Baux simples, doubles ou triples nets: quelle est la différence?

Un bail net est un bail immobilier dans lequel un locataire paie une ou plusieurs dépenses supplémentaires. Ils comprennent généralement les taxes foncières, les primes d'assurance de biens ou les coûts de maintenance et sont souvent utilisés dans l'immobilier commercial. Il existe trois types de base de contrats de location nets: les contrats de location simples, doubles et triples.

Un bail net unique oblige le locataire à payer uniquement les taxes foncières en plus du loyer. Avec un bail double net, le locataire paie le loyer plus les taxes foncières ainsi que les primes d'assurance. Un bail triple net, également appelé bail NNN ou net-net-net, oblige le locataire à payer le loyer ainsi que les trois frais supplémentaires.

Les loyers sont généralement moins élevés avec les contrats de location nets que les contrats de location traditionnels: plus le locataire doit supporter de dépenses, plus le loyer de base du locateur est facturé. Mais les baux triple net sont généralement des baux cautionnables, ce qui signifie qu'un locataire ne peut pas revenir en arrière car les coûts, notamment d'entretien, peuvent être plus élevés.

Baux nets uniques

Les contrats de location simples, souvent appelés contrats de location nets ou N, ne sont pas aussi courants dans le monde de la location. Dans un bail comme celui-ci, le propriétaire transfère un montant minimal de risque au locataire, qui paie les taxes foncières. Cela signifie que toutes les autres dépenses, telles que les assurances, l'entretien, les réparations et les services publics, sont à la charge du propriétaire. Le propriétaire est également responsable de tout entretien et / ou réparation devant être effectué au cours de la location au sein de la propriété.

Les locataires d’un même bail net paient un loyer légèrement inférieur à celui d’un bail standard en raison du coût supplémentaire des taxes foncières. Mais un loyer plus élevé n'atténue en rien la responsabilité du locateur de maintenir ces dépenses à jour. Par exemple, un locataire peut manquer ou effectuer des paiements en retard à la municipalité, ce qui signifie que le propriétaire est responsable pour lui. Cela peut entraîner des amendes et / ou des frais supplémentaires. C'est pourquoi la plupart des propriétaires incluent les taxes foncières dans les paiements de loyer. Ils préfèrent que le paiement passe par eux afin de savoir que les taxes sont payées à temps et dans le montant exact.

Baux Double Net

Les baux doubles nets sont particulièrement populaires dans l'immobilier commercial. Dans un bail comme celui-ci, le locataire paie les taxes foncières et les primes d'assurance en plus du loyer. Le loyer de base à payer pour l'espace lui-même est généralement inférieur en raison des frais supplémentaires que le locataire doit supporter. Tous les frais d’entretien, en revanche, restent à la charge du propriétaire, qui les paie directement.

Dans les grands complexes commerciaux comptant plus d'un espace disponible à la location, tels que des centres commerciaux et de vastes complexes de bureaux, les locataires peuvent avoir une superficie différente de celle de leurs voisins. Ainsi, les propriétaires attribuent généralement aux locataires les taxes et les frais d'assurance proportionnellement en fonction de la quantité d'espace loué.

À l'instar du bail net unique, les propriétaires devraient se voir transférer les paiements supplémentaires, afin de pouvoir les payer à la municipalité et à la compagnie d'assurance. Bien que le bail du locataire comprenne ces paiements, le nom du locateur figure sur la facture de taxes et d'assurance, ce qui signifie qu'il en est le responsable ultime. En faisant payer ces frais directement au locataire, le locateur peut éviter les problèmes liés aux paiements tardifs ou manqués des locataires, ce qui pourrait entraîner des frais supplémentaires.

Les baux doubles nets, également appelés baux nets nets ou NN,

Baux Triple Net

Le bail triple net dégage le propriétaire du plus grand risque de tout bail net. Cela signifie que même les coûts d'entretien et de réparation de la structure doivent être payés par le locataire, en plus du loyer, des taxes foncières et des primes d'assurance. Étant donné que ces frais supplémentaires sont transférés au locataire, le locateur facture généralement un loyer de base moins élevé.

Lorsque les coûts de maintenance sont plus élevés que prévu, les locataires louant un bail triple net tentent souvent de se dégager de leur bail ou d’obtenir des concessions de loyers. Pour éviter cela, de nombreux propriétaires préfèrent utiliser un bail net cautionnable. Il s’agit d’un type de bail triple net qui ne peut être résilié avant sa date d’expiration. En outre, le montant du loyer ne peut être modifié pour quelque raison que ce soit, y compris une augmentation inattendue et importante des coûts accessoires.

Les locateurs peuvent préférer utiliser un bail net cautionnable, car les locataires peuvent tenter de se dégager d'un coûteux bail triple net.

Les baux triple net peuvent augmenter les frais de fonctionnement du locataire, ils peuvent être responsables des franchises sur les polices d'assurance et ils peuvent également être tenus responsables de tout dommage à la propriété qui n'est pas couvert par la compagnie d'assurance.

La plupart des baux triples nets sont des baux à long terme d'une durée supérieure à 10 ans et comprennent généralement des concessions pour des augmentations de loyer. Ils sont également appelés contrats de location net-net-net ou NNN dans le secteur de l'immobilier. (Pour une lecture connexe, voir: Quels types de biens immobiliers utilisent des baux triple net (NNN)?)

Points clés à retenir

• Les loyers nets impliquent des locataires payant une ou plusieurs dépenses supplémentaires dans le secteur de l'immobilier commercial.
• Dans un bail unique net, le locataire paie un loyer de base inférieur en plus des taxes foncières.
• Les baux doubles nets incluent les taxes foncières et les primes d’assurance avec le loyer de base.
• Les baux triple net comprennent les taxes foncières, les frais d’assurance et d’entretien, ainsi que le loyer de base.
• Les locataires peuvent essayer de se dégager des baux triple net en raison des coûts élevés qui y sont associés. Les propriétaires utilisent donc généralement un bail net cautionnable.

Considérations particulières

Lors de la conclusion de tout type de contrat de location, le locataire doit tenir compte du fait que leurs paiements de loyer, qu’ils incluent des frais supplémentaires ou une note, peuvent augmenter. Un propriétaire peut augmenter le loyer en raison des augmentations légales autorisées par les gouvernements locaux. Mais le loyer peut également augmenter en raison de révisions d'impôt foncier ou de l'augmentation des primes d'assurance.

Mais il y a des alternatives. Si l'option leur est donnée, les locataires peuvent envisager de signer un contrat de location brut, qui applique un taux de location uniforme. Ce montant couvre les frais d’espace ainsi que les frais supplémentaires éventuels. Le propriétaire reste donc responsable du paiement des taxes foncières, des primes d’assurance et des frais d’entretien. Il couvre ces coûts en les incorporant dans le loyer facturé à son locataire.

Par exemple, si le loyer annuel est de 10 000 dollars et qu'il estime les coûts supplémentaires à 3 000 dollars, le loyer effectif facturé au locataire est de 13 000 dollars par an. Bien que les baux traditionnels soient plus courants que les baux nets, ils présentent plus de risques pour le propriétaire, qui doit absorber toute augmentation inattendue des dépenses supplémentaires. C'est pourquoi certains propriétaires préfèrent utiliser un type de bail net, en transférant tout ou partie de ce risque au locataire.