Déductions fiscales sur les intérêts hypothécaires

Introduite avec l'impôt sur le revenu en 1913, la déduction fiscale des intérêts hypothécaires est devenue la déduction fiscale préférée de millions de propriétaires américains. Nous examinons ici les règles existantes derrière cette déduction, ainsi que les nouvelles modifications résultant de la législation fiscale de décembre 2017.

Obtenir des déductions: Qui est admissible?

Dans la plupart des cas, tous les intérêts hypothécaires jusqu'à un certain niveau de prêt peuvent être déduits des impôts fédéraux américains, à condition que le propriétaire respecte les conditions suivantes:

• Il ou elle remplit le formulaire 1040 et énumère les déductions à l’annexe A.
• Il est légalement responsable du prêt - vous ne pouvez pas déduire d'intérêts si vous effectuez un paiement sur le prêt d'une autre personne.
• Il ou elle a effectué le paiement sur une maison qualifiée.

Dette d'acquisition par opposition à une dette en actions: grande différence fiscale

Bien entendu, les déductions étant réglementées par le gouvernement, les règles ne sont jamais aussi simples qu'elles le paraissent à première vue. Deux types de dette génèrent des intérêts déductibles d’impôt. Le premier est la dette contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison. Ce type de dette est appelé "dette d'acquisition". Le deuxième type est une dette contractée à d’autres fins, appelée «dette d’équité» car elle s’appuie sur les capitaux propres de votre propriété. Cette distinction est devenue particulièrement importante depuis l'adoption de la nouvelle législation fiscale en décembre 2017 (voir Impact du projet de loi d'impôt GOP sur vous ).

Le projet de loi comprend des modifications importantes du montant des intérêts que les emprunteurs peuvent déduire sur les prêts hypothécaires et les dettes sur la valeur nette de leur logement, les intérêts ne pouvant être déduits que pour les prêts de 750 000 $ ou moins. En outre, les règles ont changé pour les prêts sur valeur nette qui ne sont pas utilisés comme dette d'acquisition, par exemple pour payer des frais médicaux ou des frais collégiaux plutôt que pour rénover une maison. Voici quelques détails.

• Post-oct. 13 juillet 1987, jusqu'au 16 décembre 2017, dette: les intérêts sur une hypothèque contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison après le 13 octobre 1987 ne peuvent être entièrement déduits que si la dette totale de toutes les hypothèques, y compris de toutes les dettes avec droits acquis, s’élève à 1 million de dollars ou moins pour les couples mariés et à 500 000 $ pour les célibataires ou les couples mariés qui déposent des déclarations séparément.
• Post-Dec. 16 décembre 2017 jusqu'au 31 décembre 2025, dette: les intérêts sur une nouvelle hypothèque contractée pour acheter, construire ou améliorer votre maison ne sont entièrement déductibles que si la dette totale de toutes les hypothèques s'élève à 750 000 $ ou moins pour les couples mariés et à 500 000 $ ou plus. moins pour les célibataires ou les couples mariés qui déposent séparément. (Sont également couverts: les prêts liés à un contrat ayant force obligatoire qui était en vigueur avant le 16/12/17, à condition que l'achat de la maison soit clôturé avant le 1/4/18). L’intérêt sur les anciens prêts - et le nouveau refinancement de ces anciens prêts - reste déductible à 1 million de dollars.
• Dette sur valeur nette après octobre Du 13 décembre 1987 au 16 décembre 2017: Les intérêts sur les prêts hypothécaires de second rang (ou marges de crédit sur valeur nette) contractés pour des raisons autres que l'achat, la construction ou l'amélioration de votre maison doivent totaliser 100 000 $ ou moins pour les couples mariés et 50 000 $ ou moins pour les célibataires ou les couples mariés qui déposent séparément. Ils doivent également totaliser moins que la juste valeur marchande de votre maison moins la valeur de toutes les dettes garanties et de toutes les dettes hypothécaires postérieures au 13 octobre 1987.
• Dette sur valeur nette après octobre 13 1987, jusqu'au 16 décembre 2017: Les intérêts sur les secondes hypothèques (ou les marges de crédit sur valeur nette) contractés pour des raisons autres que d'acheter, de construire ou d'améliorer votre maison ne sont pas du tout déductibles. C'est vrai. même si le prêt initial avait été contracté avant le 16 décembre 2017 et durerait jusqu'au 31 décembre 2025. En théorie, les règles de prêt reviendraient aux règles postérieures à 1987..

