Location à des locataires en vertu de l'article 8?

Si vous investissez dans l'immobilier, en particulier dans une grande région métropolitaine, vous avez peut-être envisagé d'ouvrir vos locations aux locataires de l'article 8. Ce programme fédéral aide les personnes à très faible revenu en subventionnant une partie de leur loyer mensuel. En tant que propriétaire, il existe des avantages et des inconvénients à accepter des bons de logement. Par conséquent, avant de prendre la décision d'entrer sur ce marché de niche et de fournir les logements dont vous avez grand besoin, il est sage de rechercher en détail ce à quoi vous attendre.

Qu'est-ce que la section 8?

La loi de 1974 sur le logement et le développement communautaire a établi le programme de bons de logement, qui modifiait l’article 8 de la loi de 1937 sur le logement. Ce programme aide les locataires à faible revenu en leur fournissant des bons couvrant environ 70% de leur loyer mensuel et de leurs services publics. . Supervisé par le Département du logement et du développement urbain (HUD), la section 8 est administrée par des agences de logement social (PHAs) présentes dans les 50 États. Les PVVIH déterminent l'admissibilité à la section 8 de leur région en fonction du revenu et de la taille de la famille. En général, le revenu d'une famille doit être inférieur au revenu médian de 50% de sa région pour être admissible à l'article 8, mais cela peut varier selon les villes et les États.

La demande de coupons section 8 étant si forte dans de nombreuses régions, la liste d'attente peut être très longue, certaines familles attendant de nombreuses années avant de recevoir de l'aide. Les PHA locales ferment leur liste d'attente lorsqu'elle devient excessive - par exemple, à Los Angeles, la liste d'attente est fermée depuis 2004.

Une fois qu'une famille a reçu son coupon selon l'article 8, il lui appartient de trouver un appartement ou une maison convenable qui accepte les locataires de l'article 8. Les PHA locales disposent normalement de listes de ces propriétés, tandis que des sites Web tels que GoSection8 facilitent la recherche de locations par code postal. Le chèque logement couvre généralement 70% du loyer standard pour cette zone, la famille étant responsable du paiement des 30% restants.

Avantages

1. Le loyer est payé à temps : l'un des plus grands avantages de la location pour les locataires de l'article 8 est d'avoir (70%) de votre loyer payé à temps, chaque mois. Si vous avez eu du mal par le passé à percevoir le loyer de locataires qui n’étaient pas aussi accommodants, vous apprécierez cet avantage. Le gouvernement déposera votre part du loyer directement dans votre compte bancaire le même jour chaque mois.
2. Les locataires ne manquent pas : les listes d’attente étant saturées au maximum dans de nombreuses villes, il est peu probable que vous rencontriez des difficultés pour louer votre logement en vertu de l’article 8. Ceci est particulièrement bénéfique dans les villes où les locations ont tendance à rester vacantes pendant de longues périodes en raison d'un intérêt accru pour l'achat de maisons ou de condos. Pourriez-vous vous permettre de payer plusieurs mois d'hypothèque sans locataire?

Défis

1. Inspections approfondies de la propriété : Avant de pouvoir accepter des locataires, votre propriété doit passer une inspection approfondie par le personnel de HUD. Si votre propriété est jugée insuffisante, vous avez 30 jours pour apporter les corrections nécessaires avant d'être réinspecté. Après l'inspection initiale, votre propriété sera soumise à des inspections répétées, généralement sur une base annuelle.
2. Le loyer est plafonné par la PHA locale : la PHA locale détermine le loyer du marché pour votre unité, qui correspond au maximum que vous pouvez facturer. De plus, le loyer ne peut pas dépasser 40% du revenu d'un locataire potentiel. Cela amène souvent les propriétaires visés à l'article 8 à imputer à leur locataire moins que ce qu'ils pourraient faire avec un locataire ne figurant pas à l'article 8.
3. Expulsions difficiles : Bien que vous ayez le droit d'expulser les locataires de l'article 8 qui ne paient pas leur part du loyer, endommagent la propriété ou créent des difficultés pour les autres locataires, vous devrez suivre la procédure HUD, qui est généralement plus restrictive que la procédure d'expulsion locale. .
4. Problèmes de criminalité potentiels : Certaines études ont montré une relation entre le logement de la section 8 et des niveaux de criminalité plus élevés. Que cela soit vrai ou non, cette hypothèse peut conduire à une valorisation plus faible de votre propriété.

Le résultat final

Que vous soyez nouveau dans le monde de l’investissement immobilier ou ancien, il est probable que vous envisagiez d’ouvrir votre propriété aux locataires de l’article 8. Avant de prendre cette décision, il est prudent de vous armer de la connaissance des avantages et des inconvénients de la location dans ce créneau particulier. Seul vous, avec votre administrateur immobilier, pouvez décider si les avantages l'emportent sur les inconvénients de votre situation particulière. Si vous décidez d'ouvrir votre propriété aux locataires de l'article 8, vous fournissez un logement sûr et sain aux familles dans le besoin.