Taux de capitalisation terminal

Quel est le taux de capitalisation des terminaux?

Le taux de capitalisation final est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention. Le bénéfice net d'exploitation (NOI) attendu par an est divisé par le taux de capitalisation terminal (exprimé en pourcentage) pour obtenir la valeur finale. Les taux de capitalisation des terminaux sont estimés sur la base de données de transaction comparables ou de ce que l'on pense être approprié pour l'emplacement et les attributs d'une propriété particulière.

Comprendre le taux de capitalisation des terminaux

Le taux de capitalisation final est également appelé taux de sortie. Le taux initial d'un bien immobilier est le bénéfice d'exploitation net projeté pour la première année, divisé par son prix d'achat. Le taux de capitalisation final est le NOI projeté de la dernière année (ou de l'année de sortie) divisé par le prix de vente. Si ce taux est inférieur au taux initial, cela signifie généralement que l'investissement immobilier a été rentable.

La plupart des professionnels de l'investissement immobilier s'accordent pour dire qu'il est important de faire correspondre le taux de capitalisation final au taux actuel du marché, en gardant à l'esprit qu'il peut s'avérer plus sûr que le développement accélère un peu le taux de capitalisation final. Une feuille de calcul dynamique peut être utile pour soumettre le projet de développement à des tests de résistance afin d’établir le taux de capitalisation terminale le plus élevé tout en offrant un potentiel de hausse suffisant aux investisseurs.

Les investisseurs immobiliers avisés recherchent des marchés et des types de propriétés pour lesquels les taux de capitalisation boursière devraient baisser, puisqu’un taux de capitalisation final inférieur, par rapport au taux de capitalisation initial, donnera lieu à des gains en capital, en supposant que le résultat net d’exploitation ne diminuer au cours de la période de détention. Certaines des données à prendre en compte incluent des mesures de l'offre et de la demande pour chaque catégorie d'espace, ainsi que pour les services et les dépenses supposés être liés à chaque domaine d'activité.

Bien que l'avenir soit toujours incertain, la fin de chaque période de détention est absolument certaine: les bâtiments vieilliront et les marchés changeront. Il est donc essentiel que tous les investisseurs immobiliers compilent et analysent autant de données que possible pour déterminer avec précision le taux de capitalisation final d'un projet.

Exemple de taux de capitalisation terminal

Un investisseur achète une propriété entièrement occupée pour 100 millions de dollars. Le NOI de première année est estimé à 5, 0 millions de dollars. Le taux initial est donc de 5, 0%. Sept ans plus tard, l'investisseur estime que le taux de capitalisation final est d'environ 4, 0%. Le NOI de l'année dernière, qui a pris en compte la hausse des loyers en cours de route, devrait atteindre 5, 5 millions de dollars (encore une fois, en supposant une occupation complète). La valeur de revente est estimée à 137, 5 millions de dollars (le résultat opérationnel net de 5, 5 millions de dollars est divisé par le taux de capitalisation terminale ou de sortie de 4, 0%).

Points clés à retenir

• Le taux de capitalisation final est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d'un bien à la fin de la période de détention.
• Le taux initial d'un bien immobilier est le bénéfice d'exploitation net projeté pour la première année, divisé par son prix d'achat.
• Si ce taux de capitalisation final est inférieur au taux initial, cela signifie généralement que l'investissement immobilier a été rentable.

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