Ce que vous devez savoir sur les évaluations domiciliaires

Que vous achetiez une maison en utilisant une hypothèque, refinançiez votre hypothèque existante ou que vous vendiez votre maison à une personne autre qu'un acheteur comptant, une évaluation de la maison est un élément clé de la transaction. Que vous soyez acheteur, propriétaire ou vendeur, vous voudrez comprendre comment fonctionne le processus d'évaluation et comment un évaluateur détermine la valeur d'une maison.

Qu'est-ce qu'une évaluation de maison?

Une évaluation est une opinion professionnelle impartiale de la valeur d'une maison. Les évaluations sont presque toujours utilisées dans les transactions d’achat et de vente et couramment utilisées dans les transactions de refinancement. Dans une transaction d'achat et de vente, une évaluation est utilisée pour déterminer si le prix du contrat de la maison est approprié compte tenu de son état, de son emplacement et de ses caractéristiques. Dans une transaction de refinancement, une évaluation garantit au prêteur qu'il ne remet pas à l'emprunteur plus d'argent que la maison n'en vaut.

Les prêteurs veulent s'assurer que les propriétaires n'empruntent pas excessivement pour une propriété, car la maison sert de garantie à l'hypothèque. Si l'emprunteur devait s'abstenir de payer l'hypothèque et entrer dans une saisie immobilière, le prêteur vendra la maison pour récupérer l'argent prêté. L’évaluation aide la banque à se protéger contre les prêts plus qu’elle ne pourrait recouvrer dans le pire des scénarios.

Ce que vous devez savoir sur les évaluations domiciliaires

Le processus d'évaluation et la détermination des valeurs d'évaluation

Étant donné que l'évaluation protège principalement les intérêts du prêteur, celui-ci ordonne généralement l'évaluation. Selon l’Institut d’évaluation, une association d’évaluateurs immobiliers professionnels, un évaluateur qualifié devrait être agréé ou certifié - comme cela est exigé dans les 50 États - et connaître la région. Selon la réglementation fédérale, l'évaluateur doit être impartial et n'avoir aucun intérêt direct ou indirect dans la transaction. Fannie Mae exige des évaluateurs qu'ils certifient qu'ils ont de l'expérience dans l'évaluation de propriétés similaires dans la même zone géographique.

La valeur d'expertise d'une propriété est influencée par les ventes récentes de propriétés similaires et par les tendances actuelles du marché. Les commodités de la maison, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains, la fonctionnalité des plans d'étage et la superficie en pieds carrés sont également des facteurs clés pour évaluer la valeur de la maison. L’évaluateur doit procéder à une inspection visuelle complète de l’intérieur et de l’extérieur et noter toutes les conditions qui nuisent à la valeur de la propriété, telles que les réparations nécessaires.

En règle générale, les évaluateurs utilisent le rapport d’évaluation résidentielle uniforme de Fannie Mae pour les maisons unifamiliales. Le rapport demande à l'évaluateur de décrire l'intérieur et l'extérieur de la propriété, le quartier et les ventes comparables à proximité. L'évaluateur fournit ensuite une analyse et des conclusions sur la valeur de la propriété en fonction de ses observations.

Le rapport doit inclure une carte routière montrant la propriété évaluée et les ventes comparables utilisées; un croquis extérieur du bâtiment; une explication de la façon dont la superficie a été calculée; photographies de la scène de devant, de derrière et de la maison; des photographies extérieures de chaque propriété comparable utilisée; et toute autre information pertinente, telle que des données sur les ventes sur le marché, des registres de terrains publics et des registres de taxes publiques, dont l'évaluateur a besoin pour déterminer la juste valeur marchande de la propriété. Une évaluation coûte plusieurs centaines de dollars et, généralement, l'emprunteur paie ces frais.

Ce que les acheteurs doivent savoir

Lorsque vous achetez une maison et que vous êtes sous contrat, l'évaluation constituera l'une des premières étapes du processus de clôture. Si l'évaluation est égale ou supérieure au prix du contrat, la transaction se déroule comme prévu. Si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, elle peut toutefois retarder ou faire dérailler la transaction.

Les chances ne sont ni vous ni le vendeur que la transaction échoue. En tant qu'acheteur, vous bénéficiez d'un avantage: une évaluation faible peut servir d'outil de négociation pour convaincre le vendeur d'abaisser le prix. La banque ne vous prêtera pas, ni à aucun autre acheteur éventuel, plus que la valeur de la maison. En fait, la valeur maximale est généralement comprise entre 80% et 97%, en fonction du type d’hypothèque et des qualifications de l’emprunteur.

Bien que les évaluations aident les acheteurs à éviter de trop payer pour les maisons, le vendeur peut estimer qu'une évaluation faible est inexacte et hésiter à baisser le prix. Si une mauvaise évaluation est entre vous et l'achat ou la vente de votre maison, cherchez à obtenir un deuxième avis via une autre évaluation réalisée par une personne différente. Les évaluateurs peuvent faire des erreurs ou avoir des informations imparfaites. Mieux encore, présentez un argumentaire factuel en faveur d’une valeur plus élevée pour l’évaluateur initial. Il ou elle peut être d’accord avec vous et réviser l’évaluation.

Ce que les vendeurs à domicile doivent savoir

En tant que vendeur, une évaluation faible, si elle est précise, signifie que vous devrez baisser le prix de votre maison pour la vendre. Tenir pour un acheteur au comptant qui n’exige pas d’évaluation comme condition à la conclusion de la transaction est peu susceptible de vous rapporter un prix de vente plus élevé. Personne ne veut payer trop cher pour une maison.

Malheureusement, les ventes en difficulté récentes dans votre voisinage peuvent réduire la valeur d’évaluation de votre maison. Si vous estimez que la valeur de votre maison a été réduite par les prix de vente des saisies à proximité et des ventes à découvert, vous pourrez peut-être convaincre l'évaluateur que votre maison vaut plus si elle est dans un état nettement meilleur que ces propriétés. Les vendeurs doivent également savoir que les directives fédérales visant à éliminer les valeurs d’évaluation exagérées qui ont contribué à la crise du logement de 2008 entraînent parfois des évaluations inférieures à la juste valeur marchande et peuvent rendre difficiles les contestations faibles.

Que faut-il savoir au sujet du refinancement?

Si vous refinancez une hypothèque conventionnelle, une faible évaluation peut vous en empêcher. La maison doit évaluer un montant égal ou supérieur au montant que vous souhaitez refinancer pour que votre prêt soit approuvé. Toutefois, si votre hypothèque existante est une hypothèque FHA, vous pouvez refinancer sans évaluation via le programme FHA Streamline - une excellente option pour les propriétaires de logements sous-marins.

Le résultat final

Lorsque tout se passe bien, l'évaluation de la maison n'est plus qu'une case à cocher sur la liste de contrôle de clôture. Lorsque la valeur d’évaluation est inférieure aux prévisions, la transaction peut être retardée, voire annulée. Quelle que soit la situation rencontrée dans votre expérience d'achat, de vente ou de refinancement, une compréhension élémentaire du fonctionnement du processus d'évaluation ne peut que jouer en votre faveur, en particulier si vous achetez votre première maison.