Vos rénovations domiciliaires seront-elles rentables?

Le remodelage de certaines zones d'une maison unifamiliale est un excellent moyen pour les propriétaires d'ajouter plus de fonctionnalité et de beauté à une propriété aux frais de quelqu'un d'autre. En choisissant le bon projet pour améliorer votre espace de vie, une partie importante de la dépense peut être répercutée sur les futurs propriétaires sous la forme d'une augmentation de la valeur de la propriété.

Points clés à retenir

• Le remodelage peut augmenter le retour sur investissement d'une maison. Les terrasses en bois, le remplacement des fenêtres et les améliorations apportées à la cuisine et à la salle de bains ont tendance à générer le retour sur investissement le plus élevé.
• Pour le recouvrement des coûts, les projets de rénovation doivent généralement corriger un défaut de conception ou de structure afin de récupérer le coût de la construction.
• Le coût de la rénovation d’immeubles locatifs peut être recouvré lors d’une vente, mais également grâce à l’augmentation des taux de location imposée par les logements mis à jour.
• Les prêts sur valeur nette constituent un moyen de financer des projets de rénovation, car ils permettent de ne payer que les intérêts jusqu'à la vente du bien immobilier et la récupération des coûts.
• Une des plus grandes erreurs de rénovation consiste à améliorer une maison bien au-dessus de la moyenne des maisons voisines. Les prix des maisons ont tendance à refléter les goûts des acheteurs locaux et le montant qu'ils sont disposés à payer.

Que considérer avant de rénover

Le retour sur investissement (ROI) de tout projet de rénovation dépend des caractéristiques du marché local, de l'état du marché immobilier résidentiel lors de la vente du bien immobilier et de la qualité du travail effectué. Historiquement et en moyenne, certains projets, tels que l’ajout d’une terrasse en bois, l’amélioration de la cuisine et de la salle de bains et le remplacement de fenêtres, ont généré le meilleur retour sur investissement, quel que soit l’emplacement de la propriété ou l’état du marché de l’immobilier résidentiel.

Les grandes rénovations ne sont pas toujours meilleures, car dépenser plus ne garantit pas toujours une plus grande création de valeur.

Cependant, à moins que le projet de rénovation soit conçu pour résoudre un problème structurel ou de conception, il est peu probable qu'un propriétaire gagne plus que le coût de la construction. Si le recouvrement des coûts est un facteur aussi important que la jouissance accrue de la mise en valeur de la propriété, les propriétaires doivent alors tenir compte des goûts des acheteurs potentiels avant de décider des projets à poursuivre.

Pour les investisseurs rénovant un bien locatif, le coût de son amélioration peut être recouvré non seulement au moment de la vente, mais également grâce aux taux de location plus élevés imposés par les logements mis à jour.

Néanmoins, les propriétaires doivent faire attention aux projets qu’ils choisissent de réaliser, car les gains de valeur potentiels ne peuvent être réalisés que dans la mesure où il ya des acheteurs disposés à payer pour les rénovations.

Considérez votre emplacement

Lors de l'examen de tout type de projet, il est essentiel de s'assurer que les améliorations apportées sont appropriées au type de logement et à la zone de propriété locale. Une erreur que commettent souvent les propriétaires consiste à améliorer leur maison bien au-dessus de la moyenne des maisons voisines. Les acheteurs sont attirés par certains quartiers en raison des services situés à proximité et du fait que les maisons de ce quartier se vendent dans la fourchette de prix indiquée. Bien qu'une maison améliorée bien au-dessus des maisons voisines puisse toujours recevoir le même niveau d'intérêt que les autres maisons commercialisées, il est peu probable qu'elle obtienne une prime bien au-dessus de la moyenne simplement en raison des améliorations supplémentaires.

Les agents immobiliers sauront quand les augmentations de la valeur en pourcentage sont plus élevées pour les maisons à prix moyen ou inférieur à la moyenne dans un quartier donné, et moins élevées pour les maisons dont le prix est situé au sommet de leurs marchés respectifs. C’est pendant ces périodes d’activité économique accrue et de demande immobilière accrue que les améliorations auront le plus grand impact sur la valeur marchande d’une maison.

