5 types de REIT et comment investir dans ceux-ci

Les fiducies de placement immobilier (FPI) sont une considération clé lors de la construction de tout portefeuille d’actions ou de titres à revenu fixe. Ils offrent une plus grande diversification, des rendements totaux potentiellement plus élevés et / ou un risque global plus faible. En bref, leur capacité à générer un revenu de dividendes parallèlement à une appréciation du capital en fait un excellent contrepoids aux actions, aux obligations et aux liquidités.

Les FPI possèdent et / ou gèrent généralement des immeubles commerciaux générant des revenus, qu'il s'agisse des immeubles eux-mêmes ou des hypothèques sur ces immeubles. Vous pouvez investir dans les sociétés individuellement, par le biais d'un fonds négocié en bourse ou d'un fonds commun de placement. Il existe de nombreux types de FPI disponibles.

Nous examinons ici quelques-unes des principales catégories de FPI et leurs rendements historiques. À la fin de cet article, vous devriez avoir une meilleure idée quand et quoi acheter.

Points clés à retenir

• Utiliser des FPI pour investir dans l'immobilier peut diversifier votre portefeuille, mais les FPI ne sont pas toutes créées de manière égale.
• Certaines FPI investissent directement dans des biens immobiliers, générant des revenus locatifs et des frais de gestion. D'autres investissent dans des dettes immobilières, à savoir des hypothèques et des titres adossés à des créances hypothécaires.
• En outre, les FPI ont tendance à se concentrer sur un secteur spécifique d’immeubles, par exemple les centres commerciaux ou les centres commerciaux, les hôtels et centres de villégiature ou les établissements de santé et les hôpitaux.

Rendements historiques des FPI

Les fiducies de placement immobilier sont historiquement l’une des classes d’actifs les plus performantes disponibles. L'indice FTSE NAREIT Equity REIT est ce que la plupart des investisseurs utilisent pour évaluer la performance du marché immobilier américain. Entre 1990 et 2010, le rendement annuel moyen de l'indice était de 9, 9%, juste derrière les sociétés à capitalisation moyenne, soit 10, 3% par an en moyenne sur la même période.

En comparaison, les actifs à revenu fixe ont généré des rendements annuels de 7% et les produits de base, à peine 4, 5% par an. L'immobilier a enregistré la pire performance de huit classes d'actifs en deux ans à peine sur 20. Les titres à revenu fixe, en revanche, ont affiché la pire performance six fois au cours de la même période de 20 ans.

Plus récemment, la moyenne triennale des FPI entre mars 2013 et mars 2016 était conforme aux moyennes des 20 dernières années, atteignant 10, 76% au cours de cette période. Historiquement, les investisseurs à la recherche de rendement ont mieux réussi à investir dans l'immobilier que les titres à revenu fixe, la classe d'actifs traditionnelle utilisée à cette fin. Un portefeuille soigneusement construit doit prendre en compte les deux.

5 types de REIT et comment investir dans ceux-ci

FPI de détail

Environ 24% des investissements des FPI sont investis dans des centres commerciaux et des magasins indépendants. Cela représente l'investissement le plus important par type en Amérique. Quel que soit le centre commercial que vous fréquentez, il appartient probablement à une société de placement immobilier. Lorsqu’on envisage un investissement dans l’immobilier de commerce de détail, il faut d’abord se pencher sur le secteur de la vente au détail lui-même. Est-ce que la situation financière est saine à présent et quelles sont les perspectives d'avenir?

Il est important de se rappeler que les FPI de détail gagnent de l'argent grâce au loyer qu'ils facturent aux locataires. Si les détaillants rencontrent des problèmes de trésorerie en raison de faibles ventes, il est possible qu'ils retardent voire échouent leurs paiements mensuels, en aboutissant éventuellement à la faillite. À ce stade, un nouveau locataire doit être trouvé, ce qui n’est jamais facile. Par conséquent, il est crucial que vous investissiez dans des REIT avec les locataires d'ancrage les plus solides possibles. Ceux-ci incluent les épiceries et les magasins de rénovation domiciliaire.

