Propriétés commerciales pour garder le percepteur à la baie

Si vous avez déjà échangé des cartes de baseball avec un ami alors que vous étiez enfant, vous connaissez déjà le principe de base d'un "échange de même nature". Peut-être votre ami a-t-il vraiment aimé José Canseco et souhaitait-il votre carte de recrue Canseco, mais vous soupçonniez sa carrière de mal finir. Vous avez tous deux convenu d'échanger Canseco contre quelques-unes de ses futures cartes de prospect. Vous avez calculé la valeur de votre carte et décidé quelles cartes vous vouliez en retour, puis effectué un échange. Il y a fort à parier que l'IRS n'a pas eu le dessus.

Un échange de même nature (également appelé échange en vertu de l'article 1031) permet aux investisseurs immobiliers de faire la même chose en différant des gains ou des pertes en capital lorsqu'ils achètent ou vendent un bien immobilier. Essentiellement, un échange de même nature vous permet d'échanger des immeubles de placement avec un autre investisseur et de garder le percepteur en attente de l'opération beaucoup plus tard, lorsque la propriété sera finalement vendue au comptant. Bien sûr, le processus n’est pas aussi simple que d’échanger quelques cartes de baseball, mais cet article vous montrera comment faire.

Pourquoi devriez-vous envisager un échange?
La possibilité de différer les obligations fiscales par le biais d'un échange 1031 (nommé en vertu de l'article 1031 du Internal Revenue Code) encourage les investisseurs à rééquilibrer leurs portefeuilles immobiliers et à utiliser à des fins plus rentables les impôts qu'ils auraient normalement dû payer. La capacité de rééquilibrage est particulièrement importante dans l'immobilier car, contrairement aux actions et obligations individuelles, une propriété peut constituer une partie importante de la valeur d'un portefeuille.

En raison de la nature concentrée d'un investissement immobilier, il est important que les gestionnaires de portefeuille aient la possibilité de rééquilibrer leurs portefeuilles et de faire des paris tactiques dans différents secteurs de l'immobilier ou régions d'investissement. Un échange 1031 encourage ce rééquilibrage en permettant aux investisseurs d'entrer et de sortir des expositions immobilières en échangeant une propriété contre une autre sans la charge de devoir immédiatement percevoir l'impôt sur les gains en capital. En utilisant continuellement 1031 bourses lors de l’acquisition et de la cession de propriétés, les investisseurs peuvent différer l’impôt sur les plus-values ​​jusqu’au moment de la liquidation partielle ou totale du portefeuille, lorsqu’une modification favorable est apportée à la législation fiscale ou jusqu’à ce qu’ils aient accumulé suffisamment de pertes en capital pour: compenser l'obligation de gain en capital. (Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la section 1031, consultez la rubrique Transactions immobilières intelligentes .)

Vue d'ensemble
Pour pouvoir bénéficier de ce traitement fiscal, les investisseurs doivent adhérer à certaines exigences et restrictions en ce qui concerne les types de biens qu’ils peuvent échanger, leur emplacement et le calendrier de certains événements clés. La section suivante fournit une description détaillée des différentes exigences, mais il est important de noter qu’une résidence principale n’est pas admissible. Par conséquent, vous ne pourrez malheureusement pas échanger votre condo de banlieue contre une maison de plage à Malibu. (Pour en savoir plus sur la vente d'une résidence personnelle, lisez La vente de votre maison vous laissera- t-elle un choc fiscal? Et est-il vrai que vous pouvez vendre votre maison sans payer d'impôt sur les gains en capital? )

La coordination des éléments nécessaires peut être une tâche plutôt ardue. Pour faciliter les transactions et la documentation nécessaires, les investisseurs sont tenus de faire appel à une chambre de compensation tierce appelée "intermédiaire qualifié" (QI), qui gère tous les fonds liés à l'achat, à la vente et à l'échange de propriétés. Comme les fonds ne passent pas directement dans les comptes du contribuable et que celui-ci n’a jamais le contrôle des liquidités générées par la transaction, l’investisseur a effectivement transféré les gains en capital dans les biens échangés et peut différer l’impôt sur les gains en capital jusqu’à la vente de biens immobiliers pour de l'argent.

L'établissement et l'exécution d'un échange 1031 et le traitement fiscal correspondant à la transaction peuvent être très complexes. La section suivante donnera une description brève et simplifiée des exigences et des étapes nécessaires à l'exécution d'un échange 1031.