Le temps aura également un impact sur la capacité d'une amélioration à augmenter la valeur des propriétés. Les améliorations structurelles ou conceptuelles, telles que l'ajout d'immeubles ou la finition d'espaces bruts, apporteront une valeur ajoutée plus longue que, par exemple, les mises à jour de cuisines et salles de bains ou les améliorations technologiques telles que les nouveaux systèmes de climatisation, ces derniers ayant tendance à devenir obsolètes. heures supplémentaires.

L'emplacement géographique aura également un impact important sur le retour sur investissement le plus rapide ou le plus rentable des projets. Par exemple, le temps d’entretien et le coût des piscines creusées rendent difficile la récupération des coûts d’installation et, dans certains cas, réduisent la valeur globale d’une maison. Toutefois, cela n’est peut-être pas le cas dans les régions du sud des États-Unis, où de longues périodes de temps extrêmement chaud font des piscines un atout précieux pour certains propriétaires.

Comment le gouvernement peut aider

Étant donné que les intérêts hypothécaires sont déductibles de l’impôt sur le revenu, l’Oncle Sam peut aider à subventionner l’amélioration de l’habitat, ce qui rend le coût de la construction encore moins pesant pour les propriétaires.

Pour ceux qui craignent moins le risque, les propriétaires qui ont accumulé des fonds propres suffisants dans leur maison peuvent utiliser des instruments financiers, tels qu'un refinancement ou un prêt sur valeur nette, pour financer leurs projets de construction. En utilisant ces méthodes, les seuls intérêts nécessaires pour mener à bien les projets prévus seraient les paiements d’intérêts nécessaires au maintien des prêts, qui sont dans la plupart des cas déductibles des impôts. Le capital peut être remboursé lorsque la propriété est finalement vendue.

Retour sur investissement du projet

La raison ultime pour entreprendre un projet de réaménagement de maison en tant que propriétaire occupant est le plaisir que procure le fait de vivre dans une maison rénovée. Pour ceux qui espèrent également profiter d'un remodelage, il existe plusieurs sources offrant un aperçu des retombées attendues sur des projets spécifiques. Par exemple, le magazine REALTOR® publie un rapport annuel "Coût / Valeur" qui compare le coût des projets de rénovation courants et montre le retour sur investissement auquel les propriétaires peuvent s'attendre. Ces estimations de retour sur investissement sont basées sur les fondamentaux du marché immobilier résidentiel à l'époque, ainsi que sur le coût moyen de la construction.

Le tableau 1 contient des estimations moyennes nationales, mais les propriétaires peuvent trouver des informations plus spécifiques sur Remodeling Online, proposant les mêmes estimations pour différentes zones géographiques des États-Unis. Ces fourchettes de remboursement moyennes pour les projets de remodelage les plus courants donnent aux vendeurs potentiels de nombreux indicateurs plus grande probabilité de retourner une grande partie du coût du projet à la vente Les différentiels de recouvrement moyens s'expliquent par l'ampleur et la qualité du travail effectué, les projets plus petits et moins utiles se situant dans la partie inférieure de la plage.

Source: Rénovation en ligne

Les améliorations, telles que le réaménagement des bureaux et des chambres à coucher, ont présenté les plages de récupération les plus grandes, de 50 à 70%. Le large écart est dû aux différences dans la taille des rénovations et à l’importance de la pièce pour la conception générale de la maison, telle que la chambre à coucher par rapport à la suite principale. (Pour une lecture connexe, voir "6 éléments qui, à votre avis, ajoutent une valeur à votre maison - mais que vous ne faites pas")

Le résultat final

Lorsqu'ils envisagent un projet de rénovation, les propriétaires doivent prendre en compte la valeur qu'ils tireront du projet par rapport à tout recouvrement des coûts pouvant être généré par une vente. Toutefois, lorsqu'ils envisagent deux changements tout aussi utiles, les propriétaires doivent rechercher les guides immobiliers locaux afin de déterminer les projets les plus susceptibles de s'autofinancer. N'oubliez pas que plus gros n'est pas toujours meilleur et que dépenser plus ne garantit pas toujours un plus grand degré de création de valeur. Les prix des logements refléteront toujours les goûts des acheteurs locaux et les montants que ces derniers sont disposés à payer dans un quartier ou un lotissement particulier.