Méthode de vente répétée
La méthode de la vente répétée est une manière de calculer les variations du prix de vente du même bien immobilier au cours de périodes spécifiques. Les analystes du marché de l’habitation utilisent des ventes répétées pour estimer l’évolution des prix de l’immobilier sur une période de plusieurs mois ou plusieurs années. Divers indices de prix du logement utilisent la méthode de la vente répétée pour fournir des informations sur le marché du logement aux acheteurs et vendeurs de logements, aux investisseurs du marché du logement et aux personnes travaillant dans les secteurs du logement et du financement du logement.
BRISER Méthode de vente répétée
Tous les indices de prix du logement ne sont pas créés égaux. Le marché de l'habitation est considéré comme l'un des principaux indicateurs économiques des États-Unis. Il est donc important d'évaluer avec précision les tendances du marché de l'habitation. La majorité des indices de prix du logement suivent les prix des logements dans une région donnée sur une période donnée. Cependant, la manière dont l'indice est calculé peut créer des problèmes structurels lorsque l'indice ne donne pas une image précise de l'évolution du prix du logement.
Les calculs erronés incluraient ceux qui choisissent des échantillons aléatoires de maisons à suivre car toutes ces maisons peuvent ne pas être à vendre ou leurs structures et types peuvent être très différents. Un indice permettant de suivre le prix médian d'une maison dans un domaine spécifique - tel que l'indice médian de la National Association of Realtors (NAR) ou l'indice du Bureau du recensement (Census Bureau) - ne permet pas d'identifier les modifications de la structure des maisons par rapport aux facteurs extérieurs du marché pouvant influer sur le prix.
La méthode de vente répétée a été adoptée pour résoudre ces problèmes structurels, car elle a été créée pour suivre l’évolution du prix de l’immobilier entre une vente en cours et toute vente antérieure. Un des avantages des méthodes de vente répétée est qu'elles calculent les variations des prix des maisons en fonction des ventes de la même propriété, évitant ainsi le problème de la prise en compte des différences de prix dans les maisons aux caractéristiques variables. Les méthodes de vente répétée offrent également une alternative plus précise à l'analyse de régression ou au calcul du prix de vente moyen par zone géographique. L'inconvénient des méthodes de vente répétée est qu'elles ne tiennent pas compte des maisons vendues une seule fois au cours de la période considérée. Ces ventes sont également des indications significatives de l'activité du marché de l'habitation.
Exemples d'index des ventes répétées
L’indice Case-Shiller est peut-être l’indice du logement le plus connu qui utilise la méthode de la vente répétée. Cela exclut les nouvelles constructions, les condos et les coopératives. Elle exclut également les transactions avec lien de dépendance, telles que les ventes à domicile entre membres de la famille à des prix inférieurs à ceux du marché. Il comprend les ventes de forclusion.
Les autres indices qui utilisent la méthode de la vente répétée sont l'indice mensuel des prix des logements de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), basé sur les données de Fannie Mae et Freddie Mac sur les prix de vente des maisons unifamiliales et les évaluations de refinancement; et l’indice des prix des logements LoanPerformance de CoreLogic, qui couvre une zone géographique plus large que les indices Case-Shiller ou FHFA.
Le principal indice des prix des maisons au Canada, l'indice national des prix des maisons composées, utilise également la méthode de la vente répétée. Des indices tels que ceux-ci indiquent généralement les variations du prix des maisons par rapport au mois, au trimestre et à l'année précédents. La hausse des prix des logements indique une demande en augmentation, tandis que les prix en baisse indiquent une demande en baisse.
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