4 façons d'évaluer un bien immobilier locatif

Il existe plusieurs questions que les investisseurs se posent eux-mêmes lorsqu'il s'agit d'investir leur argent durement gagné. Combien rapportera l'investissement? Combien ça coûte? Mais plus important encore, les investisseurs devraient se préoccuper de sa valeur. Cela est particulièrement vrai lorsque vous envisagez d'acheter un immeuble de placement.

Les revenus tirés des biens liés aux investissements ont atteint un record historique. Les loyers constituent une source de revenus de plus en plus importante et constituent un moyen stable de gagner de l'argent. Mais avant d'entrer dans le jeu de la location immobilière, comment fait-on pour faire des évaluations?

Poursuivez votre lecture pour découvrir certaines des manières les plus courantes d’évaluer des biens locatifs de haut niveau.

Points clés à retenir

• Déterminer le coût et la rentabilité d'un immeuble de placement est tout aussi important que de déterminer sa valeur.
• Les investisseurs peuvent utiliser la méthode de comparaison des ventes, le modèle de détermination du prix des immobilisations, la méthode des revenus et la méthode des coûts pour déterminer la valeur des propriétés.
• Il n'y a pas de solution universelle, il est donc peut-être nécessaire d'appliquer une combinaison de ces facteurs.

4 façons de valoriser un bien immobilier locatif

L'approche de comparaison des ventes

L’approche de comparaison des ventes (SCA) est l’une des formes les plus reconnaissables d’évaluation de l’immobilier résidentiel. C'est la méthode la plus largement utilisée par les évaluateurs et les agents immobiliers lorsqu'ils évaluent des propriétés. Cette approche est simplement une comparaison de maisons similaires qui ont été vendues ou louées localement sur une période donnée. La plupart des investisseurs voudront consulter un SCA sur une période de temps significative afin de détecter toute tendance potentiellement émergente.

Le SCA s'appuie sur des attributs ou des fonctionnalités pour attribuer une valeur de prix relative. Ces valeurs peuvent être basées sur certaines caractéristiques telles que le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, de garages et / ou d’allées de garage, de piscines, de terrasses, de cheminées - tout ce qui rend une propriété unique et se démarque. Le prix au pied carré est une mesure commune et facile à comprendre. les investisseurs peuvent utiliser pour déterminer où leurs biens devrait être évalué. En d’autres termes, si une maison en rangée de 2 000 pieds carrés loue 1 $ / pied carré, les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à recevoir un revenu équivalent, à condition que des maisons en rangée comparables dans la région s’y intéressent également.

Gardez à l'esprit que SCA est un peu générique, c'est-à-dire que chaque maison a un caractère unique qui n'est pas toujours quantifiable. Les acheteurs et les vendeurs ont des goûts et des différences uniques. Le SCA est censé être une base de référence ou une opinion raisonnable, et non un prédicteur ou un outil d'évaluation idéal pour l'immobilier. C'est aussi une méthode qui devrait être utilisée pour comparer des maisons relativement similaires. Donc, ça ne marche pas si vous voulez valoriser la propriété qui vous intéresse, c'est-à-dire 2 000 pieds carrés avec un garage, une piscine, six chambres et cinq salles de bain complètes avec une autre propriété qui a la moitié du nombre de chambres, pas de piscine et est seulement 1200 pieds carrés.

Il est également important que les investisseurs fassent appel à un évaluateur agréé ou à un agent immobilier pour effectuer une analyse comparative des marchés. Cela atténue le risque d'évaluation frauduleuse, qui s'est généralisée lors de la crise immobilière de 2007.

Le modèle d'établissement des prix des immobilisations

Le modèle d'évaluation des actifs immobilisés (CAPM) est un outil d'évaluation plus complet. Le MEDAF présente les concepts de risque et de coût d’opportunité s’appliquant à l’investissement immobilier. Ce modèle examine le retour sur investissement potentiel tiré des revenus locatifs et le compare à d'autres investissements sans risque, tels que les obligations du Trésor américain ou d'autres formes d'investissement dans l'immobilier, tels que les fiducies de placement immobilier (REIT). .

En résumé, si le rendement attendu d'un investissement sans risque ou garanti dépasse le retour sur investissement potentiel des revenus locatifs, il est tout simplement insensé sur le plan financier de prendre le risque d'un bien locatif. En ce qui concerne les risques, le MEDAF prend en compte les risques inhérents à la location d'un bien immobilier.

Par exemple, tous les immeubles locatifs ne sont pas identiques. L'emplacement et l'âge de la propriété sont des considérations clés. Louer une propriété plus ancienne signifie que les propriétaires vont probablement engager des frais d'entretien plus élevés. Une propriété à louer dans une zone à forte criminalité nécessitera probablement davantage de précautions de sécurité qu'une location dans une communauté fermée.

Ce modèle suggère de prendre en compte ces risques avant de considérer votre investissement ou d'établir une structure de prix de location. CAPM vous aide à déterminer le rendement que vous méritez pour mettre votre argent en péril.

