Acte de confiance
Un acte de fiducie, également appelé acte de fiducie, est un document parfois utilisé dans les transactions immobilières aux États-Unis. C'est un document qui entre en jeu lorsqu'une partie a contracté un emprunt auprès d'une autre partie pour acheter une propriété. L'acte de fiducie constitue un accord entre l'emprunteur et le prêteur pour que les biens soient détenus en fiducie par un tiers neutre et indépendant jusqu'au remboursement du prêt.
Bien que les actes de fiducie soient moins courants qu’auparavant, une vingtaine d’États exigent toujours l’utilisation d’un, plutôt que d’une hypothèque, lorsque le financement est lié à l’achat de biens immobiliers.
Les actes de fiducie sont couramment utilisés en Alaska, en Arizona, en Californie, au Colorado, en Idaho, en Illinois, au Mississippi, au Missouri, au Montana, en Caroline du Nord, au Tennessee, au Texas, en Virginie et en Virginie occidentale. Quelques États, tels que le Kentucky, le Maryland et le Dakota du Sud, autorisent l’utilisation à la fois de titres de propriété et d’hypothèques.
Comment fonctionne un acte de confiance
Dans une transaction immobilière, par exemple l’achat d’une maison, un prêteur donne de l’argent à l’emprunteur en échange d’un ou plusieurs billets à ordre liés à un acte de fiducie. Cet acte transfère le titre légal sur le bien immobilier à un fiduciaire impartial, généralement une société avec titre, une société d'entiercement ou une banque, qui le détient en garantie des billets à ordre - garantie du prêt. Le titre en equity - le droit d’obtenir la pleine propriété - reste à l’emprunteur, de même que la pleine utilisation et la responsabilité de la propriété.
Cette situation se poursuit tout au long de la période de remboursement du prêt. Le syndic détient le titre légal jusqu'à ce que l'emprunteur paye la totalité de la dette. Le titre de propriété devient alors l'emprunteur. Si l'emprunteur fait défaut sur le prêt, le syndic prend le contrôle total de la propriété.
Clé à emporter
- Dans les transactions immobilières financées, les actes de fiducie transfèrent le titre légal d'un bien immobilier à une tierce partie, telle qu'une banque, une société fiduciaire ou une société de titres, jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse sa dette au prêteur.
- Les actes de fiducie remplacent les hypothèques dans plusieurs États.
- Investir dans des actes de fiducie peut fournir un flux de revenus à haut rendement.
Acte de confiance vs hypothèque
Les actes de fiducie et les hypothèques sont utilisés à la fois dans les emprunts bancaires et privés pour créer des privilèges sur des biens immobiliers, et les deux sont généralement enregistrés en tant que dette dans le comté où le bien est situé.
Cependant, une hypothèque implique deux parties: un emprunteur (ou débiteur hypothécaire) et un prêteur (ou créancier hypothécaire). En revanche, un acte de fiducie implique trois parties: un emprunteur (ou fiduciaire), un prêteur (ou bénéficiaire) et le fiduciaire. Le syndic est titulaire du privilège au profit du prêteur; en cas de défaillance de l'emprunteur, il lancera et terminera le processus de forclusion à la demande du prêteur.
Contrairement à l'usage courant, une hypothèque n'est pas techniquement un emprunt pour acheter une propriété; c'est un accord qui engage la propriété en garantie du prêt.
Forclusions et actes de confiance
Les hypothèques et les actes de confiance ont des processus de forclusion différents. Une forclusion judiciaire est un processus supervisé par un tribunal appliqué lorsque le prêteur intente une action en justice contre l'emprunteur pour défaut de paiement d'une hypothèque. Le processus prend du temps et coûte cher. En outre, si la vente aux enchères sur les biens saisis ne rapporte pas assez d’argent pour payer le billet à ordre, le prêteur peut former un jugement sur la déficience à l’encontre de l’emprunteur, en justice pour le solde. Toutefois, même après la vente du bien immobilier, l’emprunteur a le droit de rachat: il peut rembourser le prêteur dans un délai déterminé et acquérir le titre de propriété.