Si vous avez réussi à suivre cette logique sans vous embrouiller, vous êtes en bonne forme jusqu'à présent - mais ne commencez pas encore vos déductions. Il y a des stipulations supplémentaires. Même si vous êtes admissible à la déduction en fonction des critères énoncés ci-dessus, vous ne pouvez prendre cette déduction que si votre prêt hypothécaire est classé comme dette garantie, ce qui signifie que votre maison doit servir de garantie pour la dette. S'il s'agit d'une dette non garantie, il s'agit d'un prêt personnel et les intérêts y afférents ne sont pas déductibles.

La définition de 'maison'

Le prochain obstacle que vous devez franchir est de vous assurer que votre propriété est une "maison qualifiée". Afin de répondre à cette définition, la propriété doit disposer d’installations pour dormir, faire la cuisine et des toilettes. Les articles répondant à cette définition peuvent inclure votre résidence principale, une résidence secondaire, un condominium, une maison mobile, une roulotte ou un bateau.

Si votre maison est une résidence secondaire, vous pouvez déduire les intérêts d’une seule maison secondaire. Vous devez utiliser cette propriété au moins 14 jours pendant l'année. Si votre résidence secondaire est un bien locatif, vous devez l'utiliser plus de 10% du temps que le bien est loué. Si votre bien locatif ne répond pas à ces critères, les intérêts ne peuvent pas être énumérés à l'annexe A, mais doivent plutôt figurer à l'annexe E.

Refinancement

Ces dernières années, la baisse des taux d’intérêt a incité les propriétaires à refinancer leurs emprunts hypothécaires. Le refinancement offre la possibilité de réduire les versements hypothécaires mensuels, de réduire la durée du prêt ou les deux. Lorsque le refinancement est effectué sans endettement supplémentaire, tous les intérêts générés par l’hypothèque restent déductibles des impôts. Lorsque les propriétaires utilisent leur maison comme une tirelire et le refinancent afin de prendre des fonds propres pour générer de l'argent de poche - autrement dit, pour des raisons autres que d'acheter, de construire ou d'améliorer leurs maisons - le règlement relatif à la dette sur la valeur nette du logement après le 13 octobre 1987 appliquer: Vous ne pouvez déduire des intérêts que sur 100 000 $ ou moins, etc., en fonction de votre statut fiscal. (Pour plus d'informations à ce sujet, lisez When (and When Not) pour refinancer votre hypothèque .)

Le prouver à l'IRS

En cas de vérification par l'Internal Revenue Service, vous devez disposer d'une copie du formulaire 1098, Déclaration des intérêts hypothécaires, qui doit être fourni chaque année par le cabinet qui détient votre prêt hypothécaire. Si vous payez votre versement hypothécaire à une personne, vous devrez fournir le nom, le numéro de sécurité sociale et l'adresse du titulaire de l'hypothèque, en plus du montant des intérêts versés. (Pour en savoir plus, voir Surviving the IRS Audit .)

Le résultat final

La déduction de l’impôt sur les intérêts hypothécaires est chérie par les propriétaires et méprisée par les partisans de la réforme de l’impôt sur le revenu. Les défenseurs de l'impôt uniforme préconisent la suppression de cette déduction et, depuis de nombreuses années, les législateurs américains des deux côtés de l'allée discutaient de divers régimes de réforme fiscale impliquant généralement la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires. Il a survécu, sous forme diminuée, dans le compte de taxes de 2017. Ce qui se passe ensuite reste à voir

Pour en savoir plus, consultez Comprendre la structure de paiement hypothécaire .