L'approche du revenu

L'approche du revenu se concentre sur ce que le revenu potentiel pour les biens locatifs rapporte par rapport à l'investissement initial. La méthode du revenu est fréquemment utilisée pour les investissements immobiliers commerciaux.

La méthode du revenu est fréquemment utilisée pour les investissements immobiliers commerciaux.

La méthode du revenu repose sur la détermination du taux de capitalisation annuel d’un investissement. Ce taux correspond au revenu annuel projeté du multiplicateur de loyer brut divisé par la valeur actuelle de la propriété. Ainsi, si un immeuble de bureaux coûte 120 000 dollars à l'achat et que le revenu mensuel attendu de la location est de 1 200 dollars, le taux de capitalisation annuel attendu est le suivant:

14 400 (1 200 $ x 12 mois) 120 120 000 $ = 0, 12 ou 12%

C'est un modèle très simplifié avec peu d'hypothèses. Plus que probablement, il y a des intérêts débiteurs sur une hypothèque. En outre, les revenus locatifs futurs pourraient avoir plus ou moins de valeur dans cinq ans qu’aujourd’hui.

De nombreux investisseurs connaissent la valeur actuelle nette de l'argent. Appliqué à l'immobilier, ce concept est également appelé flux de trésorerie actualisé. Les dollars reçus à l’avenir sont soumis aux risques inflationniste et déflationniste, et sont présentés en valeur actualisée pour en tenir compte.

Méthode du multiplicateur de loyer brut

Cette approche valorise un bien locatif en fonction du loyer qu'un investisseur peut percevoir chaque année. C'est un moyen rapide et facile de déterminer si une propriété vaut l'investissement. Ceci, bien sûr, est avant d’envisager les taxes, assurances, services publics et autres dépenses associées à la propriété, il devrait donc être pris avec un grain de sel.

Bien que cela puisse ressembler à l'approche du revenu, l'approche du loyer brut (GRM) n'utilise pas le revenu net d'exploitation comme taux de capitalisation, mais le loyer brut à la place. Le taux de capitalisation du multiplicateur de loyer brut est supérieur à un, tandis que le taux de capitalisation de l'approche du revenu est une valeur en pourcentage. Afin de pouvoir comparer les pommes avec les pommes, vous devez consulter les GRM et les revenus locatifs d’autres propriétés similaires à celle qui vous intéresse.

Supposons un immeuble commercial vendu dans le quartier que vous recherchez à 500 000 $, avec un revenu annuel de 90 000 $. Pour calculer son GRM, nous divisons le prix de vente par le revenu locatif annuel: 500 000 $ 90 90 000 $ = 5, 56. Vous pouvez comparer ce chiffre à celui que vous consultez, à condition de connaître son revenu locatif annuel. Vous pouvez connaître sa valeur marchande en multipliant le GRM par son revenu annuel. Si elle est plus élevée que celle vendue récemment, c'est-à-dire pour 500 000 dollars, elle n'en vaut peut-être pas la peine, alors envisagez de passer à autre chose.

L'approche du coût

L’approche par les coûts de la valorisation de l’immobilier stipule que la propriété ne vaut que ce à quoi elle peut raisonnablement être utilisée. Il est estimé en combinant la valeur du terrain et la valeur dépréciée de toute amélioration.

Les évaluateurs de cette école adoptent souvent l’utilisation optimale et optimale pour résumer la méthode du coût des biens immobiliers. Il est fréquemment utilisé comme base pour évaluer les terrains vacants.

Par exemple, si vous êtes un promoteur immobilier qui cherche à acheter 3 acres de terrain dans une zone aride pour le convertir en condominiums, la valeur de ce terrain sera basée sur la meilleure utilisation possible de ce terrain. Si le terrain est entouré de champs de pétrole et que la personne la plus proche habite à une vingtaine de kilomètres, la meilleure utilisation et donc la valeur la plus élevée de cette propriété ne consiste pas à convertir des appartements en appartements, mais peut-être à étendre les droits de forage pour trouver plus de pétrole.

Un autre argument d'utilisation optimale concerne le zonage des propriétés. Si la propriété potentielle n'est pas zonée à des fins résidentielles, sa valeur est réduite, car le promoteur encourra des coûts importants pour obtenir un rezonage. Il est considéré comme le plus fiable lorsqu'il est utilisé sur des structures plus récentes et moins fiable pour des propriétés plus anciennes. C'est souvent la seule approche fiable lorsque l'on examine des propriétés d'utilisation spéciales.

Le résultat final

Il n'y a pas qu'un seul moyen de déterminer la valeur d'un bien locatif. La plupart des investisseurs sérieux examinent les composants de toutes ces méthodes d’évaluation avant de prendre une décision d’investissement concernant les biens locatifs. L'apprentissage de ces concepts d'évaluation de base devrait constituer un pas dans la bonne direction pour entrer dans le jeu de l'investissement immobilier. Ensuite, une fois que vous avez trouvé une propriété pouvant générer un revenu avantageux, recherchez un taux d’intérêt favorable pour votre nouvelle propriété à l’aide d’une calculatrice hypothécaire. L'utilisation de cet outil vous donnera également des chiffres plus concrets à utiliser lors de l'évaluation d'un bien locatif potentiel.