Une fois que vous avez fait votre évaluation du secteur, vous devriez vous concentrer sur les FPI eux-mêmes. Comme pour tout investissement, il est important qu'ils aient de bons bénéfices, des bilans solides et le moins de dette possible, en particulier à court terme. Dans une économie médiocre, les FPI de commerce de détail disposant de positions de trésorerie importantes se verront offrir la possibilité d’acquérir de bons biens immobiliers à des prix en difficulté. Les entreprises les mieux dirigées en profiteront.

Cela dit, il existe des préoccupations à long terme pour les FPI de commerce de détail, dans la mesure où les achats évoluent de plus en plus en ligne, par opposition au modèle des centres commerciaux. Les propriétaires d'espaces ont continué d'innover pour occuper leurs espaces avec des bureaux et d'autres locataires non spécialisés dans la vente au détail, mais le sous-secteur est sous pression.

FPI résidentielles

Ce sont des sociétés de placement immobilier qui possèdent et exploitent des immeubles locatifs multifamiliaux ainsi que des logements préfabriqués. Avant d'investir dans ce type de FPI, il convient de prendre en compte plusieurs facteurs. Par exemple, les meilleurs marchés d'appartements ont tendance à être ceux où l'accessibilité financière de la maison est faible par rapport au reste du pays. Dans des endroits comme New York et Los Angeles, le coût élevé des maisons unifamiliales oblige davantage de personnes à louer, ce qui augmente le prix que les propriétaires peuvent demander chaque mois. En conséquence, les plus grandes FPI résidentielles ont tendance à se concentrer sur les grands centres urbains.

Dans chaque marché spécifique, les investisseurs doivent rechercher une croissance de la population et des emplois. Généralement, lorsqu'il y a un afflux net de personnes dans une ville, c'est parce que des emplois sont facilement disponibles et que l'économie est en croissance. La baisse du taux d'inoccupation, conjuguée à la hausse des loyers, indique que la demande augmente. Tant que l'offre d'appartements sur un marché donné reste faible et que la demande continue d'augmenter, les FPI résidentielles devraient bien se porter. Comme pour toutes les entreprises, celles qui ont les bilans les plus solides et le capital le plus disponible font normalement les meilleures choses.

FPI de soins de santé

Les REIT de soins de santé seront un sous-secteur intéressant à surveiller alors que les Américains vieillissent et que les coûts des soins de santé continuent de grimper. Healthcare REITs investissent dans l'immobilier d'hôpitaux, de centres médicaux, d'établissements de soins infirmiers et de maisons de retraite. Le succès de ces biens immobiliers est directement lié au système de santé. La majorité des exploitants de ces installations dépendent des frais d'occupation, des remboursements de Medicare et de Medicaid, ainsi que d'une rémunération privée. Tant que le financement des soins de santé pose problème, il en va de même pour les REIT de soins de santé.

Les choses que vous devriez rechercher dans une FPI de soins de santé incluent un groupe de clients diversifié ainsi que des investissements dans un certain nombre de types de propriétés. La concentration est bonne dans une certaine mesure, mais la répartition des risques est également bonne. En règle générale, une augmentation de la demande de services de santé (ce qui devrait arriver avec une population vieillissante) est bonne pour l'immobilier de santé. Par conséquent, outre la diversification des types de clients et de biens immobiliers, recherchez les sociétés dont l'expérience en matière de soins de santé est importante, les bilans solides et l'accès au capital à faible coût élevé.

Office REITs

Les sociétés de placement immobilier investissent dans des immeubles de bureaux. Ils perçoivent des revenus locatifs de locataires ayant généralement signé des baux à long terme. Quatre questions se posent à quiconque est intéressé à investir dans un bureau de FPI.

