Les risques des fonds du secteur immobilier

Pour de nombreux investisseurs axés sur les valeurs mobilières, l’immobilier constitue un moyen idéal de diversifier l’ensemble de leur portefeuille (et l’immobilier constitue en effet l’une des deux seules catégories d’actifs qui ont surperformé l’inflation à long terme). Cependant, les propriétaires de propriétés individuelles font face au même risque que les propriétaires d'actions individuelles: si la valeur de l'actif diminue, ils peuvent perdre beaucoup.

Heureusement, les investisseurs ont une méthode alternative pour participer au marché immobilier à travers des fonds du secteur immobilier (voir Introduction aux fonds communs de placement sectoriels ). Cet article examine les risques et les avantages inhérents aux fonds immobiliers, ainsi que certains gagnants et perdants de cette catégorie.

Points clés à retenir

• Les fonds immobiliers et les fiducies de placement immobilier (FPI) sont utilisés pour investir dans le secteur du logement ou pour diversifier un portefeuille afin d'inclure des investissements immobiliers.
• Un fonds immobilier est un type de fonds commun de placement qui investit principalement dans des titres offerts par des sociétés immobilières cotées en bourse, telles que des constructeurs, des promoteurs et des propriétaires.
• Une FPI est une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans des biens immobiliers ou des hypothèques productifs de revenus et qui se négocie comme une action.

Qu'est-ce qu'un fonds immobilier?

Un fonds immobilier est un portefeuille de participations diversifiées géré par des professionnels. La plupart des fonds immobiliers investissent dans des immeubles locatifs commerciaux ou d'entreprise, bien qu'ils se mêlent parfois d'investissements résidentiels. Ce type de fonds peut investir dans des biens immobiliers directement ou indirectement par l’intermédiaire de fiducies de placement immobilier (FPI). À l'instar des fonds d'actions, les fonds immobiliers peuvent investir aux niveaux national, international ou les deux.

Les fonds immobiliers permettent aux petits investisseurs de participer aux bénéfices des grandes entreprises d’immobilier commercial, telles que les parcs de bureaux et les gratte-ciel. Ils offrent également les avantages habituels des fonds communs de placement, tels que la gestion professionnelle et la diversification. Cette dernière caractéristique est essentielle pour ces fonds, car la plupart des investisseurs ne disposent pas d'actifs suffisants pour participer directement à l'immobilier commercial, contrairement aux actions, qui peuvent être achetées sous forme d'actions individuelles à un coût beaucoup plus raisonnable.

Performance historique des fonds immobiliers

Les fonds immobiliers suivent généralement l’économie traditionnelle en termes de performance; pendant les périodes d'inflation et de croissance économique, l'immobilier affiche généralement des rendements élevés, alors qu'il s'effrite généralement en période de récession. Depuis la fin des années 60 et le début des années 70, les fonds immobiliers ont surperformé le marché boursier à certaines périodes et l'ont sous-performé à d'autres. Le secteur immobilier traverse des périodes d'expansion et de contraction, comme tous les autres secteurs de l'économie.

Comme pour tous les autres fonds sectoriels, les fonds immobiliers ont tendance à être plus volatils que les fonds de croissance plus généraux ou les fonds de revenu. Les investisseurs peuvent généralement s'attendre à être durement frappés dans ces fonds lorsque le marché immobilier s'effondrera, tout comme ils étaient dans la crise des subprimes de 2008 qui a déclenché la Grande Récession. Une vision à long terme est absolument nécessaire.

Fonds immobiliers: le pour et le contre

Bien que les fonds immobiliers soient généralement axés sur la croissance ou sur le revenu, les investisseurs peuvent généralement s'attendre à recevoir à la fois un revenu de dividendes et des plus-values ​​sur la vente de propriétés appréciées au sein du portefeuille. Les fonds immobiliers peuvent différer leurs gains en capital par le biais de règles spéciales, et les fonds qui investissent dans des FPI peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux. Pour cette raison, les investisseurs sensibilisés à l'impôt peuvent être agréablement surpris lorsqu'ils reçoivent leur distribution annuelle de gains en capital.

Bien qu'ils offrent plus de protection que les avoirs individuels, les fonds immobiliers sont confrontés à plusieurs types de risques inhérents à ce secteur du marché. Le risque de liquidité, le risque de marché et le risque de taux d'intérêt ne sont que quelques-uns des facteurs pouvant influer sur le gain ou la perte transmis à l'investisseur. Les risques de liquidité et de marché tendent à avoir un effet plus marqué sur les fonds davantage axés sur la croissance, car la vente de propriétés appréciées dépend de la demande du marché. À l'inverse, le risque de taux d'intérêt a une incidence sur le montant du revenu de dividendes versé par les fonds axés sur le revenu.

Le résultat final

Le marché immobilier offre des opportunités aux investisseurs en croissance et aux revenus qui recherchent des rendements à long terme en dehors du marché boursier. Les fonds du secteur immobilier permettent aux petits investisseurs de participer à des entreprises de grande envergure qui seraient normalement très éloignées. Les investisseurs doivent comprendre les risques et les avantages spécifiques présentés par les fonds du secteur immobilier, mais ceux qui sont disposés à rester sur le long terme ont toujours obtenu des rendements supérieurs et des dividendes concurrentiels au fil du temps.