Exigences de transaction

Propriétés éligibles
L'échange ne fonctionne que pour des biens d'investissement ou immobiliers. Un immeuble de placement est un bien acheté dans le but de louer et d’obtenir un revenu. Les biens commerciaux appartiennent à une entreprise et sont utilisés par elle. Ils sont inscrits au bilan comme un actif. Tous les biens immobiliers aux États-Unis, qu’ils soient améliorés ou non, sont généralement de même nature. Les biens immobiliers situés hors des États-Unis sont considérés comme des biens "non similaires". La section 1031 ne s’applique pas aux échanges d’inventaire, d’actions, d’obligations, de billets, d’autres titres ou de biens personnels de quelque nature que ce soit. (Pour un aperçu des différents types de biens, consultez notre didacticiel intitulé Explorer les investissements immobiliers et investir dans l'immobilier .)

Les actifs non admissibles et le démarrage
Si la transaction implique des biens ou des liquidités non éligibles (non assimilables), l'investisseur doit alors comptabiliser le gain réalisé sur la vente et payer les impôts en conséquence. En supposant que la valeur de l’un des biens échangés soit supérieure à la valeur de l’autre, les actifs non qualifiés utilisés pour égaliser la valeur entre les échanges sont appelés "boot" et sont toujours soumis à l’impôt sur les gains en capital normal.

Timing
Bien que les transactions ne soient pas nécessairement simultanées, il existe des restrictions sur certains éléments de synchronisation des transactions. Par exemple, pour qualifier une transaction d'échange 1031, un investisseur doit identifier le bien à échanger avant la clôture et le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente du premier actif. En outre, la transaction visant à acquérir le bien de remplacement doit être exécutée dans les 180 jours suivant la vente de la première transaction. Pour la plupart des investisseurs, l’une des tâches les plus difficiles consiste à identifier les actifs de remplacement dans les 45 jours suivant la vente de l’actif remis. Cependant, il est important qu'ils le fassent, car ces restrictions temporelles sont très strictes et que l'IRS n'accorde pas d'extensions.

Intermédiaire Qualifié
En raison de la complexité de ces accords et des exigences et restrictions liées à la bourse, les investisseurs qui la sponsorisent doivent faire appel à un intermédiaire qualifié pour faciliter la transaction. L'intermédiaire qualifié, défini comme une société ayant pour activité à temps plein de faciliter 1031 échanges, ne fournit aucun conseil juridique ou fiscal. Il ne peut s'agir d'une partie commerciale, telle qu'un cabinet de CPA, un avocat ou un agent immobilier ayant entretenu une relation avec la partie imposable dans les 24 mois précédant la première transaction immobilière. De préférence, l’assurance qualité devrait être une entreprise tierce qui n’avait auparavant fourni aucun de ces services à des participants à la transaction.

Le QI fournit divers services de facilitation et sert de pont entre les parties impliquées pour aider à structurer et à exécuter l'échange. Ses tâches incluent:

• Préparer toute la documentation requise et jouer le rôle de centre d’échange d’informations pour s’assurer que toutes les parties appropriées reçoivent la documentation.
• S'assurer que les fonds sont détenus dans un compte bancaire sécurisé et assuré et que tous les décaissements sont effectués sur des comptes bloqués une fois les transactions terminées.
• Soumettre une comptabilité complète des transactions pour les dossiers des contribuables et fournir un formulaire 1099 aux contribuables et à l'IRS documentant toute taxe requise et toute taxe sur les gains en capital payée.

Les règles strictes de l'IRS concernant certaines exigences soulignent la valeur de l'intermédiaire qualifié et l'importance de choisir celui qui convient. L'un des principaux services de QI consiste à garder les participants aux transactions sur la bonne voie et à s'assurer qu'ils répondent aux critères nécessaires pour que les contribuables puissent bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel de leurs bénéfices immobiliers. Il est donc important que les investisseurs recherchent et choisissent soigneusement l'intermédiaire de leurs transactions. (Pour des lectures connexes, consultez Les avantages de faire appel à un avocat spécialisé en immobilier .)

La prochaine section couvrira les échanges multi-propriétés et les règles de base sur lesquelles les investisseurs doivent se conformer.