En revanche, un acte de fiducie permet au prêteur d’entamer une forclusion non judiciaire plus rapide et moins coûteuse, en contournant le système judiciaire et en se conformant aux procédures décrites dans l’acte de fiducie et la loi de l’État. Si l'emprunteur n'effectue pas le prêt en cours, la propriété est mise aux enchères par le biais d'une vente par le syndic. Le titre est transféré du fiduciaire au nouveau propriétaire par l'acte du fiduciaire après la vente. Lorsqu'il n'y a pas de soumissionnaire lors de la vente du syndic, la propriété revient au prêteur par le biais d'un acte du syndic. Une fois le bien vendu, l’emprunteur n’a plus le droit de le rembourser.
En outre, un fiduciaire a la responsabilité de verser le produit de la vente à l'emprunteur et au prêteur une fois la vente finalisée. Le syndic paiera au prêteur le montant restant sur la dette et paiera à l'emprunteur tout ce qui dépasse ce montant, permettant ainsi au prêteur d'acheter la propriété.
Avantages et inconvénients d'investir dans des actes de fiducie
Les investisseurs à la recherche de rendements juteux s’adressent parfois au secteur immobilier, notamment aux actes de confiance.
En investissant dans un acte de fiducie, l’investisseur prête de l’argent à un promoteur travaillant sur un projet immobilier. Le nom de l'investisseur s'appuie sur l'acte de confiance, en tant que prêteur. L'investisseur perçoit des intérêts sur son emprunt; lorsque le projet est terminé, son principal lui est rendu intégralement. Un courtier en actes de fiducie facilite généralement la transaction.
Avantages
Flux de revenus à haut rendement
Diversification du portefeuille
Les inconvénients
Illiquidité
Pas d'appréciation du capital
Quel type de développeur entre dans cet arrangement? Les banques hésitent souvent à prêter à certains types de développement, tels que les projets commerciaux de taille moyenne - trop petits pour les grands prêteurs, trop gros pour les petits - ou les promoteurs ayant de mauvais antécédents ou trop de prêts. Les prêteurs prudents peuvent également agir trop lentement pour que les développeurs respectent un délai serré pour le début ou la fin d'un projet.
Donc, ces développeurs sont souvent dans une période difficile. Pour ces raisons, les investisseurs ayant un acte de confiance peuvent souvent s'attendre à des taux d'intérêt élevés sur leur argent. Ils peuvent tirer parti de la diversification dans une classe d'actifs différente sans être des experts en construction ou en gestion de biens immobiliers: il s'agit d'un investissement passif.
Les actes de fiducie comportent certains risques et inconvénients. Contrairement aux actions, les investissements immobiliers ne sont pas liquides, ce qui signifie que les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent à la demande. En outre, les investisseurs peuvent s’attendre à ce que l’intérêt généré par le prêt ne suscite aucune appréciation supplémentaire du capital. Les parties investies peuvent exploiter toute divergence juridique dans l'acte de fiducie, en créant des enchevêtrements juridiques coûteux pouvant mettre en danger l'investissement. L’investisseur type peu expérimenté peut rencontrer des difficultés, puisqu’un certain ensemble de compétences est nécessaire pour trouver des développeurs, des projets et des courtiers crédibles et fiables.
Exemple concret d'acte de confiance dans le monde réel
Par exemple, un document abrégé Deed of Trust utilisé dans le comté d’Austin, au Texas, couvre les besoins de la plupart des prêteurs. Le formulaire commence par une définition des termes et des espaces permettant à l'emprunteur, au prêteur et au fiduciaire de remplir leurs noms. Le montant emprunté et l'adresse de la propriété doivent également être renseignés.
Après cette section, le document spécifie ensuite le transfert des droits sur les clauses de propriété et uniformes, notamment:
- Détails sur le paiement du capital et des intérêts
- Fonds d'entiercement
- Liens
- Assurance de biens et entretien des structures
- Occupation de la structure - stipulant que l'emprunteur doit résider dans un délai de 60 jours
Le formulaire inclut également des engagements non uniformes, qui spécifient un manquement ou une violation des termes de l'accord. Il existe également une spécification selon laquelle le prêt dont traite le document n'est pas un prêt sur valeur nette, c'est-à-dire quelque chose dont l'emprunteur recevra de l'argent, le prêt sert à acheter la propriété.
L'acte de fiducie se termine par un espace réservé à la signature de l'emprunteur, ce qu'il doit faire en présence d'un notaire et de deux témoins, qui le signent également.