaux pour les propriétaires-occupants et les entreprises en transit.

Rôle du propriétaire

Être propriétaire n'est pas pour tout le monde. Vous pouvez être gêné par l'augmentation des loyers ou par la protection de la façon dont les autres traitent votre propriété, ce qui peut entraîner des conflits. Vous pouvez même devenir amical avec vos locataires ou déjà être membres de votre famille ou amis. Si vous ne pouvez pas être ferme sur les augmentations de loyer ou les soins de la propriété, par exemple, vous pouvez vous retrouver à percevoir un loyer bien inférieur au prix du marché ou avec un bien sous-évalué.

Entretien

Lors de l'entretien d'une propriété, des réparations mineures et majeures surviennent. Certains propriétaires peuvent économiser de l'argent en effectuant le travail eux-mêmes. Cependant, la plupart manquent de temps, d’outils ou de compétences pour effectuer des réparations domiciliaires. Attendez-vous à débourser des honoraires d'entrepreneur périodiques.

Considérations particulières

Que vous achetiez une résidence principale ou un bien locatif, il est important de prendre en compte l'évolution des taux d'intérêt hypothécaires. L’endettement hypothécaire à taux fixe bas constitue généralement une bonne protection contre l’inflation. Si vous êtes locateur, les augmentations de loyer périodiques sont un moyen de compenser les augmentations inflationnistes des dépenses d’entretien des biens.

Les taux d'intérêt en 2019 devraient se situer en moyenne entre 4, 8% et 5, 3% pour un prêt hypothécaire à taux fixe d'une durée de 30 ans. Cela représente une hausse de 4, 19% en moyenne en 2018 et de 3, 99% en 2017, mais reste relativement faible. Bien que ces taux représentent une opportunité, il est également important de se rappeler que les taux hypothécaires sont généralement plus élevés pour les immeubles de placement que pour les maisons traditionnelles.