Échanges de propriétés multiples
Dans un échange de même nature, un investisseur n’est pas tenu de procéder à un échange un à un des propriétés. Plusieurs propriétés peuvent être utilisées des deux côtés de l'échange, à condition que les règles suivantes soient respectées. Ces règles sont communément appelées règles de "trois propriétés", "95%" et "200%".

• La règle des trois biens - Trois biens peuvent être admissibles indépendamment de la valeur marchande.
• La règle des 95% - Un nombre illimité de propriétés peuvent être qualifiées tant que la juste valeur marchande des propriétés reçues à la fin de la période d'échange ne dépasse pas 95% de la JVM cumulée de toutes les propriétés de remplacement potentielles identifiées.
• La règle des 200% - Vous pouvez échanger un nombre quelconque de propriétés à condition que la JVM cumulée des propriétés de remplacement ne dépasse pas 200% de la JVM combinée de toutes les propriétés échangées à la date de transfert initiale.

Bien que l'IRS soit assez flexible en ce qui concerne le nombre d'actifs qu'il permettra d'échanger afin de faciliter le report de l'impôt sur les plus-values, il est très strict quant au moment choisi pour identifier ces propriétés et procéder à l'échange.

Plan de transaction et calendrier
Bien que le plan et le calendrier des transactions pour un échange 1031 puissent devenir extrêmement complexes, certains éléments suivent un format de base et sont similaires pour la plupart des transactions.

1. Initialement, un investisseur souhaitant entrer dans un échange de même nature identifiera le ou les biens à vendre - le "bien abandonné" - et ensuite, avec l'aide de l'intermédiaire, le vendra à un tiers. L'intermédiaire reçoit les fonds en tant que vendeur et sécurise tous les fonds entiercés.
2. Avec les fonds entiercés, l’investisseur dispose de 45 jours pour sélectionner un ou plusieurs «biens de remplacement» pour l’échange, qui doit être acheté auprès d’un tiers vendeur dans les 180 jours suivant la première transaction. L’intermédiaire agit en tant qu’acheteur, sécurise les fonds en séquestre, puis transmet les fonds appropriés au vendeur ou aux vendeurs. (Pour vous aider à trouver un remplaçant, consultez les 10 principales caractéristiques d'un bien locatif rentable et trouvez votre fortune en immobilier commercial .)
3. Ensuite, l’assurance qualité prépare tous les documents comptables du contribuable qui montrent que les fonds sont passés par une chambre de compensation QI et que les comptes du contribuable / investisseur n’ont pas reçu de fonds. Le QI prépare également un formulaire 1099 indiquant les gains en capital générés par la création d'un "boot" non éligible, ainsi que les taxes payées dans le cadre de la transaction, et transmet le formulaire à l'IRS.
4. Finalement, le contribuable déposera le formulaire IRS 8824 avec l’IRS, ainsi que tout autre document similaire requis par l’état dans lequel les propriétés sont situées ou le contribuable réside. En plus de faciliter l'échange, l'intermédiaire qualifié produira également tous les documents d'échange requis par les transactions, tels que les titres de propriété et les contrats immobiliers.

Parce que QI a contrôlé les fonds depuis la vente et l'achat des biens échangés et parce que l'investisseur a reçu un bien au lieu de l'argent pour la vente de l'actif cédé, les gains en capital sont reportés. À l'exception de tout "amorçage", les gains en capital peuvent être différés de manière continue par le biais d'échanges similaires jusqu'à ce que les actifs soient finalement vendus au comptant. À ce stade, les gains en capital accumulés seront imposés selon les méthodes d’imposition en vigueur.

Conclusion
Un échange de même nature pourrait ne pas être aussi facile que les échanges de cartes de baseball de votre jeunesse, mais il vous permet d'échanger vos propriétés d'investissement et de garder le percepteur d'impôts hors de la transaction. En participant continuellement à ces échanges, les investisseurs peuvent effectuer des transferts de biens immobiliers afin d’augmenter ou de réduire leur exposition à certains secteurs de l’immobilier, tout en différant les gains en capital jusqu’à ce que les biens soient finalement vendus au comptant. Une fois que vous avez compris les règles du jeu, c’est un excellent moyen de rééquilibrer efficacement votre portefeuille immobilier.

Pour en savoir plus sur les stratégies permettant de garder une longueur d’avance sur le fiscaliste, lisez la rubrique Conseils fiscaux pour les investisseurs individuels et Conseils fiscaux de fin d’année .