Méthode de comparaison des ventes (SCA)
La méthode de comparaison des ventes est une méthode d’évaluation immobilière qui compare une propriété à d’autres propriétés aux caractéristiques similaires vendues récemment. La méthode prend en compte l'effet de chaque caractéristique sur la valeur de propriété globale. En d'autres termes, la valeur totale d'une propriété est la somme des valeurs de toutes ses caractéristiques. Les agents immobiliers et les évaluateurs peuvent utiliser la méthode de comparaison des ventes pour évaluer les propriétés à vendre.
Comprendre l'approche de comparaison des ventes (SCA)
La méthode de comparaison des ventes aide les professionnels de l’immobilier et les acheteurs à déterminer si le prix d’une maison est juste et comparable au marché actuel.
Cette approche est utilisée comme base de l’analyse comparative de marché, qui consiste en une analyse des prix des propriétés récemment vendues, similaires et situées dans la même zone géographique. En d’autres termes, l’approche implique souvent de regarder les propriétés locales pour voir ce qu’elles ont en commun. À partir de là, les évaluateurs peuvent déterminer une valeur pour une propriété en fonction de ses caractéristiques. En examinant les propriétés situées au même endroit, vous évitez d’utiliser des méthodes moins fiables, telles que la comparaison des ventes de propriétés sur une zone géographique plus large.
Appliquer la méthode de comparaison des ventes
Bien que l'évaluateur immobilier puisse prendre de nombreuses mesures pour évaluer la valeur d'une propriété, les étapes les plus courantes sont décrites ci-dessous. Il est important de noter que la méthode de comparaison des ventes n'est pas une évaluation officielle. Si une propriété est unique, une évaluation formelle peut être nécessaire.
Lieu et quartier
La géographie de l'emplacement de l'immobilier et l'état de la topographie locale pourraient avoir des effets directs sur la valeur attribuée à toutes les propriétés comparables. Par exemple, une rangée de maisons situées près d'un aéroport aurait toutes des problèmes de bruit qui feraient partie de leurs comparaisons de ventes. Si ces mêmes maisons étaient situées dans une partie plus calme de la ville, l'évaluation serait différente.
Il serait plus approprié de comparer des maisons situées dans le même quartier que des maisons situées dans un autre quartier de la ville, même si elles partagent les mêmes conceptions architecturales. Parmi les facteurs à surveiller lors de l’évaluation d’un quartier, notons:
- Proximité des écoles à proximité, le cas échéant
- De l'eau, des lacs ou des plages
- Parcs ou espaces communs
- La proximité des autoroutes ou des viaducs
- Bâtiments abandonnés, voies ferrées, bâtiments industriels
D'autres facteurs externes peuvent jouer un rôle dans l'évaluation, tels que les niveaux de pollution sur le bien et dans les environs.
Annonces vendues récemment
Passez en revue la valeur de la propriété et le coût par pied carré. Les annonces récemment vendues peuvent aider à fournir un point de départ pour la valeur des maisons dans la région. Bien que les maisons se vendent à des prix différents en fonction de leurs caractéristiques et du marché au moment de la vente, l'examen de la valeur des propriétés et des ventes récentes constitue un bon point de départ ou un bon chiffre de référence.
Caractéristiques de la maison à vendre avec des semblables
Une maison doit être comparée à des propriétés qui ont le même nombre de chambres, garages et salles de bain. La comparaison devrait inclure les maisons d'environ la même superficie en carrés sur des parcelles de terrain de la même taille.
Âge et état des maisons
Comparez la maison avec des maisons du même âge et, dans le cas d'une maison plus ancienne, si elle a besoin d'une mise à niveau. L'état général de la maison peut influer considérablement sur une évaluation. Par exemple, deux maisons peuvent être de la même conception, avec le même nombre de pièces, mais une des maisons peut nécessiter des réparations. Il pourrait y avoir des dégâts de termites, des problèmes de plomberie ou de toiture qui doivent être remplacés ou réparés. Toute amélioration requise affecterait la valeur de la propriété, même si elle comportait des caractéristiques comparables.
Calculer un prix moyen par pied carré
Une fois que les maisons ayant des caractéristiques, des âges et des zones géographiques similaires sont compilées, prenez chacun de leurs prix de vente et divisez-les par leur superficie en pieds carrés. Le résultat donnera le coût au pied carré basé sur les maisons dans l'analyse de comparaison des ventes. Calculez la moyenne du coût par pied carré de toutes les maisons comparables et multipliez ce nombre par la surface de la maison évaluée.
Par exemple, examinons les maisons situées dans la même zone et calculons leur superficie moyenne en pieds carrés. Trois maisons dans la région ont été vendues récemment et ont été énumérées comme suit:
- 300 000 $ avec 3 500 pieds carrés et un prix au mètre carré de 85, 70 $ (300 000/3 500)
- 285 000 $, avec 2 800 pieds carrés et un prix au mètre carré de 101, 78 $
- 232 000 $ avec 2 500 pieds carrés et un prix au mètre carré de 92, 80 $
- Le prix moyen par mètre carré pour les trois propriétés est de 93, 42 $ ou ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = 280, 28 $) / 3)
La maison évaluée a une superficie de 2 600 pieds carrés et lorsque nous multiplions la surface moyenne des maisons comparables, nous obtenons un montant estimé de 242 892 $ (ou 93, 42 $ * 2 600). L'analyse devrait fournir une valeur raisonnable pour la maison.
Bien entendu, de nombreuses autres fonctionnalités pourraient augmenter la valeur de la maison. Cependant, une analyse comparative des ventes n'est pas une science exacte, car la valeur d'une maison est quelque peu subjective, ce qui signifie qu'une famille pourrait y trouver plus de valeur qu'une autre et augmenter son offre. Comme indiqué plus haut, des facteurs extérieurs tels que la conjoncture économique, le marché du travail et l'état du marché immobilier jouent tous un rôle important dans la vente ou la durée de vente d'une maison.