Règles fiscales pour la location de votre maison de vacances

Les propriétaires de maisons de vacances peuvent choisir de louer leurs propriétés pour compenser les frais de propriété ou pour générer des revenus. En fonction du nombre de jours de location d'une propriété chaque année, le propriétaire peut avoir droit à certains avantages fiscaux qui peuvent aider à rendre la propriété d'une maison de vacances plus abordable. Comprendre à l'avance les règles fiscales peut aider les propriétaires de maisons de vacances à profiter d'avantages fiscaux et à éviter toute surprise au moment de l'impôt.
VOIR: Procédure pas à pas pour les vacances

Règle de 14 jours ou 10%
Les avantages fiscaux auxquels un propriétaire peut avoir droit dépendent du nombre de jours de location de la propriété chaque année et du temps que le propriétaire consacre à la maison. Si la maison de vacances est utilisée exclusivement pour le plaisir personnel du propriétaire (et qu'elle n'est pas louée à aucun moment de l'année), le propriétaire peut généralement déduire les taxes foncières et les intérêts sur un prêt hypothécaire. À l'instar d'une résidence principale, les coûts liés à l'assurance, à l'entretien et aux services publics ne peuvent être amortis.

Si la maison est utilisée à des fins de location, le propriétaire appartiendra à l'une des trois catégories suivantes.

Propriété louée pour 14 jours ou moins chaque année
Selon la législation fiscale, une propriété de vacances peut être louée jusqu'à deux semaines (14 nuits) par an sans qu'il soit nécessaire de déclarer les revenus locatifs. Dans ce cas, la maison est toujours considérée comme une résidence personnelle afin que le propriétaire puisse déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières de l'annexe A conformément aux règles habituelles relatives à la résidence secondaire. Cependant, le propriétaire ne peut déduire aucune dépense en tant que loyer.

Cet allégement fiscal est parfois appelé «exemption pour les maîtres», car les propriétaires proches du club de golf Augusta peuvent gagner jusqu'à 20 000 $ en louant leur maison pendant le tournoi annuel - sans avoir à déclarer le revenu dans leurs déclarations de revenus.

Le propriétaire loue la propriété pendant 15 jours ou plus et l'utilise pendant moins de 14 jours.
Dans ce cas, la propriété est considérée comme un bien locatif et les activités de location sont considérées comme une entreprise. Tous les revenus de location doivent être déclarés à l'IRS et le propriétaire peut déduire certaines dépenses de location, notamment:

• Frais payés aux administrateurs de biens
• Les primes d'assurance
• Les frais d'entretien
• Intérêts hypothécaires
• Impôts fonciers
• Utilitaires
• Dépréciation

Le montant des frais de location pouvant être déduits est basé sur le pourcentage de jours de location de la maison de vacances (appelé "jours de location"). Ceci est calculé en divisant le nombre de jours de location de la maison par le nombre total de jours d'utilisation de la maison (jours de location plus jours d'utilisation personnelle). Par exemple, si une maison de vacances comptait 120 jours d'utilisation et que 100 de ces jours étaient des jours de location, 83% des dépenses (100 jours de location / 120 jours d'utilisation au total) peuvent être déduits des revenus de la location (la partie de location des dépenses excédant le revenu locatif ne peuvent être déduites). Le propriétaire ne pourrait pas déduire les 17% restants des frais de location.

En plus de déduire les frais de location, les propriétaires peuvent déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes par an, en fonction du revenu brut ajusté (AGI) du propriétaire. Des pertes passives peuvent être radiées si le propriétaire gère lui-même le bien. .

VOIR: Propriétés locatives: vache à lait ou mine?

Le propriétaire utilise la propriété pendant plus de 14 jours ou 10% du nombre total de jours de location du logement.
Si le nombre de jours personnels dépasse 14 jours ou 10% du nombre de jours de location du logement (le montant le plus long des deux prévalant), l'IRS considère le bien comme une résidence personnelle et la perte de loyer ne peut être déduite. Les frais de location, jusqu’à concurrence des revenus locatifs, ainsi que les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires peuvent toujours être déduits.

Étant donné que le délai de 14 jours peut avoir un effet considérable sur les taxes, il est important de garder une trace précise et de documenter les jours d'utilisation personnelle par rapport aux jours utilisés pour les réparations et la maintenance. Selon l'IRS, toute journée passée à "travailler de manière substantielle-complète à réparer et entretenir (sans améliorer) votre propriété" n'est pas considérée comme une journée d'utilisation personnelle. Ne comptez pas cette journée comme une journée d'utilisation personnelle, même si les membres de votre famille utiliser la propriété à des fins récréatives le même jour. "

Le résultat final
Les propriétaires qui louent des maisons de vacances peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, rendant ainsi une résidence secondaire plus abordable. Les lois fiscales prévoient des avantages très différents selon le nombre de jours de location de la propriété chaque année et le nombre de fois où le propriétaire utilise la maison. Les lois fiscales étant compliquées, il peut être utile (et prudent) de consulter un fiscaliste qualifié pour bien comprendre les lois fiscales et déterminer la meilleure approche pour la location de votre maison de vacances.

VOIR: Déductions fiscales pour les propriétaires d'immeubles locatifs