1. Quel est l'état de l'économie et quel est le taux de chômage?
2. Quel est le taux de vacance?
3. Comment le domaine dans lequel le FPI investit économiquement?
4. De combien de capital dispose-t-il pour les acquisitions?

Essayez de trouver des FPI qui investissent dans des bastions économiques. Il vaut mieux posséder un ensemble d'immeubles moyens à Washington, que de posséder des bureaux de premier ordre à Detroit, par exemple.

FPI hypothécaire

Environ 10% des placements des FPI sont des prêts hypothécaires, par opposition aux biens immobiliers eux-mêmes. Les investissements les plus connus, mais pas nécessairement les plus importants, sont Fannie Mae et Freddie Mac, entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent des prêts hypothécaires sur le marché secondaire.

Mais ce n'est pas parce que ce type de FPI investit dans des hypothèques plutôt que dans des capitaux propres que cela comporte des risques. Une augmentation des taux d'intérêt se traduirait par une baisse de la valeur comptable des FPI hypothécaires, entraînant une baisse des cours des actions. En outre, les FPI hypothécaires obtiennent une quantité considérable de leur capital grâce à des offres de dette garanties et non garanties. Si les taux d’intérêt augmentent, le financement futur sera plus coûteux, ce qui réduira la valeur d’un portefeuille de prêts. Dans un environnement caractérisé par des taux d’intérêt bas et une perspective de hausse des taux, la plupart des FPI hypothécaires se négocient à un prix inférieur à la valeur de l’actif net par action. L'astuce consiste à trouver le bon.

Les clés pour évaluer une FPI

Il y a quelques points à garder à l'esprit lors de l'évaluation d'une FPI. Ils comprennent les éléments suivants:

1. Les FPI sont de véritables investissements à rendement total. Ils offrent des rendements en dividendes élevés et une appréciation modérée du capital à long terme. Recherchez des entreprises qui ont toujours fait du bon travail dans ce domaine.
2. Contrairement à l'immobilier traditionnel, de nombreuses FPI sont négociées en bourse. Vous bénéficiez de la diversification qu'offre l'immobilier sans être enfermé à long terme. La liquidité compte.
3. L’amortissement tend à surestimer la baisse de la valeur de la propriété d’un investissement. Ainsi, au lieu d'utiliser le ratio de distribution (le dividende utilisé par les investisseurs) pour évaluer une FPI, examinez ses fonds provenant de l'exploitation. Ceci est défini comme le revenu net moins la vente de tout bien au cours d'une année donnée et l'amortissement. Prenez simplement le dividende par action et divisez-le par le FFO par action. Plus le rendement est élevé, mieux c'est.
4. Une gestion solide fait la différence. Recherchez des entreprises qui existent depuis un certain temps ou qui possèdent au moins une équipe de direction expérimentée.
5. La qualité compte. N'investissez que dans des REIT disposant d'excellentes propriétés et de nombreux locataires
6. Envisagez d'acheter un fonds commun de placement ou un FNB qui investit dans des FPI et laissez la recherche et l'achat aux professionnels.

Ligne de fond

Le gouvernement fédéral a rendu possible la participation d'investisseurs dans des projets immobiliers commerciaux de grande envergure dès 1960. Toutefois, ce n'est qu'au cours de la dernière décennie que des investisseurs individuels ont adhéré aux REIT. Les raisons en sont les faibles taux d’intérêt, qui ont forcé les investisseurs à chercher au-delà des obligations pour générer des revenus, l’avènement des fonds négociés en bourse et des fonds communs de placement axés sur l’immobilier et, jusqu’à la crise de 2007-08, un appétit insatiable pour la part des Américains de posséder des biens immobiliers et d’autres actifs corporels. Les FPI, comme tous les autres investissements en 2008, ont beaucoup souffert. Malgré cela, ils continuent d’être un excellent ajout à tout portefeuille diversifié.